Tiềm ẩn rủi ro trong bất động sản nghỉ dưỡng

Đang là “mốt”

Đầu tư mua căn hộ, biệt thự trong các khu resort dọc biển để cho thuê được xem là hình thức kinh doanh mới, gây chú ý trong thời gian qua. Thật ra, cách làm này đã có từ rất lâu trên thế giới. Cụ thể, nhà đầu tư “bỏ” tiền để sở hữu một biệt thự, căn hộ hay căn phòng tại các resort sau đó liên kết với chính chủ đầu tư để cho thuê lại.

Theo như quảng bá, khách mua căn hộ được chủ dự án đảm bảo lợi nhuận khoảng 5% trong 2 năm đầu tiên nhờ khai thác chương trình cho thuê dịch vụ nghỉ dưỡng. Tài sản đem cho thuê nhưng gia chủ vẫn có thể sử dụng căn nhà này để hưởng thụ, nghỉ dưỡng dài ngày. Đây chính là điểm hấp dẫn trong quá trình đầu tư căn hộ, biệt thự để cho thuê trong thời gian qua.

Đối với chủ dự án, đây là hình thức kinh doanh mà họ bỏ vốn ít nhất (hoặc không phải bỏ đồng nào ngoài số tiền ban đầu). Nhiều trường hợp, sau khi bán được các căn hộ, biệt thự, chủ dự án đã thu hồi ngay số vốn bỏ ra trước.

Sau đó, chủ dự án tiếp tục kiếm lời thông qua các hợp đồng ăn chia lợi nhuận từ việc cho thuê các căn hộ, biệt thự. Bên cạnh đó, họ còn được hưởng lợi từ dịch vụ phụ trợ kèm như bán đồ ăn, quà lưu niệm, dịch vụ chăm sóc sức khỏe, vui chơi, giải trí...

Đơn cử, Hyatt Regency Danang Residences (một dự án nằm ngay bãi biển Đà Nẵng), đang mời chào một biệt thự với giá 32 tỷ đồng, 14 căn hộ có giá 5-10 tỷ đồng cho căn hướng biển và 16-21 tỷ đồng cho căn penthouse. Dự án được nhiều khách hàng chọn mua, xem như “ngôi nhà thứ hai” nghỉ dưỡng cao cấp của gia đình.

Người mua nhà có thể tạo được thu nhập tốt, tối ưu hóa khoản đầu tư của mình thông qua chương trình cho thuê tại Hyatt Regency Danang Residences. Theo như quảng bá, mức thu nhập này có thể hơn 250 triệu đồng/năm trên mỗi căn hộ và 450 triệu đồng/năm cho mỗi căn biệt thự.

Hiệu quả kinh tế được các ông chủ dự án đưa ra khá hấp dẫn trong bối cảnh kinh tế hiện nay. Tuy nhiên, trên thực tế, kiểu kinh doanh này đã gặp khá nhiều rủi ro khi nhà đầu tư bỏ ra một khoản tiền quá lớn so với lợi nhuận thu được.

Sở hữu một căn hộ trong khu nghỉ dưỡng cao cấp đang là hướng đầu tư của nhiều người.

Nhưng cũng... rủi ro

Với cách quảng cáo đầy hấp dẫn của các resort đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Thế nhưng, khi bước vào kinh doanh, nhiều người mới vỡ lẽ, việc đầu tư mua căn hộ, biệt thự trong các khu resort dọc biển để cho thuê tiềm ẩn quá nhiều rủi ro.

Chị S. (chủ sở hữu một căn hộ trị giá 9 tỷ đồng tại một resort có tiếng tại Đà Nẵng) bức xúc về tính trung thực của các bên trong quá trình khai thác dự án. Chị cho rằng, chủ dự án và đơn vị du lịch đã cố tình gian lận tiền thuê căn hộ.

Cụ thể, bản báo cáo tình hình kinh doanh quý II-2014 do bên quản lý gửi đến có nhiều điểm vô lý như tháng 4-2014, giá khách thuê phòng cụ thể trong 2 ngày 17 và 18-4 là 7,3 triệu đồng/đêm, 2 ngày 19 và 20-4 xuống 5,6 triệu đồng/đêm, ngày 21-4 chỉ còn 3,4 triệu đồng/đêm. Như vậy, tổng thu của căn hộ trong tháng 4-2014 của chị S. là 29,2 triệu đồng, sau khi trừ tất cả chi phí, chia lợi nhuận theo tỷ lệ 50/50 với đơn vị du lịch, chị được nhận khoảng 10 triệu đồng.

Tương tự như vậy, tháng 5-2014, khách thuê 2 ngày, chị thu về được 2,7 triệu đồng. Tháng 6-2014, khách thuê 4 ngày, chị thu về 9,7 triệu đồng. Tính chung cho cả quý, chủ căn hộ thu về được 22,4 triệu đồng. Nếu tính hiệu quả kinh tế, số tiền thu về bình quân mỗi tháng 7 triệu đồng là quá “bèo bọt”so với số vốn đầu tư 9 tỷ đồng cho một căn hộ tại một resort, trong khi thời gian này là mùa du lịch và có thông tin khách du lịch đăng ký đầy các phòng tại resort.

Vấn đề được đặt ra, ai là người đứng ra kiểm tra, giám sát quá trình cho thuê căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng? Và dĩ nhiên, khi chủ nhân của “ngôi nhà thứ 2” này không kiểm soát được tần suất cho thuê, họ sẽ thiệt thòi, thậm chí mất tiền nếu đối tác chủ ý gian dối.

Ngoài ra còn có những nguy cơ khác. Trước hết, dự án đầu tư “không đi đến nơi về tới chốn”. Nói một cách khác, dự án dở dang không hoàn thành đúng tiến độ ban đầu do chủ dự án thiếu vốn, gặp trục trặc về pháp lý, môi trường,...

Chủ dự án cố tình dây dưa, chây ỳ, không chịu bàn giao nhà đúng theo điều khoản hợp đồng, khiến người mua nhà ở thế “cưỡi lưng cọp”, tiếp tục đóng tiền mặc dù chưa biết khi nào mới nhận nhà?

Rủi ro tiếp theo là tính khả thi của dự án. Do không thẩm định kỹ, resort xây dựng xong, khai thác nhưng bị thất bại do không thu hút được khách du lịch. Mục đích đầu tư của người dân sẽ đổ vỡ trong khi giá trị họ bỏ ra để sở hữu căn hộ, biệt thự lên đến hàng chục tỷ đồng.

Vào tháng 6-2014, lượng khách Trung Quốc, Hồng Kông, Đài Loan,... du lịch, nghỉ dưỡng tại các resort ven biển Đà Nẵng giảm đột ngột khiến cho một số resort tại đây “đứng ngồi không yên”, doanh thu tụt giảm, nhân viên phải nghỉ việc.

Một rủi ro khác được nhiều nhà đầu tư quan tâm là công tác quản lý, dịch vụ du lịch của các bên quá kém, khiến khách hàng không hài lòng, từ chối sử dụng dịch vụ dẫn đến ế ẩm, chủ căn hộ, biệt thự phải “chôn vốn” trong nhiều năm, không cách thoái vốn để chuyển hướng đầu tư.

Lợi nhuận càng nhiều, rủi ro càng lớn khi chưa thẩm định được tính khả thi cũng như cung cách làm ăn của các bên. Đó cũng chính là khuyến cáo cần thiết cho những ai đang tìm kiếm kênh đầu tư trong bối cảnh kinh tế hiện nay.