Thị trường bất động sản: “Soát bệnh 2011, chẩn bệnh 2012”

Đặc biệt, khi Nghị quyết số 11 của Chính phủ về giải pháp tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô ra đời, các tổ chức tín dụng đồng loạt giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là với BĐS và chứng khoán.

Điều này đã dẫn đến hệ lụy là hàng loạt các dự án BĐS phải chọn giải pháp giãn tiến độ thi công, thậm chí đổi chủ. Bởi trên thực tế, nguồn vốn huy động của các nhà đầu tư BĐS chủ yếu vẫn phụ thuộc vào hai nguồn chính: Ngân hàng và nguồn vốn trong dân (khách hàng tiềm năng).

Không ít chủ đầu tư “cò con” đành buồn bã chia tay cuộc đua, trong khi những “đại gia” trong lĩnh vực BĐS cũng gần như “ngất ngưởng”. Không khá hơn DN trong nước, một số nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS cũng lần lượt thoái vốn khỏi thị trường Việt Nam.

Điển hình là Công ty TNHH Quản lý Quỹ Indochina (JSM Indochina), thoái vốn hoàn toàn khỏi thị trường cùng tuyên bố thanh lý dự án bất động sản cuối cùng tại TP.HCM (Dự án Peninsula tại phường Thảo Điền, quận 2) cho Công ty CP Sài Gòn Sao Sáng (thành viên Ngân hàng TMCP Nam Á); GS E&C (Hàn Quốc) cũng chuyển nhượng hai dự án “khủng” tại TP.HCM cho hai đối tác địa phương.

Theo đó, tính đến 30/6/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31/12/2011, tỷ trọng này tối đa là 16%.

Chưa dừng lại ở đó, Nghị định 69/2009/NĐ-CP, quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, suốt hai năm qua đã góp phần không nhỏ trong việc trì hoãn quá trình phát triển của thị trường.

Lấy ý kiến của các DN địa ốc tại TP.HCM trong buổi tọa đàm về những bất cập của Nghị định 69, do Hiệp hội bất động sản TP HCM (Horea) phối hợp với Sở Xây dựng TP.HCM tổ chức. Số đông DN không đồng tình đều cho rằng, nghị định đang “làm khó” DN.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, giá đất DN bồi thường với dân đã theo giá thị trường. Nhưng khi tính tiền sử dụng đất, Nhà nước lại một lần nữa thu 100% theo giá thị trường. Như vậy, DN khác nào đóng tiền hai lần cho một khu đất.

Đứng ở góc độ nhà tư vấn hàng đầu trong lĩnh vực BĐS, ông Lâm Văn Chúc, Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư BĐS Phúc Đức cho rằng, Nghị định 69, trong lúc này thực sự đang làm “bể đầu” DN BĐS.

Thị trường rớt thê thảm, do đó sẽ rất khó có chuyện phục hồi thị trường trong vòng 1 - 2 năm tới. Trừ khi Nhà nước mở cửa cho người nước ngoài, Việt kiều mua nhà, đất tự do tại thị trường Việt Nam, bên cạnh nhữnh chính sách mở về thủ tục hành chính, thuế... mới mong có sự thay đổi.

Giá trị của “giá trị thật”

Nhìn lại thị trường BĐS năm 2011, giới phân tích cho rằng, chưa bao giờ giao dịch BĐS nói chung lại ở mức thấp như vậy, đặc biệt là trong quý III/2011.

Cụ thể, theo phân tích của DTZ Việt Nam ngay quý 3/2011, hạng mục văn phòng cho thuê tiếp tục giảm đến cuối năm 2011 và đầu 2012.

Do có nhiều nguồn cung mới xuất hiện trên thị trường, dự kiến sẽ có hơn 1 triệu m2 diện tích văn phòng gia nhập vào thị trường từ năm 2012 trở đi. Trong khi đó, thị trường bán lẻ tại TP.HCM cũng đang chứng kiến sự suy giảm về giá thuê và công suất thuê.

Do đó, thay vì cứ kỳ vọng vào viễn cảnh của thị trường, các chủ đầu tư BĐS đã bắt đầu chuyển hướng kêu gọi đầu tư bằng cách mua, bán - sáp nhập, hay điển hình nhất là thay đổi phương thức bán hàng, tiếp thị sản phẩm (giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi vay, giảm giá bán...), với sự tham gia của nhiều “đại gia” trong ngành như: Tập đoàn Đầu tư địa ốc Nova (Novaland), Phát Đạt, Kiến Á...

Và mới đây nhất (đầu tháng 11/2011), sự kiện gây sốc “bán nhà giá rẻ” của hai dự án Petro Vietnam Landmark (quận 2, TP.HCM) do Công ty CP Điện lực Dầu khí Việt Nam (PV Power Land) làm chủ đầu tư và dự án căn hộ cao cấp An Tiến (HAGL), huyện Nhà Bè do Công ty Sài Gòn Mêkông mở bán, cũng góp phần “khuấy động” thị trường địa ốc vào dịp cuối năm.

Mặc dù, sau đó ai cũng thừa biết hiệu quả chương trình đã không đi đến đâu, bởi mục tiêu cuối cùng không phải là bán hàng.

Và đến thời điểm này, không còn ý kiến nào tốt hơn là kỳ vọng vào phân khúc nhà giá trị. Không chỉ có các nhà đầu tư trong nước, các nhà đầu tư nước ngoài, điển hình là CapitalLand Việt Nam, ngoài 4 dự án căn hộ cao cấp (tại Hà Nội và TP.HCM), nhà đầu tư này cũng đang hướng đến hạng mục “nhà giá trị”, thông qua Công ty TNHH CapitalValue Homes với ba dự án đang triển khai tại quận 2, 9 và huyện Bình Chánh.

Đứng về phương diện nhà tư vấn, ông Lâm Văn Chúc, cho rằng “đối với thị trường BĐS trong giai đoạn này thực sự là không biết đường tính. Bởi, đầu ra vẫn đang là vấn đề đau đầu nhất.