Thị trường bất động sản: Tái thế chấp- giải pháp tăng nguồn vốn

Giao dịch bất động sản hai quý đầu năm tăng lên, một số dự án triển khai trở lại..., ông nhận định như thế nào về những dấu hiệu này?

Thị trường đang vận hành theo quy luật cung - cầu và gặp nhau tại một số điểm nhất định, thể hiện ở một số dự án triển khai trở lại bên cạnh sự hỗ trợ của tín dụng ngân hàng. Các sản phẩm phù hợp với người có nhu cầu thực đã được thị trường chấp nhận. Ngược lại, các dự án “nằm trên giấy” vẫn đóng băng với khối lượng đáng kể.

Có ý kiến cho rằng, dòng tiền đang có xu hướng quay lại thị trường bất động sản, theo ông, điều đó có đúng không?

Điều này chỉ đúng một phần. Trong 6 tháng đầu năm, thị trường đã có những khởi sắc nhất định nên đã tác động đến tâm lý của người mua. Ngoài ra, bất động sản vẫn luôn được coi là kênh đầu tư lâu dài và được xem là nơi tích trữ tài sản bền vững, trong khi các kênh đầu tư khác thiếu sự hấp dẫn trong giai đoạn hiện nay.

Thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngắn hạn và điều này chắc chắn chưa thể thay đổi nhanh. Để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngắn hạn, bước đi nào thích hợp?

Vốn tín dụng và vốn của chủ đầu tư là nguồn vốn cơ bản cho phát triển bất động sản. Do đó, theo tôi, trước hết cần nâng cao năng lực tài chính của chủ đầu tư. Ngoài ra, cần phát triển các sản phẩm phù hợp với thị trường và dòng tiền của dự án phải được bảo đảm thì sẽ dễ dàng hơn trong việc tiếp cận các gói tín dụng có kỳ hạn phù hợp.

Có nên xem tái thế chấp bất động sản như một giải pháp tăng nguồn tiền cho thị trường động sản, thưa ông?

Đây là công cụ phổ biến ở các quốc gia phát triển và nên được xem xét áp dụng ở Việt Nam, nhất là trong điều kiện bất động sản ở Việt Nam hiện tại đang có nhiều nợ xấu. Việc tái thế chấp có thể sẽ giải quyết một phần tăng trưởng tín dụng.

Giả định, giải pháp này được thực thi sẽ có những tác động đáng kể đến thị trường bất động sản Việt Nam. Chủ đầu tư và ngân hàng thương mại có thể triển khai các khoản vay mới, các dự án mới và theo đó thị trường sẽ có sự luân chuyển. Mặt khác, thanh khoản của thị trường bất động sản có thể sẽ được cải thiện do hoạt động tái cơ cấu và M&A có thể sẽ khả quan hơn.

Theo kinh nghiệm của ông, đã có quốc gia nào trên thế giới thực hiện giải pháp này và kết quả ra sao?

Đây là hình thức phổ biến ở các nước phát triển, ví dụ như Mỹ. Thị trường Mỹ cũng đã có giai đoạn các công ty tái thế chấp hoạt động hiệu quả trước khi đứng bên bờ vực phá sản do thị trường chứng khoán phái sinh phát triển ngoài khả năng kiểm soát.

Từ các giải pháp đó, ông ước tính sẽ có bao nhiêu tiền đổ vào thị trường bất động sản?

Hiện tại, vẫn chưa có phép tính chính xác nào vì ngoài việc dựa vào tổng dư nợ bất động sản và giá trị thị trường của các khoản nợ thì còn phụ thuộc vào nguồn vốn huy động của tổ chức tái thế chấp. Các nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ hạn chế đầu tư nếu dự án không hiệu quả hoặc thị trường kém triển vọng. Tín dụng cho bất động sản đang nghẽn do lượng hàng tồn kho quá cao và cần phải giải quyết điểm mấu chốt này.

Xin cảm ơn ông!