Thị trường mặt bằng bán lẻ Việt Nam đã bão hòa?

CafeLand đã có cuộc trao đổi với ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư – Savills Việt Nam xung quanh vấn đề này.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư – Savills Việt Nam

Theo ông, việc một số trung tâm thương mại đóng cửa thời gian gần đây có phản ánh những khó khăn của các TTTM cao cấp tại Việt Nam?

Thực tế là diễn biến này không phản ánh những khó khăn của các trung tâm thương mại cao cấp hiện nay. Viêc một số TTTM đóng cửa trong vừa qua xuất phát từ nhiều nguyên nhân, có thể là do chủ đầu tư thay đổi chiến lược, tái cơ cấu mô hình kinh doanh hoặc do những yếu tố nội tại khác.

Nếu nhìn vào số lượng TTTM cao cấp tại TP.HCM hiện nay, thì con số đó không nhiều nếu so sánh với sức tiêu dùng của 10 triệu dân khu vực thành phố. Bên cạnh đó, theo đánh giá của nhiều đơn vị khảo sát, từ nay cho đến năm 2020 tầng lớp trung lưu tại Việt Nam sẽ có tốc độ gia tăng nhanh nhất trong khu vực Đông Nam Á. Ngoài ra, thu nhập bình quân đầu người tính đến năm 2015 đã xấp xỉ 2.000 đô la Mỹ/năm, nhu cầu tiêu dùng của người dân nói chung và nhu cầu mua sắm mặt hàng xa xỉ nói riêng đều có khuynh hướng gia tăng. Bằng chứng là thời gian qua nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn thông qua Savills để tìm hiểu về cơ hội mua bán và chuyển nhượng các TTTM cao cấp.

Việc một số TTTM phải đóng cửa trong thời gian qua có tác động đáng kể đến thị trường mặt bằng bán lẻ không thưa ông? Ông có thể cho biết cụ thể tại khu vực TP.HCM

Trong báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM Quý I/2016 của Savills có đề cập đến việc công suất cho thuê của các TTTM giảm 1% so với quý trước, giá thuê cũng giảm 3%. Tuy nhiên, sự sụt giảm này là do vừa qua thị trường đón nhận hàng loạt TTTM mới thuộc khu vực ngoài trung tâm, có giá thuê thấp hơn giá thuê mức trung bình của thị trường.

Điểm đáng chú ý là trong khi công suất cho thuê trung bình của khối trung tâm bách hóa và trung tâm mua sắm giảm 1% thì khối bán lẻ tiêu dùng nhanh lại không đổi. Điều này cho thấy nhu cầu tiêu dùng của người dân vẫn đang khá lớn, các trung tâm thương mại nên định vị lại mô hình hoạt động phù hợp để thu hút được khách hàng.

Ngoài ra, một số dự án TTTM cao cấp sắp tham gia vào thị trường dự kiến có tỷ lệ lấp đầy khả quan cũng cho thấy sức hấp dẫn của thị trường. Chẳng hạn như dự án Saigon Center giai đoạn 2 bao gồm khu phức hợp trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng hạng A và khu căn hộ cao cấp dự kiến được hoàn thiện trong hai năm tới. Takashimaya, nhà bán lẻ hàng đầu của Nhật Bản đã cam kết thuê xấp xỉ 15.000 m2 sàn bán lẻ tại 5 tầng của tòa nhà và dự kiến khai trương vào đầu tháng 8 sắp tới. Một dự án TTTM cao cấp khác là Diamond Plaza hiện cũng có tỷ lệ lấp đầy và duy trì đều đặn trong suốt thời gian hoạt động từ khi khai trương. Từ diễn biến trên có thể thấy hoạt động của các TTTM mại cao cấp khu vực TP.HCM vẫn diễn ra bình thường.

Theo báo cáo thị trường Quý I của Savills, diện tích mặt bằng bán lẻ Quý I khu vực TP.HCM đã tăng tới 17% so với cùng kì năm 2015, trong đó số lượng TTTM mới cũng tăng đáng kể, diễn biến này có khiến các TTTM phải cạnh tranh gay gắt hơn, thưa ông?

Theo báo cáo Quý I của Savills, tổng diện tích mặt bằng bán lẻ khu vực TP.HCM trong Quý I/2016 là một triệu m2, tăng 4% so với quý trước và tăng 17% theo năm. Như vậy thị trường đang đón nhận một lượng lớn nguồn cung mới.

Không thể phủ nhận rằng việc gia tăng nguồn cung sẽ dẫn tới sự cạnh tranh giữa các trung tâm thương mại. Tuy nhiên, tôi muốn nhấn mạnh rằng thị trường tiêu dùng Việt Nam vẫn khá tiềm năng bởi cơ cấu dân số trẻ, tầng lớp trung lưu gia tăng nhanh, nhu cầu mua sắm của người dân rất lớn, tất cả xuất phát từ việc thay đổi hành vi tiêu dùng.

Kinh doanh trung tâm thương mại luôn có sự canh tranh rất cao, bởi vậy các chủ đầu tư cần có chiến lược rõ ràng về mô hình phát triển và hướng đến đối tượng khách thuê phù hợp để phát triển lâu dài.

Theo ông, tại sao trong bối cảnh nhiều TTTM lớn đóng cửa thì một số hệ thống TTTM khác như Vincom đang mở rộng nhanh chóng? Phải chăng các chủ đầu tư ngoại chưa định vị mô hình mặt bằng bán lẻ phù hợp khi phát triển tại Việt Nam, thưa ông?

Thời gian qua một số nhà đầu tư TTTM đã mở hàng loạt các TTTM trên cả nước, điều này cho thấy thị trường tiêu dùng Việt Nam vẫn là miếng bánh lớn với nhà đầu tư. Ngoài ra, việc một số quỹ đầu tư lớn đã đầu tư vào thị trường bán lẻ ở Việt Nam một lần nữa khẳng định sức hấp dẫn của thị trường bán lẻ trong nước với các nhà đầu tư nội và ngoại.

Nếu chỉ dựa vào việc một số TTTM đóng cửa mà kết luận các nhà đầu tư ngoại chưa định vị đúng phân khúc và mô hình hoạt động tại thị trường Việt Nam thì chưa thật sự phản ánh chính xác về môi trường bán lẻ tại Việt Nam. Trên thực tế, việc kỳ vọng và đối tượng khách hàng của nhà đầu tư ngoại khi vào thị trường so với những nhà đầu tư trong nước là khác nhau, việc một số TTTM đóng cửa cũng có thể xuất phát từ việc doanh nghiệp thay đổi chiến lược hoạt động.

Thông qua hoạt động tư vấn tại Savills, cá nhân tôi cũng nhận thấy nhà đầu tư TTTM nước ngoài khi vào Việt Nam thường nghiên cứu rất kĩ về thị trường, cụ thể là thông tin về đặc điểm dân cư xung quanh, thói quen mua sắm, tiêu dùng, bán kính từ trung tâm thương mại đến khu dân cư… Có những nhà đầu tư bỏ ra 4 đến 5 năm nghiên cứu thị trường, lựa chọn thời điểm thích hợp cũng như vị trí phù hợp với mục đích và chiến lược kinh doanh. Tôi hoàn toàn tin rằng thị trường bán lẻ ở các cấp tại Việt Nam sẽ vẫn còn tiếp tục nở rộ trong thời gian tới.

Xin chân thành cảm ơn ông!