Thị trường BĐS Việt Nam: Kỳ vọng từ vốn ngoại

Loay hoay tìm vốn

Gần một năm nay, sức ép từ chính sách thắt chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước đã khiến hầu hết các ngân hàng thương mại đều hạn chế hoạt động cho vay BĐS. Việc siết tín dụng khiến các chủ đầu tư không vay được vốn để triển khai dự án, khách hàng thì không vay được tiền để mua sản phẩm nên hầu hết các giao dịch trên thị trường đều chững lại. Để bán được hàng nhiều chủ đầu tư đã chấp nhận đưa ra các chiêu thức khuyến mại, giảm giá “khủng” để thu hút khách hàng. Mới đây nhất là vụ giảm giá sốc tại dự án chung cư Petro VietNam Landmark (Tp. HCM), công ty CP địa ốc Dầu khí đã đưa ra phương án giảm đến 35% giá bán 85 căn hộ. Còn ở thị trường phía Bắc, nhiều nhà đầu tư đã bán tháo dự án với mức giá chào bán giảm xuống khoảng 5-15 triệu đồng/m2, một trong dự án đất nền có mức giảm lớn nhất là dự án Kim Chung Di Trạch, giảm đến 12-15 triệu đồng/m2. Nhưng thực tế, kết quả hoàn toàn đi ngược với mong đợi của các chủ dự án, dù có giảm giá “sốc” như vậy nhưng thị trường vẫn trầm lắng, số lượng giao dịch vẫn chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Trước sức ép đáo hạn ngân hàng, các khoản nợ lãi suất cao, sản phẩm kém thanh khoản, hiện tượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng loạt bán dự án ngày một tăng về số lượng và quy mô. Công ty TNHH Savills Việt Nam cho biết, chỉ tính từ đầu năm đến nay, số thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản mà Savills tham gia tư vấn đã tăng 20-30% so với năm ngoái. Giải thích cho hiện tượng này, giới đầu tư bất động sản cho rằng: đa số chủ đầu tư các dự án bất động sản muốn chuyển nhượng là những doanh nghiệp mới bước vào lĩnh vực này, không chịu được áp lực khi thị trường đóng băng nên phải chuyển nhượng dự án. Ngoài ra một số công ty không có kinh nghiệm kinh doanh bất động sản, nhưng đã nhảy vào lĩnh vực "trái tay" này khi thị trường nóng, bây giờ trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, họ buộc phải cơ cấu lại danh mục đầu tư, chuyển nhượng dự án, để tập trung vào lĩnh vực kinh doanh chính. Thậm chí ngay cả Vinacapital, một quỹ đầu tư lớn tại Việt Nam cũng đã cho biết: VinaCapital sẽ không đầu tư vào lĩnh vực văn phòng cho thuê hay căn hộ dịch vụ trong năm sau.

Rõ ràng, hàng loạt biện pháp thu hút nguồn vốn đã được đưa ra nhưng không ít doanh nghiệp vẫn rơi vào tình trạng thiếu vốn nghiêm trọng, các chủ đầu tư phải tính toán lại tiến độ triển khai dự án và từ đây chuyện dự án bị giãn, chậm tiến độ và tạm dừng ngày càng phổ biến. Số lượng dự án bị thu hồi, cảnh báo thu hồi đã tăng theo cấp số nhân, chỉ tính riêng tháng 11 này, tỉnh Lâm Đồng có đến 43 dự án bị kiến nghị thu hồi, tiếp theo là Bình Dương với 38 dự án, tiếp nữa là Hà Nội, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định, TPHCM… Thực tế, những biện pháp “giải cứu” thị trường bất động sản đã được đưa ra vẫn chưa có một kết quả khả quan nào đã buộc các chủ đầu tư vào cuộc đua mới, cuộc đua tự tìm nguồn vốn cho mình và đối tượng mới họ hướng vào chính là nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài đang là một hướng đi mới.

Tín hiệu mới

Theo Báo cáo mới đây nhất của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 11 tháng vừa qua của năm 2011 vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đạt 464,13 triệu đô la Mỹ và cũng trong năm nay Việt Nam đã được Hiệp hội các Nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản (AFIRE) xếp thứ 4 trong số những thị trường mới nổi về mức độ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Rất nhiều biện pháp huy động vốn cho thị trường địa ốc đã được áp dụng nhưng vẫn chưa mang lại hiệu quả khả quan, áp lực của tình trạng thiếu vốn đã dẫn đến sự xuất hiện của nhiều “tài sản xấu” ở Việt Nam, nhưng mặt khác lại tạo ra một giai đoạn với nhiều cơ hội chưa từng có cho các nhà đầu tư nước ngoài. Theo thống kê của Cục quản lý cạnh tranh Việt Nam, từ đầu năm đến nay cả nước đã có 73 thương vụ sáp nhập & mua lại được tuyên bố công khai, trong đó có đến 22 giao dịch thuộc lĩnh vực bất động sản, chủ yếu là đối tác trong nước chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài với tổng giá trị khoảng 250 triệu USD.

Nhận diện được bối cảnh thị trường, khó khăn của người này có thể là cơ hội tốt cho những nhà đầu tư khác, gần đây một số đơn vị kinh doanh lĩnh vực bất động sản đã bắt đầu hướng hoạt động của mình sang thị trường nước ngoài, xem đây như một hướng đi mới nhằm giải thoát khỏi tình trạng đóng băng. Gần đây nhất, Công ty Savills Việt Nam đã khởi động chương trình giới thiệu cơ hội đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam thông qua buổi Hội thảo tại Tokyo, thu hút hơn 100 nhà đầu tư Nhật Bản quan tâm đến thị trường BĐS Việt Nam tham dự. Ông Neil MacGregor, Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam chia sẻ: “Chúng tôi lựa chọn Nhật Bản là điểm đến đầu tiên để giới thiệu và thu hút đầu tư vào BĐS Việt Nam vì năm 2011 này chúng ta đã được chứng kiến làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ Nhật Bản vào Việt Nam trong nhiều lĩnh vực, Nhật hiện đang là là đối tác đầu tư nước ngoài đứng đầu về lượng vốn thực hiện tại Việt Nam. Theo Tổ chức Xúc tiến Thương mại Nhật Bản (JETRO) riêng trong 6 tháng đầu năm nay tổng vốn đầu tư trực tiếp của các doanh nghiệp Nhật Bản vào Việt Nam đã đạt 1,169 tỷ đô la Mỹ, tăng gấp 8,3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Là một thị trường mới nổi với cơ cấu dân số trẻ, chi phí nhân công thấp, và một vị trí chiến lược trong khu vực, Việt Nam còn rất nhiều yếu tố hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài và vẫn đang được dự báo rằng số các thương vụ đầu tư sẽ tăng lên nhanh chóng trong một vài năm tới.”

Việc tìm kiếm vốn từ các nguồn đầu tư nước ngoài có thể sẽ tạo nên một cuộc đua mới giữa các nhà đầu tư trong nước để tìm kiếm nguồn vốn sinh tồn trong thời kỳ BĐS đóng băng này và nếu thành công thì lượng vốn mới này sẽ là cứu cánh cho tình hình thị trường ảm đạm hiện nay.