Thị trường BĐS: Chờ vốn đến bao giờ?

Thấp thỏm ngóng… ngân hàng

Đó là tâm thế chung của giới kinh doanh địa ốc lúc này. Tưởng như đến mốc cuối tháng 12/2011 đã chấm dứt cơn bão nợ đối với DN BĐS với rất nhiều đơn vị phải giải thể, phá sản, sáp nhập hay bán tháo dự án. Tết Nhâm Thìn trôi qua không ồn ào như mọi năm, thay vì tiệc tùng, liên hoan chúc tụng, là sự lo toan từng ngày khi quý I đã trôi được gần một nửa. Cơn sóng bán tháo hàng với mức giá giảm “kinh hoàng” (từ 40 - 70% giá chủ đầu tư mở bán) cho thấy ngân hàng vẫn không ngừng ráo riết đốc nợ những DN được đáo hạn tới thời điểm cuối quý I và quý II/2012.

Đành rằng sự thắt chặt tài chính BĐS đã phát huy tác dụng một cách hữu cơ: Thanh lọc các đơn vị yếu về tài chính, thiếu chuyên nghiệp và đặc biệt là không mạnh về vốn để duy trì cuộc chơi tới cuối năm. Nhưng bất cứ chủ đầu tư nào còn tồn tại đến lúc này, cho dù là có máu mặt trong giới kinh doanh địa ốc, cũng phải đau đầu trong bài toán trả nợ ngân hàng. Động thái có phần quá chậm chạp (hay quá chắc chắn) của hệ thống ngân hàng trong việc giảm lãi suất đã liên tục làm người trong cuộc lao đao và chán nản.

Chẳng đâu xa, quý II/2011 chứng kiến cuộc chạy đua quyết liệt của hệ thống các ngân hàng thương mại nhằm kéo tỷ lệ dư nợ phi sản xuất về mức 22% theo yêu cầu của NHNN. Nhưng lúc ấy, muốn giảm tỷ lệ này như yêu cầu, lại cần có khả năng thanh toán từ phía DN BĐS. Trong khi khả năng thanh toán lại gần như bằng không. Vậy là cả DN lẫn ngân hàng đành ngậm ngùi chia lửa trước “định mức” 22% bằng cách DN được giãn nợ, đảo nợ.

Tuy vậy, mọi chuyện vẫn tiếp tục bi đát ngoài sức tưởng tượng của những người lạc quan nhất: Kết thúc quý III/2011, mọi số liệu về tình hình thị trường BĐS trong đó có tính thanh khoản và tiêu thụ sản phẩm của DN đều… dưới mức chấp nhận được. Nhiều DN lúc đó cực chẳng đã đều đồng thanh về mức 22% của ngân hàng đưa ra là đánh đố thị trường BĐS đang trong cơn “dầu sôi lửa bỏng”.

Tiếp đến, sự kiện Công văn 8844 của NHNN vào giữa tháng 11/2011 tưởng như đã giải tỏa gánh nặng cho các NHTM cũng như giới kinh doanh địa ốc bằng cách giảm tỷ lệ tín dụng phi sản xuất xuống mức 16%. Trái khoáy ở chỗ, sự kiện này chỉ có "hiệu lực" đến 31/12/2011. Thời gian cứ đếm ngược, DN ngóng chờ lời hứa của Thống đốc NHNN Việt Nam vào việc giảm lãi suất như một cứu cánh duy nhất. Nhưng càng chờ đợi càng không thấy, giới kinh doanh BĐS không hẹn mà gặp đều nghiến răng bán nhanh, bán dốc dự án, sản phẩm của mình với dự cảm chẳng lành về động thái trì hoãn của ngân hàng. Trụ lại qua mốc 31/12, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ, thậm chí không ít đại gia BĐS tại Hà Nội đang rậm rịch bán, sang tên chuyển nhượng những sản phẩm ưng ý nhất của mình để thanh toán nợ với Ngân hàng trong quý I và II/2012.

Hà Nội là vậy, thị trường phía Nam cũng chẳng khá khẩm hơn dù được nhiều chuyên gia dự đoán sẽ phục hồi nhanh hơn nhờ mặt bằng giá thấp. Tuy nhiên, thông tin nội bộ từ giới địa ốc Sài thành lại cho thấy tương lai bi quan: Phân khúc đất nền và căn hộ gần như chắc chắn sẽ nằm yên ít nhất trong quý I/2012 và phân khúc căn hộ cao cấp tại TP.HCM đang có dấu hiệu giảm giá mạnh theo xu hướng của thị trường phía Bắc.

Mơ về… nơi xa lắm

Cơ sở cho giấc mơ xa này, không gì khác là những lời…dự báo. Theo Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia Lê Xuân Nghĩa, thị trường BĐS dự báo chỉ có thể bắt đầu phục hồi từ giữa quý II/2012. Cơ sở cho dự báo này là khả năng giảm lãi suất vào thời điểm tương ứng. Vẫn là những lời tiên đoán về nhất cử nhất động của ngân hàng.

Sau sóng gió của 2011, nhiều chủ đầu tư địa ốc đã thẳng thừng nhận định về chính sách tài chính của ngân hàng. Ông Tuấn - Chủ tịch HĐQT một TCty có bề dày trong lĩnh vực kinh doanh đầu tư BĐS tại Hà Nội cho biết, các DN hiện nay (trong đó có DN BĐS) chủ yếu vẫn là DN vừa và nhỏ, số lượng các tập đoàn, TCty gần như chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Tức là vốn ít, kinh nghiệm non, trong một thị trường BĐS còn non trẻ. Nếu tình hình tài chính tiếp tục khó khăn hơn thì sẽ dẫn đến đổ vỡ, thậm chí là đổ vỡ hàng loạt.

Chia sẻ về vấn đề này, ý kiến của ông Nguyễn Quốc Hiệp - Phó chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam, Chủ tịch tập đoàn GP Invest có phần quyết liệt hơn: Cái gì quá cũng đều không tốt, mà phải biết thế nào là vừa. Việc thắt chặt, kiểm soát chặt chẽ tài chính, tín dụng, tiền tệ với BĐS như thời gian vừa qua là cần thiết, góp phần đạt được mục tiêu lớn của toàn xã hội, nhất là vấn đề kiềm chế lạm phát. Điều đó là cực kỳ cần thiết, nhưng phải đồng bộ được thể hiện ở việc “căng”, thắt chặt ở mức vừa phải, vừa đủ để đạt mục tiêu đề ra, chứ căng quá thì đổ vỡ hết, đổ vỡ hàng loạt và cuối cùng tất cả các mục tiêu đều thất bại….

Trước dự báo đầy tính lạc quan vào tương lai phục hồi của thị trường vào giữa quý II/2012, giới kinh doanh địa ốc vẫn giữ trạng thái lo âu hồ nghi. Bởi cứ cho là yếu tố tài chính sẽ được cải thiện vào thời điểm dự báo, những yếu tố còn lại vẫn là rào cản đáng ngại cho thị trường. Nói như bà Ngân - Giám đốc Cty đầu tư BĐS NDL, tỷ lệ cung - cầu vẫn quá lệch nhau. Thiếu rất nhiều, nhưng thừa cũng… rất thừa. Hiện vẫn tồn tại tình trạng có nhiều nhà, nhiều chung cư nhưng không có người mua - trái ngược với sức cầu ở thực luôn rất lớn. Rõ ràng vấn đề trọng tâm là ở chính sách hợp lý về các loại hình sản phẩm nhà, đất. Phân khúc quan trọng nhất, nhiều nhu cầu nhất hiện nay là nhà thu nhập trung bình thì lại không phát triển, trong khi cao cấp thì nhan nhản nhưng ngoài tầm với của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu thực.

Những bất cập về chính sách đất đai, thuế, thủ tục, thời gian… vẫn là rào cản lớn nhất đối với sự tồn tại và phát triển của lĩnh vực này. Đơn cử, việc định giá tính thuế cho một dự án đã phải có sự tham gia của 6 thành phần ban ngành (!). Phải đổi mới những vấn đề này trước tiên rồi mới hy vọng làm thay đổi được tình hình.

Thêm vào đó, nhiều nhà đầu tư (cả trong và ngoài nước) khi chọn nhà thầu thường chọn các nhà thầu tư nhân thay vì DNNN mặc dù giá có thể cao hơn. Khoan xét tới nguyên nhân, để khắc phục điều này, có ý kiến cho rằng Nhà nước cần nắm giữ chủ đạo nhưng nên tập trung vào những công trình trọng điểm, lớn, chuyên dụng, còn lại, đối với các DN vừa và nhỏ, Nhà nước hãy định hướng để họ phát huy sự chủ động và giữ vai trò đáng kể trong nền kinh tế nói chung cũng như đầu tư BĐS nói riêng.

Nói như vậy cho thấy sự hy vọng của DN BĐS vào thị trường vẫn có, nhưng vừa phải. Bởi bài học “hồi hộp - lo âu - hi vọng - thất vọng” đã quá quen thuộc với họ. Giới đầu tư và đầu cơ BĐS đang không chỉ ngóng đợi nguồn lực tài chính nào sẽ kích thích cho thị trường này hồi phục trong quý II/2012, mà xa hơn nữa là các chính sách kịp thời và cần thiết của Nhà nước. Điều này liệu có phải mơ về nơi xa lắm?!