Thị trường đang lặp lại chu kỳ 10 năm trước, cửa sáng nằm ở đâu?

Bóng ma khủng hoảng 10 năm trước đang hiện hữu.

Tuy nhiên, so sánh giữa hai thời điểm quá khứ và hiện tại, chuyên gia cho rằng vẫn có những điểm khác nhau, có thể xem là cửa sáng cho nhà đầu tư.

Khó khăn toàn tập

Trong giai đoạn 2008-2018, thị trường bất động sản chứng kiến sự quay vòng khủng hoảng – hồi phục – bùng nổ - giảm tốc.

Với 2 cơn sốt nhà đất vào các năm 2001-2003 và 2007-2008, giá nhà đất tăng lên nhiều lần, hoàn toàn vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung bình tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP. HCM.

Nhưng đến giữa năm 2008, chu kỳ kinh tế một lần nữa lao dốc, bắt nguồn từ khủng hoảng tài chính toàn cầu, kéo theo đó là chu kỳ thoái trào của thị trường bất động sản.

Thời điểm này, tại Việt Nam, giá nhà đất lao dốc, biên độ giảm ước tính 30-40% chỉ trong thời gian ngắn.

Trong bối cảnh khó khăn bủa vây như hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng, thị trường đang lặp lại chu kỳ 10 năm trước và đóng băng. Hậu quả sẽ phải khắc phục trong thời gian dài.

Đánh giá về thị trường bất động sản hiện nay, chuyên gia bất động sản Đỗ Quý Duy, Nhà sáng lập câu lạc bộ Nhà đầu tư bất động sản NAC, cho rằng đã nhiều năm trải qua, thị trường mới gặp một bối cảnh mà khó khăn toàn tập như hiện nay, không những về nguồn cung, thanh khoản mà còn cả về giá bán. Ngay cả lực lượng lao động, lực lượng nhà thầu tham gia vào thị trường cũng đều bị ảnh hưởng rất lớn.

Về nguồn cung, trong khoảng 3 năm qua, từ năm 2019, thị trường có sự giảm cung khi Chính phủ tiến hành rà soát về mặt pháp lý của các dự án từ Nam ra Bắc.

Trong đó, bất động sản nhà ở dù là sản phẩm cơ bản của thị trường cũng đã bị siết rất chặt. Trong năm 2022, cả tại Hà Nội và TP.HCM đều có không quá 10 dự án nhà ở được mở bán.

Theo ông Duy, so với cùng kỳ nhiều năm trước, nguồn cung này giảm phải đến 80-90%.

Về thanh khoản, trong khoảng 2 năm 2020-2021 thanh khoản khá tốt, nhưng từ tháng 4.2022 đến nay, các dự án mới và các dòng sản phẩm khác trong thị trường có sự giảm thanh khoản rất bất ngờ, trên 60%, có những dự án giảm thanh khoản trên 80%.

Kèm theo đó, 2 tháng trở lại đây, giá bất động sản có sự dịch chuyển khá cụ thể. Với bất động sản cao cấp người mua là nhóm khách hàng có tài chính tốt đã có sự giảm giá 10%.

Đối với một số sản phẩm ở phân khúc trung cấp, giá giảm từ 20-30%. Đặc biệt một số dự án áp dụng phương án chiết khấu rất cao. Với khách hàng thanh toán sớm từ 95-100%, mức chiết khấu trên 40%. “Đây là con số mà các nhà đầu tư từ đầu năm đến nay không ngờ đến”, ông Duy nói.

Ngoài ra, khoảng một tháng trở lại đây, ông Duy cho biết lực lượng nhân sự tham gia vào thị trường bất động sản đặc biệt là lĩnh vực nhà thầu, phân phối bất động sản có sự ảnh hưởng nhất định.

Nhiều sàn giao dịch cơ cấu lại nhân sự với mức giảm 30-40% nhân sự. Nhiều đơn vị lớn có mức giảm cao hơn tới 50%. Đặc biệt, có hiện tượng các sàn giao dịch nhỏ lẻ đã đóng cửa từ ba tháng trước.

Nhà sáng lập NAC cũng cho biết, có nhiều nhà thầu xây dựng đang trong trạng thái dừng hoạt động, do chi phí đầu vào tăng, ảnh hưởng đến các gói thầu ký từ trước cũng như ảnh hưởng đến dòng tiền. Kéo theo một lực lượng lớn nhân sự đối mặt với thất nghiệp trong khoảng 1-2 năm tới.

Thị trường đi vào “vết xe đổ”?

So sánh thị trường trong quá khứ và hiện tại, ông Duy cho rằng thị trường 10 năm trước và hiện tại có những điểm giống nhưng cũng rất khác nhau.

Trong bối cảnh cũ, nền Kinh tế Việt Nam ở trong giai đoạn mới mở cửa, bắt đầu làm quen với chứng khoán, bất động sản.

Ngày đó, nguồn cung của thị trường rất nhiều do các doanh nghiệp tư nhân nhà nước được mở rộng quỹ đất và pháp lý. Nguồn cung nhiều dẫn đến giá bán tăng nhanh, ngoại trừ nhu cầu ở thì nhu cầu lớn là đầu cơ ngắn hạn.

Giá bất động sản tăng nhanh, quả bóng đầu cơ lướt sóng được bơm căng, bơm nhanh, bơm to hơn bây giờ rất nhiều.

Trong khi đó, 3 năm qua, Chính phủ đã có sự rà soát mạnh mẽ về nguồn cung, trong năm 2022 cả thị trường TP.HCM và Hà Nội, mỗi thị trường có không vượt quá 10 dự án chào bán mới, với số lượng sản phẩm không vượt quá 10.000 căn.

Trong khi mỗi năm tăng trưởng dân số tại hai đô thị này từ 500-700 nghìn người. Với lượng nguồn cung dưới 10.000/năm, cung cầu đang lệch pha rất nhiều. Quả bong bóng không lớn, không có khả năng phình to và vỡ như thời kỳ cũ. Bởi nguồn cung hàng hoá không có để tạo ra bong bóng.

Về mặt điều tiết chính sách của Nhà nước giữa hai giai đoạn, theo ông Duy, ở hiện tại, Nhà nước có hành động nhanh, mạnh và chính xác về thị trường tiền tệ để giảm thiểu các rủi ro về mặt tài chính như đã xảy ra trong quá khứ.

Tháng 4 năm nay, khi thị trường vẫn đang giao dịch tốt, dòng vốn vẫn đang chảy, sau khi có bất ổn về vĩ mô kinh tế, Ngân hàng Nhà nước ngay lập tức đã có sự điều chỉnh room tín dụng, gần như 100% khách hàng không thể tiếp cận được gói vay dù là cá nhân hay doanh nghiệp, và cả cá nhân được ưu ái nhất định từ ngân hàng ở những năm trước.

Nhà sáng lập NAC cho rằng, đó là sự thắt chặt xuyên suốt để thị trường không có sự bùng nổ nhất định trong giai đoạn lạm phát đang tăng cao.

Cũng theo chuyên gia này, gần đây, chúng ta nhìn thấy ngân hàng nhà nước có 2 lần điều chỉnh về lãi suất điều hành, gây ra tỉ giá tăng cao, khiến việc cân bằng ngoại hối giữa Việt Nam và nước ngoài tiệm cận nhau, gây ra sự khó khăn nhất định trong hoạt động của các doanh nghiệp xuất nhập khẩu. Đổi lại thì chúng ta đang kiểm soát lạm phát tốt.

Các thị trường châu Âu, châu Á nói riêng, lạm phát tiệm cận 9-10%, có nước 12% trong khi Việt Nam chỉ dừng ở mức 4-6%.

Ông Duy cho hay, chúng ta đang buộc phải hy sinh những sự phát triển kinh tế để kiểm soát lạm phát. Với hành động nhanh, mạnh , chính xác của Chính phủ về kiểm soát tín dụng như vậy phải rất lạc quan. Vì chúng ta sẽ gặp khó khăn trong phát triển kinh tế ngắn hạn, nhưng về dài hạn việc lạm phát đươc kiểm soát ổn định sẽ là chìa khoá giúp thu hút FDI ổn định hơn, cũng như giúp kinh tế phát triển bền vững hơn trong vài năm tới.

“Tôi tin những quyết sách của Chính phủ vừa qua là tiền đề giúp cho thị trường bất động sản trong tương lai ngắn được điều chỉnh, trong trung hạn và dài hạn thị trường bền vững hơn, tốt hơn, phục vụ được đa số người tiêu dùng”, ông Duy kỳ vọng.