Toàn cảnh bất động sản 2010

Tiếp nối thời gian trầm lắng kéo dài gần 2 năm qua, năm 2010, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn khá buồn tẻ, đặc biệt ở hai phân khúc chính là nhà ở và văn phòng. Tuy vậy, nhìn vào tổng thể bức tranh thị trường 2010, những người lạc quan vẫn tìm thấy những điểm sáng, chúng không lấn át được vẻ ảm đạm của toàn thị trường nhưng có thể vẫn mang lại một chút ấm áp. Đó là sự khởi sắc của thị trường bán lẻ, của loại hình căn hộ dịch vụ và biệt thự nghỉ dưỡng.

Những điểm tối

Điểm tối đầu tiên phải kể đến trên thị trường bất động sản TP.HCM năm 2010 là căn hộ cao cấp, dòng sản phẩm nổi bật trong thời kỳ thị trường bùng nổ 3 năm trước. Năm 2010, thị trường vẫn quay lưng với căn hộ cao cấp. Trong 8 tháng đầu năm chỉ có 14% số căn hộ có giá từ 2.350 USD/m2 trở lên bán được. Giá bán cũng lần lượt giảm 10-15% trong quý II/2010 so với đầu năm 2010 và giảm 2% trong quý III so với quý II.

Giá không phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người có nhu cầu mua nhà vẫn là nguyên nhân chủ yếu. Bên cạnh đó, sau khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP chính thức có hiệu lực (tháng 8.2010), đầu cơ lướt sóng ở phân khúc này cũng ít có cơ hội hơn. Giá vàng tăng chóng mặt và biến động tỉ giá cũng khiến các nhà đầu tư cá nhân e ngại. Quan trọng hơn, tín dụng hạn chế và lãi vay cao đang là mối lo ngại, vì cả chủ đầu tư và khách hàng đều gặp khó khăn trong việc huy động vốn để đầu tư vào nhà ở.

Điểm tối cũng xuất hiện trên thị trường văn phòng. Thị trường văn phòng hạng A tại TP.HCM trong năm qua tiếp tục chứng kiến sự ế ẩm và buộc phải giảm giá. Theo một báo cáo mới đây của Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản CBRE Việt Nam, trong quý III/2010, giá thuê ở phân khúc hạng A giảm nhẹ khoảng 2,1%. Thậm chí có những văn phòng hạng A giảm gần 50% giá thuê. Không chỉ ở hạng A, những tòa nhà hạng B và C cũng đang rơi vào tình cảnh tương tự. Theo CBRE, giá thuê bình quân của toàn thị trường giảm khoảng 3% so với các quý trước đó.

Sự ế ẩm này là dễ hiểu nếu nhìn vào lượng cung và cầu của thị trường văn phòng TP.HCM. Theo CBRE, tổng nguồn cung văn phòng tại TP.HCM tính đến quý III năm nay là 1.478.517 m2, trong khi tính từ đầu năm đến hết quý III diện tích thực thuê chỉ có 194.201 m2.

Và những điểm sáng

Mặc dù hầu hết các báo cáo hoặc nhận định về thị trường bất động sản năm 2010 đều cho rằng thị trường bất động sản TP.HCM chưa khởi sắc, nhưng nếu nhìn vào từng phân khúc nhỏ thì vẫn thấy không ít điểm sáng.

Một trong những điểm sáng nổi bật nhất trên thị trường bất động sản TP.HCM năm qua là phân khúc mặt bằng bán lẻ. Tính đến quý III/2010 các trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm vẫn có tỉ lệ lấp đầy trên 95%. Giá thuê đã tăng 7,1% lên mức trung bình 132,70 USD/m2/tháng. Giá thuê trung tâm thương mại tổng hợp khá ổn định.

Giải thích điều này, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE, cho rằng TP.HCM cũng như Việt Nam tiếp tục chứng kiến mức chi tiêu tiêu dùng tăng vọt. Vì thế, các nhà bán lẻ luôn tích cực tìm thuê những mặt bằng tốt nhất để quảng bá thương hiệu. Tuy nhiên, điều này không phải xảy ra ở tất cả các trung tâm thương mại. Tỉ lệ lấp đầy ở các trung tâm thương mại bên ngoài khu trung tâm vẫn khá thấp và buộc phải giảm giá.

Điểm sáng thứ 2 đến từ hạng mục căn hộ dịch vụ cho thuê, với tỉ lệ thuê và giá thuê đều tăng. Theo báo cáo của CBRE, giá chào thuê của cả 3 phân hạng đều tăng nhẹ trong quý III/2010. Giá chào thuê hạng A tăng 1,5% so với quý trước lên 31,15 USD/m2/tháng, hạng B tăng 2,6% lên 26,23 USD/m2/tháng và hạng C nhích nhẹ 0,1% lên 18,63 USD/m2/tháng. Còn theo Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản Savills Việt Nam, trong quý III, nhóm căn hộ dịch vụ hạng A đạt công suất thuê đến 90%, tăng 2% so với quý trước.

Một phân khúc không được đề cập trong các báo cáo về thị trường bất động sản nhưng cũng nên được nhắc đến như một điểm sáng của năm qua là bất động sản nghỉ dưỡng.

Thị trường biệt thự nghỉ dưỡng thời gian gần đây đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà phát triển dự án. Theo khảo sát của CBRE, đến hết năm 2010, Việt Nam sẽ có khoảng 55 dự án bất động sản nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị trường khoảng 5.318 căn biệt thự và 6.601 căn hộ nghỉ dưỡng. Các thị trường đang trong giai đoạn định hình thường có tốc độ tăng trưởng cao, nhưng việc phát triển quá nhanh của bất động sản nghỉ dưỡng cũng làm dấy lên mối lo ngại về tình trạng thừa cung.

Điểm sáng cuối cùng trên thị trường bất động sản TP.HCM năm qua thuộc về phân khúc căn hộ giá thấp (dưới 20 triệu đồng/m2). Hàng loạt dự án đi vào phân khúc này đã được khởi công và chào bán ra thị trường. Tuy nhiên, nếu so sánh tương quan về lượng cung và cầu của loại căn hộ này trong năm qua thì điểm sáng này dường như vẫn còn nhạt nhòa.

Thị trường căn hộ TP.HCM 2011: Chưa hết khó

Mặc dù đã tập trung đi vào phân khúc có nhu cầu cao là trung bình nhưng so với các loại hình bất động sản khác như nghỉ dưỡng, đất nền, thị trường căn hộ tại TP.HCM trong năm qua vẫn chưa thực sự khởi sắc. Thậm chí, theo dự báo của một số chuyên gia bất động sản, năm 2011 thị trường căn hộ tại TP.HCM sẽ tiếp tục trầm lắng, nhất là trong nửa đầu năm.

Anh Phan Minh Thuận, trưởng phòng nhân sự một công ty chuyên sản xuất các thiết bị cửa tự động cho hay, anh vừa cuới vợ được 2 năm và gia đình sắp có thành viên mới nên muốn mua một căn hộ. Tích lũy gửi tiết kiệm được gần 300 triệu đồng và đang nhắm đến một căn hộ trung bình ở quận Bình Tân theo hình thức trả chậm, nhưng vợ chồng anh vẫn chần chừ do lãi suất vay ngân hàng quá cao.

Người mua nhà gặp khó khăn, các nhà đầu tư thứ cấp cũng không khá hơn. Chị Nguyễn Thị Tuyết Nhung, một nhà đầu tư bất động sản ít vốn, kể lại, năm 2008 chị được một suất mua căn hộ Ehome 1 (Q.9) với giá gốc là 11 triệu đồng/m2. Vài tháng sau (khi góp vốn được 40%) chị bán lại và lãi được khoảng 15%, trong khi lãi suất huy động của ngân hàng đã là 17,5%. Khi được hỏi về dự định đầu tư vào căn hộ trung bình, chị Nhung cho rằng, đầu tư căn hộ loại này ít rủi ro nhưng lợi nhuận rất thấp. “Nếu vay ngân hàng, không ai dại gì đầu tư vào bất động sản lúc này. Cao cấp, trung bình gì cũng thế!”, chị kết luận.

Câu chuyện của anh Thuận, chị Nhung dù chưa nói lên hết thực trạng thị trường căn hộ trung bình hiện nay, nhưng đã nói lên một thực tế: người có nhu cầu vẫn chần chừ, trong khi các nhà đầu tư thì lo lắng về lãi suất. Vì thế, tỉ lệ bán hàng của các dự án căn hộ trong năm qua, theo tính toán của ông Vũ Quốc Thái, Tổng Giám đốc Công ty Nghiên cứu Thị trường VietRees, chỉ đạt khoảng 35-40% kế hoạch.

Báo cáo gần đây nhất về thị trường căn hộ của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý III/2010, khoảng 4.400 căn hộ đã được tiêu thụ. Đây là lượng tiêu thụ cao nhất kể từ đầu năm, tương đương với số căn hộ bán được trong 6 tháng đầu năm và 80% trong số đó là căn hộ bình dân. Mặc dù lượng tiêu thụ nhà giá rẻ đã tăng cao nhưng so với nguồn cung thì vẫn còn quá ít: cung gần 11.000, trong khi cầu chỉ gần 4.000.

Cuối năm 2009, VietRees đã thực hiện một khảo sát về nhu cầu mua căn hộ tại TP.HCM. Khảo sát ngẫu nhiên 724 người dân thuộc các thành phần kinh tế khác nhau (không bao gồm dân ngoại tỉnh nhập cư, người thu nhập thấp, Việt kiều và người nước ngoài) và tính toán theo phương pháp riêng, VietRees ước tính, nhu cầu căn hộ trên toàn địa bàn TP.HCM giai đoạn 2010 - 2011 là 75.000 căn. Nếu so sánh cung với cầu thì nguồn cung căn hộ ở TP.HCM không phải là quá lớn.

Với nghiên cứu này, rõ ràng là cơ hội vẫn còn rất lớn cho các nhà đầu tư căn hộ. Tuy nhiên, đa phần khách hàng được khảo sát cho biết họ có nhu cầu nhà giá từ 500 triệu đồng đến hơn 1,5 tỉ đồng. Và thực tế trong 2 năm qua các chủ đầu tư đã chuyển hướng mạnh mẽ sang phân khúc này.

Chỉ tính từ đầu năm, hàng loạt dự án căn hộ bình dân và trung bình đã được tung ra thị trường như Trường Thọ Apartment, Sun View, Riverside 4S, Khu dân cư Hiệp Bình Chánh, cao ốc New Tower Apartment, chung cư cao tầng Mỹ An, Babylon Residence 1, Happy Plaza, Lotus Garden. Hầu hết căn hộ ở những dự án này có diện tích từ 60-90 m2 và giá bán từ 800 triệu đồng đến 1,4 tỉ đồng/căn.

Với sự chuyển hướng này, người mua đã có nhiều sự lựa chọn. Nói như ông Lê Huỳnh Cương Nghị, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển Căn hộ Nam Long, “chưa bao giờ người mua có nhiều sự lựa chọn để có một mức giá tốt như lúc này. Khách hàng có thể thương lượng để giảm giá, chọn vị trí đẹp và được tham gia các chương trình khuyến mãi của chủ đầu tư”.

Thế nhưng vì sao lực cầu vẫn yếu? Một phần câu trả lời này nằm ngay trong chính nhận định của ông Nghị. Đó là do nguồn cung quá dồi dào. Năm 2008, khu căn hộ giá thấp Ehome Đông Sài Gòn 1 tung ra chỉ trong 1 tháng là bán hết, nhưng dự án Ehome Đông Sài Gòn 2 tung ra 1 năm sau đó phải mất gần nửa năm. Điều này không khó hiểu vì khi Ehome 1 chào bán thì thị trường chỉ có vài dự án trung bình, nhưng đến Ehome 2 thì đã xuất hiện hơn 10 dự án.

Một nguyên nhân khác, theo ông Hugo Slade, Phó Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Cushman & Wakefield, là người mua cho rằng giá vẫn còn cao. Đồng tình với quan điểm này ông Thái, Công ty VietRees, nhận định, người mua đang có nhiều sự lựa chọn nên có tâm lý chờ đợi. Nói như ông Slade là họ chờ xem hạ tầng cơ sở sẽ phát triển ở khu vực nào, lãi suất sẽ giảm đến đâu, các chủ đầu tư nào thực hiện đúng cam kết, dự án nào có tiện ích tốt. Và điều họ quan tâm nhất vẫn là giá. Họ chờ đợi xem giá cả sẽ giảm đến đâu.

Bên cạnh đó, nhóm khách hàng quan trọng là các nhà đầu tư thứ cấp trong năm qua cũng đã cẩn trọng hơn. Theo ông Trần Tấn Thiện, Chủ tịch Công ty Bất động sản Song Phát, nhà đầu tư thứ cấp chiếm đến 80% các giao dịch hiện nay. Số liệu khảo sát của VietRees cũng cho thấy, nhóm khách đầu tư thuần túy thường chiếm tới 40%, đối với nhiều dự án có thể lên đến 80%. Tuy nhiên, trong năm qua, họ cũng chú trọng lựa chọn các dự án thu hút những người mua có nhu cầu ở thực sự.

Bên cạnh đó, theo ông Nghị, Công ty Nam Long, phần lớn nhà đầu tư thứ cấp hiện nay là cá nhân, chưa có nhiều tổ chức kinh doanh lớn, nên khi họ gặp khó khăn về vốn, phụ thuộc nặng nề vào vốn vay ngân hàng thì thị trường cũng theo đó đi vào bế tắc.

“Các nhà đầu tư cá nhân vẫn có xu hướng “trú ẩn” vào sản phẩm đất nền, chủ yếu là ở các tỉnh gần TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai vì an toàn hơn căn hộ”, ông Nghị nhận định. Vì thế, trong năm 2010, trong khi thị trường căn hộ TP.HCM khá im ắng thì đất nền ở Đồng Nai và Bình Dương lại liên tục tạo sóng.

Năm 2011: Bắt buộc giảm giá

Vậy đến khi nào tâm lý chờ đợi của người mua để ở sẽ kết thúc, khi nào nhà đầu tư sẽ mặn mà? Không ai dám khẳng định. Tuy nhiên, khi được hỏi về dự báo thị trường bất động sản năm 2011, hầu hết các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đều cho rằng phải đến nửa năm sau của 2011 thị trường mới có thể khởi sắc trở lại.

Có rất nhiều lý do để đưa ra nhận định này. Thứ nhất, lạm phát vẫn cao nên lãi suất sẽ khó giảm trong một thời gian ngắn. Thứ 2, tác động của suy thoái kinh tế toàn cầu có độ trễ và giờ mới bắt đầu ngấm vào doanh nghiệp, thị trường. Thứ 3, rất nhiều chính sách pháp luật liên quan đến bất động sản đã được ban hành vào cuối năm 2010, nên đến đầu năm 2011 khi những chính sách này có hiệu lực thị trường bất động sản Việt Nam vốn đã rất phức tạp sẽ càng thêm rắc rối.

Vậy xu hướng của thị trường bất động sản trong năm 2011 là gì? Tất cả những báo cáo, hội thảo về thị trường bất động sản mới đây đều kỳ vọng rằng, loại hình căn hộ tầm trung, bình dân sẽ tiếp tục là nhóm chủ đạo. VietRees cho rằng, thị trường 2011 sẽ diễn biến tích cực, người mua sẽ nhiều hơn. Có thể dễ dàng nhận ra rằng, trong tất cả những điều mà người mua chờ đợi có 2 điều quan trọng nhất là lãi suất ngân hàng và giá bán.

Chờ đợi lãi suất ngân hàng giảm là hoàn toàn hợp lý. Lãi suất ngân hàng hiện nay quá cao (17%/năm) khiến nhiều người có nhu cầu mua nhà không dám vay. Thế nhưng, lãi suất thì chủ đầu tư không thể can thiệp được. Vì vậy, điều mà người có nhu cầu mua nhà kỳ vọng và chủ đầu tư có thể thực hiện được là giảm giá bán. Đây cũng là điều mà VietRees dự báo.

Theo ông Thái, Công ty VietRees, sẽ có ít nhất một đợt giảm giá căn hộ nữa, tuy không giảm nhiều như trước đây, hoặc chủ đầu tư sẽ không tăng giá bán trong năm sau. Vì xét cho cùng, các chủ đầu tư đang phải cạnh tranh nhau về giá. “Thời gian càng kéo giãn, chủ đầu tư càng chịu thiệt. Do đó, giảm giá bán là một trong những lựa chọn bắt buộc mà nhiều chủ đầu tư phải cân nhắc”, ông nhận định.

Thực tế cho thấy, từ cuối năm 2010, bên cạnh những chiêu khuyến mãi, rất nhiều dự án căn hộ đã giảm giá bán bằng nhiều cách như chiết khấu %, chịu lãi suất thay cho khách hàng. “Năm 2011 sẽ là năm của những khách hàng có nhu cầu thực sự”, ông Thái nhận xét.

Những yếu tố này khiến cho các chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp kỳ vọng đây sẽ là phân khúc có thể khởi sắc trong năm 2011. Khảo sát của VietRees về xu hướng thị trường trong năm 2011 cho thấy, căn hộ giá trung bình vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn hơn so với chứng khoán, vàng, ngoại tệ và thành lập doanh nghiệp.

Tuy nhiên, kỳ vọng vẫn là kỳ vọng. Trên thực tế, đầu tư vào bất động sản nói chung hay căn hộ tầm trung nói riêng có thể không gặp rủi ro về thị trường nhưng vẫn gặp rủi ro rất lớn về chính sách. Tại hội thảo “Nhà đầu tư - Đồng tiền đi vào đâu?” do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức mới đây tại TP.HCM, tiến sĩ Lê Thẩm Dương, Trưởng Khoa Quản trị Kinh doanh, Đại học Ngân hàng, cho rằng, nếu là nhà đầu tư, ông sẽ không đầu tư vào căn hộ lúc này. Theo ông, rủi ro trong chính sách pháp luật ở Việt Nam hiện tại là rất lớn.

Ví dụ như những quy định mới về giao dịch bất động sản, cấm chuyển nhượng hợp đồng góp vốn được ban hành ở Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71 mới đây. Theo đó, tất cả trường hợp mua căn hộ và đã nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư đều phải thực hiện theo đúng thủ tục của Luật Nhà ở, tức là bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do cơ quan thẩm quyền cấp.

Đã có nhiều nhà đầu tư không bán được sản phẩm, không chuyển nhượng được hợp đồng góp vốn vì quy định này. Năm 2011 là năm những quy định pháp luật mới sẽ đi vào thị trường. Và chắc chắn không có nhà đầu tư nào muốn mua căn hộ để rồi không bán được. Vì vậy, có lẽ thị trường căn hộ sẽ vẫn phải tiếp tục chờ đợi. Sáng hơn hay tối hơn cũng chỉ là dự đoán.