Thị trường bất động sản: Trong cơn “đại phẫu”

PGS.TS Lê Xuân Đình, Tổng biên tập Tạp chí Kinh tế và Dự báo nhận xét, trước thời điểm diễn ra tình trạng lạm phát cao năm 2008, BĐS là lĩnh vực kinh doanh siêu lợi nhuận và đó là một trong những “tội đồ” gây ra lạm phát cao. Nguyên nhân là do BĐS hút một lượng lớn vốn đầu tư, tín dụng và chi phí cơ hội của nền kinh tế; với lợi nhuận cao và tăng liên tục một thời gian dài, nay bị “xì hơi”, thì rõ ràng đây cũng chính là “bong bóng” tài sản và giá trị.

Theo thống kê của các tổ chức môi giới BĐS quốc tế tại Việt Nam như Savills, CBRE, Knight Frank, Cushman & Wakefield, các phân khúc thị trường BĐS cao cấp, như văn phòng hạng A, căn hộ cao cấp, mặt bằng bán lẻ cao cấp, đất nền biệt thự… phát triển với tốc độ chóng mặt. Đây cũng chính là những phân khúc thị trường có tốc độ giảm giá mạnh nhất kể từ năm 2008 đến nay. Cụ thể, văn phòng cho thuê hạng A đã có 10 quý liên tiếp giảm giá thuê, từ mức đỉnh 70 USD/m2/tháng (quý I/2007) giảm còn 20 - 25 USD/m2/tháng là điển hình cho sự “xì hơi” của “bong bóng” BĐS.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia nhận định, hệ luỵ của tình trạng tăng trưởng nóng trong lĩnh vực BĐS là tình trạng nợ nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn) đang chiếm tới 40% tổng số nợ xấu trong cho vay đầu tư vào bất động sản của các ngân hàng thương mại.

Tính đến tháng 6/2011, dư nợ BĐS là 245.000 tỷ đồng, tương đương 10% tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại. Trong đó, nợ xấu BĐS chiếm 3% (tương đương 7.350 tỷ đồng). 40% trong số này là nợ nhóm 5. Tỷ lệ này là cao so với một số nước trong khu vực như Thái Lan (6%), Malaysia (7%).

Còn theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, sự phát triển nóng của thị trường BĐS thời gian qua là một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng tăng cung tiền, tăng tín dụng trên thị trường. Việc tăng cung tiền đó làm ra siêu lợi nhuận cho các nhà đầu tư và cũng góp phần đáng kể để tạo nên lạm phát.

“Việc các nhà đầu tư BĐS gặt hái quá lớn trong quá khứ do phát triển nóng, thì hệ quả đình đốn về gặt hái lợi ích ngày hôm nay do lạm phát là quan hệ nhân – quả, đúng quy luật”, ông Võ đánh giá và cho rằng, trước tình trạng này, nhà đầu tư BĐS phải chủ động tìm giải pháp cho mình, không nên có ý thức bắt Nhà nước can thiệp.

Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư sang khu vực đang có cầu thực, có khả năng thanh toán (nhà ở chung cư tư nhân). Có nhà đầu tư đã giảm giá nhà hình thành trong tương lai tại những vị trí thuận lợi để gọi được vốn góp từ những người tiêu dùng. Có nhà đầu tư đã bán doanh nghiệp cùng dự án cho nhà đầu tư lớn, có khả năng tài chính, tự mình rút lui khỏi “sân chơi” BĐS.

Những giải pháp chủ động này cũng là quá trình tất yếu diễn ra trên thị trường để hướng tới một thị trường lành mạnh hơn, giá cả hợp lý hơn, người tham gia chuyên nghiệp hơn.

Bình luận về ý kiến đề nghị chuyển hướng thị trường BĐS từ khu vực phi sản xuất sang khu vực sản xuất để được hưởng luồng vốn tín dụng, ông Võ cho rằng, đề nghị này không có nghĩa gì vào lúc này. Trước hết, thị trường BĐS luôn thuộc khu vực thị trường vốn, thị trường đầu vào cho quá trình sản xuất - kinh doanh ra hàng hoá tiêu dùng. Đề nghị này đang bị lẫn lộn giữa hình thức và nội dung. Điều quan trọng là cần bảo đảm quá trình sản xuất không làm tăng giá các mặt hàng tiêu dùng thiết yếu có liên quan tới chỉ số giá tiêu dùng (CPI).