"Tồn kho" bất động sản: Cái lõi của "cục máu đông"?

Nợ xấu của ngân hàng ở bất động sản là bao nhiêu?

Theo Bộ Công Thương, tính đến tháng 9-2012, chỉ số hàng tồn kho ở một số ngành vẫn đứng ở mức cao. Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tồn kho tăng 20,4% so với cùng kỳ. Đặc biệt, một số ngành còn có chỉ số tồn kho tăng hơn 50%, như plastic (nhựa) tồn kho tăng 50,6% và xi măng tồn kho tăng 50,2%. Nhiều ngành khác còn tồn kho phổ biến ở mức từ tăng 30% đến tăng gần 50%. Chỉ số tồn kho của sản xuất sắt, thép và gang tăng 40,6%. Nhiều nhà máy sản xuất cầm chừng với công suất chỉ đạt 30% đến 45%.

Để giải quyết vấn đề hàng tồn kho, Chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp như: Đẩy mạnh tiêu thụ hàng bằng cách giải ngân vốn ngân sách nhà nước, vốn ODA và các nguồn vốn đầu tư phát triển xã hội để tiêu thụ các mặt hàng vật liệu xây dựng, sắt, thép, xi măng…; tìm kiếm thị trường tiêu thụ trong nước và nước ngoài; giúp doanh nghiệp tiếp cận được các nguồn vốn ưu đãi, lãi suất thấp để khôi phục sản xuất.

Trong phiên họp Ủy ban thường vụ Quốc hội vừa qua, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng cho rằng, hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản hiện nay rất lớn, kể cả những sản phẩm đang được thi công dở dang và những căn hộ đã hoàn thiện nhưng không bán được. Bất động sản nằm đóng băng làm ảnh hưởng đến cả các ngành sắt, thép, xi măng, vật liệu xây dựng, làm cho nợ xấu trong ngân hàng tăng lên. Theo Chủ tịch Quốc hội, giải quyết được hàng tồn kho (trong đó có cả tồn kho liên quan đến bất động sản) sẽ giải quyết được vấn đề nợ xấu.

Phó chủ tịch Quốc hội Uông Chu Lưu cũng cho rằng, bất động sản là lĩnh vực tồn kho cao, ảnh hưởng tới nhiều lĩnh vực sản xuất khác. Bởi vậy, giải pháp đầu tiên để giải quyết vấn đề hàng tồn kho là dành cho bất động sản. Giải pháp thứ hai là phát huy nội lực trong nhân dân, trong đó có việc kích cầu từ chương trình xây dựng nông thôn mới để góp phần giải quyết hàng tồn đọng về sắt, thép, xi măng.

Dư nợ đối với bất động sản là bao nhiêu, trong đó nợ xấu trong lĩnh vực này là bao nhiêu vẫn là câu hỏi có nhiều cách trả lời khác nhau.

Theo báo cáo thường niên kinh tế Việt Nam năm 2012 của Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (Đại học Kinh tế thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội), thì tổng dư nợ của 41 ngân hàng cuối năm 2010 là khoảng 1.007.082 tỷ đồng, trong đó cho vay đối với khu vực bất động sản và chứng khoán ước tính khoảng 108.760 tỷ đồng, chiếm khoảng 10,8%. Cho vay đối với bất động sản và chứng khoán vào thời điểm cuối năm 2011 vào khoảng 10,4% trên tổng dư nợ là 1.179.098 tỷ đồng. Cũng theo quan điểm của báo cáo này, con số nợ xấu từ 3,2% đến 3,6% do Ngân hàng Nhà nước công bố chưa bao gồm hai lĩnh vực chứng khoán và bất động sản. Nếu cộng nợ xấu của cả hai lĩnh vực này thì con số nợ xấu của hệ thống ngân hàng ước tính lên tới 13,7% vào thời điểm cuối năm 2011.

Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Đồng Tiến khẳng định rằng, hiện nay cho vay đối với lĩnh vực bất động sản chỉ chiếm khoảng 5% tổng dư nợ.

Dãy căn hộ liền kề tại một khu đô thị ở Hà Nội dù đã hoàn thành nhưng ít người hỏi mua. Ảnh: TTXVN

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Nguyễn Văn Giàu bộc bạch, thời ông còn làm Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, thì dư nợ bất động sản cao nhất là 11%, nên con số khoảng 5% hiện nay là chính xác. Tuy nhiên, con số này không tính số tài sản vay thế chấp bằng bất động sản. Nếu tính cả thế chấp bất động sản vào số dư nợ, con số có khi lên đến hàng triệu tỷ đồng đang nằm trong thị trường này.

Cho vay để mua bất động sản - Nên hay không?

Để kích thích tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng gợi ý về phương án cho vay tiêu dùng liên quan tới bất động sản. Ví dụ, cho vay mua nhà khi giá bất động sản giảm, cho vay để mua xi măng, sắt thép về làm nhà và làm đường nông thôn... để giải quyết được vấn đề hàng tồn kho.

Về vấn đề này, Tiến sĩ Lê Đăng Doanh cho rằng, để khơi thông thị trường bất động sản thì cần các giải pháp toàn diện chứ không chỉ có vốn vay. Thực tế, trong những năm qua, tốc độ tăng giá bất động sản đã gấp 3 đến 4 lần so với tốc độ tăng GDP, đó là điều bất hợp lý. Vì thế, phải xem xét lại việc định giá bất động sản, đồng thời, phải phân loại bất động sản. Có thể hỗ trợ vốn vay cho đối với những người dân có nhu cầu mua để ở. Còn những bất động sản thuộc tài sản thế chấp ngân hàng thì nên do công ty mua bán nợ xử lý, định giá và mua lại với mức giá hợp lý, chứ không thể mua với giá cao.

Cùng với đó, theo Tiến sĩ Lê Đăng Doanh, nên có chính sách đầu tư hợp lý cho thị trường bất động sản. Xin-ga-po có chính sách nhà nước đứng ra làm chủ đầu tư để xây các chung cư, sau đó cho người dân thuê và mua. Từ ý này của ông Doanh, liệu có thể nghĩ đến chuyện công ty mua bán nợ của nhà nước sẽ mua lại các dự án bất động sản với giá rẻ rồi cải tạo, sửa lại thành những căn hộ diện tích nhỏ để cho người dân thuê, mua hay không?

Tiến sĩ Nguyễn Minh Phong cũng đồng tình với việc phân loại bất động sản. Ông cho rằng, thật ra thị trường bất động sản đang đóng băng ở phân khúc cao cấp, còn phân khúc dành cho người thu nhập thấp thì cung vẫn chưa đáp ứng đủ cầu. Vì thế, việc cho vay để mua bất động sản là cần thiết, nhưng phải lựa chọn đối tượng, chỉ nên cho người thu nhập thấp vay để mua nhà với một mức vay nhất định, chứ không nên cho vay đại trà với tất cả các đối tượng, mọi mức giá.

Thực tế hiện nay đã chứng minh nhận định của ông Nguyễn Minh Phong là có cơ sở. Bởi giữa lúc thị trường bất động sản đang đóng băng thì bỗng nhiên, dự án căn hộ Đại Thanh (Thanh Trì, Hà Nội) mở bán với giá 14 triệu đồng/m2, rồi 10 triệu đồng/m2 đã thu hút khối lượng lớn người dân và nhà đầu tư đến giao dịch.

Như thế, thị trường bất động sản vẫn luôn có sức hút. Cái chính là phải ở mức giá hợp lý, phải là giá trị thật. Còn những "căn hộ triệu đô", những căn hộ có mức "giá ảo", bị đẩy lên quá cao bởi giới đầu cơ thì chắc còn phải "nằm dài" chờ đợi. Và nếu vốn của ngân hàng không may bị "mắc" vào đó thì cũng phải "nằm chờ" theo. Nhiều người cho rằng, giảm giá, chuyển đổi công năng căn hộ, chia nhỏ diện tích để từ căn hộ hạng sang thành loại trung bình, loại rẻ hướng vào những người có thu nhập thấp chính là cách tốt để gỡ thế bí hiện nay cho bất động sản, cũng là gỡ vốn cho ngân hàng hiện nay.