Tìm “đáy” thị trường bất động sản

Cho đến thời điểm này, không ai có thể khẳng định đâu là "đáy" của bất động sản, nhưng có một điều chắc chắn rằng, với khó khăn hiện tại của các doanh nghiệp cũng như khó khăn của các nhà đầu cơ, thì giá bất động sản sẽ còn tiếp tục giảm trong thời gian tới.

Trao đổi với phóng viên ĐTCK, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, theo khảo sát của Bộ, giá bất động sản trên thị trường thực tế có sự suy giảm, nhưng giá ở thời điểm cuối tháng 5/2011 vẫn còn cao hơn giá bất động sản vào thời điểm tháng 1/2010 và vẫn cao hơn giá thành tạo lập nên bất động sản. Do đó, thị trường có xu hướng giảm, nhưng khả năng thanh toán cũng như giá trị của bất động sản vẫn nằm trong giới hạn an toàn và các doanh nghiệp bất động sản vẫn có khả năng thanh toán và trả nợ ngân hàng.

"Tôi cho rằng không có khả năng xảy ra vỡ bong bong bất động sản, nếu có thì chỉ xì hơi một tí, tức là có giảm sút về giá và các giao dịch...", Thứ trưởng Nam nói.

Theo ông Nam, giá bất động sản ở Việt Nam mới chỉ bắt đầu giảm. Mức độ giảm chỉ diễn ra mạnh ở một số dự án và khu vực tăng nóng trước đây. Khi giá bất động sản giảm ở mức độ như hiện nay thì các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản mới chỉ lãi ít hoặc mất lãi chứ chưa đến mức thua lỗ. Bằng chứng là các doanh nghiệp bất động sản vẫn có thể bán được hàng với mức giá thấp hơn giá niêm yết khoảng 10 - 15% và nhiều dự án vẫn đồng loạt ra hàng.

Trước những đề xuất, kiến nghị "giải cứu" thị trường bất động sản, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cứ để thị trường bất động sản như hiện nay là tốt hơn, vì giá bất động sản chưa xuống dưới giá sàn nên nhà đầu tư vẫn còn có lãi. Còn doanh nghiệp khó khăn về vốn, họ có thể "xoay" bằng việc chuyển giao dự án theo nhiều cách khác nhau.

"Có nhiều doanh nghiệp đã huy động vốn theo nhiều cách rồi. Khi thị trường gặp khó một chút, nếu Nhà nước nghe doanh nghiệp kêu mà cứu thì lạm phát sẽ tăng ngay", ông Võ nói và nhận định, thị trường bất động sản đi xuống như hiện nay không có nguy cơ tác động vào thị trường tài chính, mà ngược lại, chỉ có nguy cơ thị trường tài chính mất khả năng thanh toán tác động đến thị trường bất động sản.

Thật khó xác định đâu là "đáy" thực của thị trường bất động sản, bởi nó còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như tính vùng miền, phân khúc thị trường (đất nền, chung cư…), chất lượng công trình, chất lượng dịch vụ…

Tại TP. HCM, nơi mà giá đất được xem là rẻ hơn tại Hà Nội, ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai, người từng hạ giá bán các căn hộ do ông đầu tư xuống gần 40% trong năm 2009, vẫn tuyên bố trong tháng 4 vừa qua rằng: "Giá đất bình quân chưa đến 1 triệu đồng/m2, cộng thêm chi phí xây dựng 6 triệu đồng/m2, xây xong căn hộ, bán giá nào cũng có lãi". Tuyên bố của ông Đức diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản điêu đứng vì hàng chục ngàn căn hộ không bán được.

Còn theo ông Nguyễn Mạnh Huy, Trợ lý Tổng giám đốc Tập đoàn Nam Cường, tại Hà Nội, thị trường bất động sản sẽ chạm đáy khi tiếp tục giảm khoảng 30% nữa. Thời gian trước đây, yếu tố đầu cơ đã đẩy giá bất động sản vượt quá giá trị thực. Một số dự án mới bước vào giai đoạn đầu tư, nhà đầu tư đã đặt quá nhiều kỳ vọng, dốc tiền để đầu tư. Bên cạnh đó, việc đầu tư dàn trải cũng xảy ra trong giai đoạn tín dụng nới lỏng.

Tuy nhiên, những người đang chịu áp lực của việc giảm giá là các nhà đầu tư trên thị trường tự do. Còn đối với các chủ đầu tư thực sự thì mức giảm hiện nay không đáng lo ngại. "Ví dụ như Tập đoàn Nam Cường, thời điểm năm 2008 - 2009 đã chào bán Khu đô thị Dương Nội với mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2. Chủ đầu tư chỉ chốt được mức giá đó vì đã cam kết trên hợp đồng. Còn mức giá giao dịch trên thị trường có khi lên đến 30 - 40 triệu đồng/m2", ông Huy cho biết.