Thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội: Sức hấp dẫn đến từ khu vực ngoại vi

Khu vực ngoài trung tâm ghi nhận tỉ lệ lấp đầy trung bình đạt tới 88%. Nhiều chuyên gia BĐS nhận định, đây tiếp tục là một kênh đầu tư hấp dẫn trong năm 2012.

Khi sức cầu lớn

Các nghiên cứu của Colliers Việt Nam bắt đầu từ nhu cầu về thị trường bán lẻ của Hà Nội. Theo ông Dane Moodie – Giám đốc điều hành Colliers Việt Nam, Hà Nội có dân số trẻ với khoảng 4,3 triệu người trong độ tuổi từ 15 đến 65. Đây là điểm hết sức hấp dẫn cho thị trường bán lẻ Hà Nội với nhu cầu hàng hóa khá lớn. Dự đoán trong vòng 10 năm tới, thị trường sẽ có thêm trên 1 triệu người tiêu dùng trẻ. Người đứng đầu Cty nghiên cứu thị trường này cũng rất lạc quan khi cho rằng, mặc dù hiện tại số hộ gia đình có mức thu nhập khả dụng hàng năm trên 5.000 USD chiếm tỉ lệ thấp nhưng từ nay đến năm 2020 sẽ có mức tăng trưởng mạnh nhất so với các nhóm còn lại.

“Việt Nam xếp hạng thứ 23 trong bảng xếp hạng phát triển bán lẻ toàn cầu của A.T Kearney’s 2011, tuy đã giảm từ vị trí xếp hạng số 1 năm 2008 nhưng thị trường bán lẻ của Việt Nam vẫn khá hấp dẫn. Giá thuê mặt bằng cao và hệ thống cơ sở hạ tầng chưa thuận lợi cũng như hệ thống phân phối chưa tốt đang kìm hãm sự phát triển của thị trường bán lẻ VN. Tuy nhiên, với đặc tính dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa cao, sự thay đổi phong cách sống, thu nhập khả dụng tăng khiến thị trường bán lẻ VN vẫn là một địa điểm hấp dẫn trong mắt các nhà bán lẻ VN và quốc tế. Trong giai đoạn 2011 – 2020, tốc độ tăng trưởng của thị trường bán lẻ Hà Nội ước sẽ đạt 17-20%/năm”, ông Dane Moodie nhận định.

Sức hấp dẫn từ ngoại vi

Theo Colliers Việt Nam, kể từ cuối quý IV/2011, thị trường bán lẻ Hà Nội đã chứng kiến mức tăng vọt về nguồn cung với 3 trung tâm mua sắm đi vào hoạt động là Parson Landmark 72, Savico MegaMall và Vincom Center Long Biên, cả 3 trung tâm này đều đặt ở các khu vực ngoại vi thành phố. “Nguồn cung mới từ các dự án kể trên đã khiến tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ hiện đại tại Hà Nội tăng 33,4%, trong đó 51,7% của tổng diện tích hơn 400.000m2 thuộc về hình thức trung tâm mua sắm, 14,4% là các TTTM tổng hợp; 30,6% là đại siêu thị, trong khi các khối để bán lẻ chủ chiếm 3,3%”, ông Nguyễn Tiến Quốc, lãnh đạo Phòng nghiên cứu và tư vấn – quản lý của Colliers Việt Nam cho biết.

Đáng chú ý, trong khu giá thuê tại các khu trung tâm vẫn ở mức cao (khoảng gần 94USD/m2) thì sự gia nhập của các dự án mới dẫn tới mức giảm giá thuê bình quân toàn thị trường giảm đáng kể. Những trung tâm mua sắm mới tại các khu vực ngoại vi đều chào thuê với mức giá thấp, bình quân khoảng 41,5USD/m2/tháng. Vincom Long Biên thậm chí còn miễn phí thuê cho khách thuê trong năm đầu tiên, cùng với nhiều ưu đãi hấp dẫn khác. Giá thuê cho các năm tiếp theo cũng rất hợp lý, khoảng 15-20USD/m2/tháng. “Đây là chính sách đặc biệt của Tập đoàn Vingroup với mục tiêu trong ngắn hạn biến TTTM Vincom Long Biên nhanh chóng trở thành một một điểm mua sắm hấp dẫn nhất khu vực phía đông thành phố và các tỉnh phụ cận như Hưng Yên, Bắc Ninh” - một lãnh đạo của Tập đoàn Vingroup “bật mí”.

Cho đến thời điểm này, 3 trung tâm bán lẻ mới khai trương đều ghi nhận những thành công ban đầu về mặt tỉ lệ lấp đầy. Vincom Long Biên đã lấp đầy 100% diện tích nhờ kinh nghiệm quản lý cùng các chiến lược cho thuê khôn ngoan và lượng khách thuê ổn định. Parkson Landmarrk 72 cũng ghi nhận tỉ lệ lấp đầy lên tới 94%. Trong khi đó, Savico MegaMall đang tiếp tục nỗ lực lấp đầy số 13% diện tích trống còn lại.

Triển vọng thị trường

Theo nhiều chuyên gia BĐS, tình hình kinh tế trong nước và quốc tế ảm đạm sẽ tiếp tục khiến người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu trong năm 2012. Trên thực tế, không chỉ người tiêu dùng chi tiêu ít đi mà các nhà bán lẻ cũng đang tập trung phát triển sản phẩm hơn là mở rộng hệ thống phân phối/cửa hàng. Tuy vậy, theo ông Dane Moodie, nhiều diễn biến tích cực vẫn mang đến triển vọng cho thị trường bán lẻ: Các nhà bán lẻ quốc tế lớn liên tục xúc tiến gia nhập thị trường Việt Nam. Một số ví dụ đáng lưu ý như Tập đoàn Hồng Kông Dairy Farm vừa khai trương siêu thị đầu tiên tại Việt Nam; Tập đoàn Aeon của Nhật Bản cũng chuẩn bị cho việc phát triển mạng lưới bán lẻ với nhiều siêu thị, trung tâm mua sắm và TTTM tổng hợp; Lotte và E-Mart đến từ Hàn Quốc cũng đang đầu tư phát triển quy mô kinh doanh của mình. Metro Cash & Carry cũng có kế hoạch mở thêm một số trung tâm bán lẻ, trong khi Tập đoàn ECC của Hà Lan đang tìm kiếm cơ hội đầu tư vào VN.

“Năm 2012, nhiều dự án bán lẻ quy mô lớn dự kiến sẽ gia nhập thị trường với khoảng 300.000m2 sàn, tương đương với khoảng 75% nguồn cung hiện tại. Như vậy, với phân khúc thị trường mặt bằng bán lẻ, khó khăn vẫn chưa hết trong tương lai gần, bởi nguồn cung đang phát triển với tốc độ vượt cầu. Bên cạnh đó, do các TTTM mới đều đặt tại các khu vực ngoại vi, là những nơi còn yếu kém về cơ sở hạ tầng, vì vậy các chủ đầu tư cần chú ý đến việc phân bổ ngành hàng, tập trung vào các ngành có tiềm năng phát triển nhất. Việc nghiên cứu tiền đầu tư cũng cần được thực hiện nghiêm túc, nhằm hỗ trợ cho việc xây dựng chiến lược phát triển. Thêm nữa, giá thuê và chính sách cho thuê cũng cần hướng tới hỗ trợ khách thuê, bởi chính họ hiện đang nắm trong tay quyền quyết định”, ông Dane Moodie khuyến cáo một số chủ đầu tư đang “âm mưu” tiếp tục nhảy vào thị trường béo bở này trong năm 2012.