Thị trường đất nền TP.HCM: Chính sách mới chặn đầu nậu, ách luôn thị trường

Chặn “đầu nậu”, ách luôn thị trường

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định rằng, cái được lớn nhất sau khi UBND TP.HCM ban hành Quyết định 60 là đã chặn đứng nạn “đầu nậu” núp bóng người dân phân lô bán nền, làm ăn bất chính.

Tuy nhiên, mặt trái của quyết định này xuất phát từ quy định không cho tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật đối với khu vực quy hoạch đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, đã làm tê liệt hoạt động phân lô, tách thửa tại TP.HCM.

Ông Đỗ Văn Hòa (quận 10) cho biết, ông nộp hồ sơ tách thửa miếng đất gần 1.000 m2 tại huyện Bình Chánh để làm nhà ở nhưng 2 năm nay không được giải quyết bởi miếng đất xin tách thửa nằm trong khu dân cư xây dựng mới.

“Tôi không hiểu khu dân cư xây dựng mới là đất thế nào, trong khi quanh khu vực đó, người dân đã xây dựng nhà cửa khang trang”, ông Hòa trần tình.

Hầu hết trường hợp tắc phân lô, tách thửa đều vướng khái niệm “khu dân cư xây dựng mới” và “khu đất ở hiện hữu” như trên. Báo cáo mới đây của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho thấy, hiện Thành phố có hơn 14.000 ha đất nằm trong quy hoạch đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, tương ứng với hàng vạn người dân đang bị “treo” quyền lợi hợp pháp về nhà, đất nhiều năm qua.

Trong đó, tại quận 3 có gần 50% diện tích đất được quy hoạch là đất hỗn hợp nên chính quyền chỉ cấp phép xây dựng tạm cho người dân có nhu cầu xây nhà mới; quận 12 có 621 ha đất quy hoạch dân cư xây dựng mới, chiếm khoảng 27,5% diện tích đất ở; quận Bình Tân có khoảng 2.588 ha đất dân cư xây dựng mới, chiếm hơn 50% diện tích toàn quận...

Vướng mắc này thực ra đã được bàn thảo nhiều lần từ các sở, ngành đến UBND TP.HCM, mới đây nhất là ý kiến của Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan yêu cầu Sở Quy hoạch - Kiến trúc khẩn trương hướng dẫn, xử lý vướng mắc liên quan đến khu vực quy hoạch có chức năng đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới. Tuy nhiên, mọi việc dường như vẫn đang dậm chân tại chỗ.

Cởi “nút thắt” nào?

Theo đại diện Sở Tư pháp TP.HCM, qua rà soát các văn bản pháp luật và các nghị định của Chính phủ liên quan đến quy hoạch xây dựng, các văn bản này đều không sử dụng thuật ngữ “quy hoạch xây dựng mới”, “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp”, hoặc giải thích đối với quy hoạch này.

Cục Kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp) cũng chỉ rõ, Luật Đất đai 2013 chỉ giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa với hai loại đất là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị, mà không giao thẩm quyền được quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa với các loại đất khác. Do đó, Quyết định 60 quy định đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới không được tách thửa là hạn chế quyền tách thửa đất của người dân.

Còn theo luật sư Võ Thiện Hiển, Đoàn Luật sư TP.HCM, việc UBND TP.HCM và các sở, ngành “đẻ” thêm thuật ngữ đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới để đưa vào các đồ án quy hoạch đã gây ra nhiều phiền toái, thiệt hại cho người dân khi họ không được tách thửa, không được cấp phép xây dựng và cấp sổ hồng cho căn nhà của mình.

Luật sư Hiển phân tích, các hướng dẫn thực hiện Quyết định 60 về tách thửa hiện nay khá nhiều, cần tập trung về một đầu mối để thuận tiện hơn cho người dân và cơ quan quản lý. Ngoài ra, không nên phân biệt việc tách thửa để ở hay tách thửa để bán, chỉ cần các yếu tố về mặt kỹ thuật, quy hoạch nếu đảm bảo theo quy định nên giải quyết.

Trong khi đó, theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, một bất cập khác là trước đây, các quận, huyện được yêu cầu lập quy hoạch 1/500 đối với đất dân cư hiện hữu, đất dân cư hiện hữu kết hợp chỉnh trang, kể cả đất ở hiện hữu và khu dân cư xây dựng mới có chức năng ở để việc tách thửa được đồng bộ về hạ tầng.

Đồng thời, trong thời gian chờ lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, các trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật thì phải có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Sở Quy hoạch - Kiến trúc.

Tuy nhiên, các quận, huyện đều cho rằng việc lập quy hoạch 1/500 là không khả thi. Mặt khác, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng cho rằng, nên bỏ thủ tục tham khảo ý kiển của Sở để các quận, huyện chủ động xem xét, giải quyết cho người dân.