Niềm tin của thị trường thấp, môi trường kinh doanh tiếp tục khó khăn là dự cảm chung của các doanh nghiệp và chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản.

Với triển vọng như vậy, doanh nghiệp buộc phải linh hoạt để tìm ra điểm sáng trong phân khúc hoạt động của mình.

Theo các chuyên gia, phân khúc biệt thự, nhà liền kề giá sẽ còn giảm nữa do sức mua và niềm tin của người tiêu dùng thấp

Cung tăng, cầu giảm

Tại Hà Nội, hai phân khúc tập trung nhiều doanh nghiệp đầu tư nhất là căn hộ và biệt thự, nhà liền kề. Trong phân khúc căn hộ, giao dịch hiện chủ yếu ở các căn có giá dưới 21 triệu đồng/m2; diện tích căn từ 50 - 70 m2; dưới tầng 20. Ngoài ra, khách hàng cũng quan tâm về vị trí, tiến độ xây dựng và chất lượng dự án.

Theo một khảo sát của Nielsen, người Việt Nam dành tới một nửa thu nhập cho sinh hoạt phí, đầu tư chỉ chiếm 15%. Trong khi đó, một khảo sát được thực hiện vào tháng 9 vừa qua trên VnExpress cho thấy, 84,2% người bỏ phiếu cho phương án “khoan mua nhà, giá cả sẽ còn xuống nữa”, chỉ có 13,5% cho rằng, nên mua nhà thời điểm này vì giá cả đã hợp lý.

Đánh giá của CBRE Việt Nam cho thấy, trong năm 2013, nhu cầu tiếp tục hạn chế do xu hướng tích lũy tiền thay vì đầu tư, đồng thời ảnh hưởng bởi quan ngại về nền kinh tế và  tâm lý của người mua. Thị trường thuộc về người mua và họ sẽ quyết định sự phục hồi của thị trường.

Thống kê của Savills chi ra, trong vòng 3 năm tới, sẽ có khoảng 34 dự án gia nhập thị trường. Trong đó, 33 dự án đã được xác định sẽ cung cấp khoảng 30.000 căn hộ. Còn từ nay tới cuối năm, sẽ có 4 dự án gia nhập thị trường, cung cấp khoảng trên 1.000 căn hộ. Tính đến cuối quý III/2012, nguồn cung sơ cấp của thị trường căn hộ chủ yếu là các sản phẩm ở các phân khúc trung cấp và bình dân. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường liên tiếp giảm trong 3 quý đầu năm 2012, trong khi giá vẫn đang có xu hướng giảm đều.

Về sức cầu, Savills cho rằng, người mua hầu hết là người sử dụng cuối cùng, trong khi các nhà đầu tư vắng bóng trên thị trường. Đây là lý do chủ đầu tư đưa ra các căn hộ xây thô nhằm giảm tổng số tiền phải chi trả của người mua căn hộ.

Ở phân khúc nhà liền kề, biệt thự, CBRE ước tính, khoảng 7.000 căn sẽ được hoàn thành trong năm 2012 (dự kiến ban đầu là 9.400 căn). Các dự án mới hoàn thành sẽ tiếp tục vắng người ở. Giá chào bán trong quý III/2012 của phân khúc này giảm trung bình 18% so với cùng kỳ 2011.

Còn theo thống kê của Savills, có khoảng 70 dự án phát triển biệt thự, nhà liền kề trên 14 quận, huyện của Hà Nội. Đa số nguồn cung tương lai nằm tại vùng mở rộng của Hà Nội. Thực tế, tại phân khúc này, dù giá chào bán vẫn tiếp tục giảm, nhưng thanh khoản vẫn thấp. Nhận định về triển vọng phân khúc này, các chuyên gia tư vấn cho rằng, mức giá có thể còn giảm nữa do sức mua và niềm tin hiện tại thấp.

Muốn tồn tại, phải có chiến lược linh hoạt

Theo khảo sát của CBRE, có 86% khách hàng quan tâm đến hoặc có khả năng mua nhà trị giá dưới 5 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, có tới 68% dự án hiện có mức giá trên 5 tỷ đồng/căn, trong đó 80% đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thiện. Trong 32% dự án còn lại có mức giá dưới 5 tỷ đồng, chỉ 20% trong số này đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thiện. Đáng chú ý là mục đích của người mua nhà đã có sự thay đổi rất lớn, chuyển từ đầu tư (hiện chỉ chiếm 17%) sang để ở và cho thuê (83%).

Thị trường bất động sản đang diễn ra cuộc sàng lọc lớn. Những doanh nghiệp không có chức năng chính là kinh doanh bất động sản đã và đang thoái vốn khỏi lĩnh vực này. Các doanh nghiệp khác buộc phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh.

Ông Leon Cheneval, Giám đốc điều hành Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, các nhà đầu tư phải luôn tìm hiểu kỹ thị trường và nhu cầu khách hàng, không chỉ đáp ứng mà còn đưa ra dịch vụ tốt hơn mong đợi của họ. 

“Thị trường bất động sản vẫn chưa có nhiều điểm sáng”

Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE

Theo đánh giá của chúng tôi, thị trường bất động sản trong thời gian tới vẫn chưa có nhiều điểm sáng ở cả 4 phân khúc là văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ, căn hộ dịch vụ và khách sạn.

Về phân khúc thị trường cho thuê văn phòng, nguồn cung bổ sung lớn sẽ gây áp lực làm giá thuế tiếp tục giảm. Các thương vụ mua bán dự án văn phòng dự đoán sẽ tăng trong thời gian tới. Khách thuê đang có xu hướng cần mặt bằng lớn và ưa thích các tòa văn phòng xây sẵn hơn là xây để tự sử dụng.

Về phân khúc mặt bằng bán lẻ, nguồn cung bổ sung trong quý IV/2012 và 2013 sẽ lớn, đến từ các dự án như Melinh Plaza Hà Đông (45.000 m2), Tràng Tiền Plaza (14.000 m2), Hồ Gươm Plaza (23.380 m2)... Các dự án mới sẽ tiếp tục gặp khó khăn, do áp lực cạnh tranh từ nguồn cung tăng, cũng như việc người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu. Ngành hàng ẩm thực tiếp tục là nguồn khách thuê chủ yếu.

Phân khúc căn hộ dịch vụ sẽ không có nguồn cung mới về dự án căn hộ dịch vụ tiêu chuẩn, nhưng nguồn cung sẽ đến từ một số dự án nhà ở chuyển đổi công năng sang cho thuê. Giá chào thuê hầu như không đổi, tuy nhiên, giá thuê thực thường thấp hơn, đặc biệt tại các dự án mới chào thuê.

Phúc khúc khách sạn sẽ tiếp tục ảm đạm do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế và nguồn cung lớn. Các dự án khách sạn mới có thể sẽ chậm tiến độ hoàn thành hoặc lùi ngày khai trương. Nếu tình trạng này tiếp tục kéo thêm một vài năm nữa, giá trị các khách sạn hiện có chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng. Nhiều khách sạn 4 - 5 sao áp dụng chiến lược chiếm lĩnh hoặc giành lại thị phần và sẵn sàng giảm giá.

“Nên giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp”

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM

Để gỡ khó cho doanh nghiệp, chúng tôi kiến nghị Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Thuế cho giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất theo kết quả kinh doanh sản phẩm bất động sản để phù hợp với khả năng tài chính của doanh nghiệp, tương tự như trường hợp Dự án Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng. Đồng thời, Quốc hội và Chính phủ nên xem xét nới rộng điều kiện cho người nước ngoài được mua căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại để tăng cầu, góp phần giúp thị trường hồi phục.

“Tiền từ kênh tiết kiệm sẽ chuyển sang các kênh đầu tư khác”

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Nghiên cứu Savills

Diễn biến thất thường trong ngành ngân hàng sẽ là động lực cho người dân chuyển từ tiết kiệm sang các kênh đầu tư khác, trong đó bất động sản là một lựa chọn hợp lý.

Theo Anh Việt (ĐTCK)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.