Thị trường bất động sản: Những thăng trầm năm 2011

Công bố quy hoạch chung Hà Nội

Thực hiện Nghị quyết 15 năm 2008 của Quốc hội về mở rộng địa giới hành chính Thủ đô Hà Nội, sau 2 năm tổ chức triển khai lập quy hoạch theo đúng các quy định của pháp luật, ngày 26/7/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050. Theo đó phạm vi lập quy hoạch gồm toàn bộ diện tích địa giới hành chính Thủ đô Hà Nội, rộng tới 3.344,6 km2. Theo tính toán của các chuyên gia, để thực hiện được dự án này thì số vốn phải lên tới 300 tỷ USD, thậm chí là 400 tỷ USD.

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng tham dự buổi công bố quy hoạch chung Hà Nội. Ảnh internet

Theo quy hoạch, trung tâm hành chính - chính trị quốc gia, vẫn được đặt tại Ba Đình. Mô hình không gian đô thị Hà Nội phát triển theo mô hình chùm đô thị gồm khu vực đô thị trung tâm, 5 đô thị vệ tinh (Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên-Phú Minh và Sóc Sơn), các thị trấn được kết nối bằng hệ thống giao thông đường vành đai kết hợp các trục hướng tâm, có kết nối với mạng lưới giao thông vùng và quốc gia. Đô thị trung tâm được phân cách các đô thị vệ tinh, các thị trấn bằng hành lang xanh (chiếm 70% diện tích đất tự nhiên của thành phố).

Nhiều dự án bán tháo

Thị trường khó khăn, giới kinh doanh bất động sản tranh thủ bán tháo để thu hồi vốn, càng về cuối năm thì tình trạng bán tháo xảy ra càng nhiều. Mới đây, Công ty Địa ốc Dầu khí đã công bố giảm giá bán đến gần 35%, từ mức 21,22 triệu đồng/m2 xuống 15 triệu đồng/m2 đối với căn hộ tại dự án Petro Vietnam Landmark để có tiền trả nợ ngân hàng. Ngay sau đó, Công ty Sài Gòn Mêkông cũng ra quyết định giảm giá bán từ mức 20 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT) cho 500 căn hộ của dự án An Tiến (Huyện Nhà Bè – TP.HCM). Ngoài ra, khách hàng chỉ cần đóng 30% giá trị căn hộ là có thể nhận nhà để ở, phần còn lại sẽ được ngân hàng bảo lãnh cho vay trong vòng 15 năm. Đây được xem là những vụ giảm giá “giật mình” nhất từ trước tới nay.

Năm 2011 là năm của dự án bán tháo. Ảnh internet

Còn tại thị trường Hà Nội, nhiều nhà đầu tư đang ráo riết bán chung cư dưới giá gốc, chấp nhận lỗ để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng. Điển hình là mới đây, chủ đầu tư dự án chung cư VP3 bán đảo Linh Đàm công bố bán ra cách đây 7 tháng là 31-32 triệu đồng/m2, thì nay giá chính thức hạ xuống 25 triệu đồng/m2; Chủ đầu tư dự án chung cư CT6 Xa La cũng quyết định giảm giá căn hộ với mức giảm từ 4 - 5 triệu đồng/m2. Hiện, giá chung cư ở mức 15 - 17 triệu đồng/m2 tùy căn.

Nguyên nhân khiến các doanh nghiệp liên tiếp bán tháo là vì thị trường bất động sản chịu tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ và áp lực trả nợ vay ngân hàng về cuối năm đã buộc các doanh nghiệp phải mạnh tay hơn trong việc thanh lý dự án để thu hồi vốn

Vỡ tín dụng đen vì bất động sản

Với mục đích gom đất để kiếm lời nhưng lại không tiếp cận được nguồn vốn vay trực tiếp nên các nhà đầu tư buộc phải cầu viện đến các kênh trung gian để tiếp cận nguồn vốn tín dụng đen và phải chịu mức lãi suất lớn hơn rất nhiều, khi thị trường đóng băng ở tất cả các phân khúc và lãi suất quá cao, hàng trăm con nợ đã không kham nổi và bắt đầu lộ diện. Năm qua, đã có hàng trăm vụ vỡ nợ tín dụng đen với quy mô lên tới hàng ngàn tỷ đồng.

Với mong muốn kiếm lời từ việc mua đi bán lại, nhiều người đã trở thành con nợ vì dính vào tín dụng đen bất động sản

Đầu tiên phải kể đến vụ vỡ nợ lên tới hàng ngàn tỷ đồng của Huỳnh Thị Huyền Như, 33 tuổi, vốn là thành viên HĐQT Công ty CP Chứng khoán Phương Đông, nguyên là Trưởng phòng Giao dịch Vietinbank Điện Biên Phủ, TP.HCM. Ngay sau đó cũng xuất hiện một loạt vụ vỡ nợ với con số hàng chục tỷ đồng của gia đình bà Nguyễn Thị Vinh (phường 11, quận Tân Bình), gia đình bà Đỗ Thị Luận (phường Hiệp Thành, quận 12)…

Ở Hà Nội phải kể đến vụ vỡ nợ ở Cầu Giấy với quy mô hơn 500 tỷ đồng, sau đó là Đan Phượng khoảng 300 tỷ đồng, Phú Xuyên khoảng 400 tỷ đồng, Hà Đông gần 200 tỷ đồng, gần đây nhất là vụ vỡ nợ tại Bắc Ninh lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Đáng chú ý, hầu hết các "con nợ" đều được xếp vào hàng đại gia bất động sản tại Hà Nội. Sau đó “sóng ngầm” này cũng lan ra các tỉnh khác như: Bắc Giang, Hưng Yên, Thanh Hóa...

Tranh chấp chung cư rầm rộ

Thị trường chung cư cao cấp năm nay vốn đã khó khăn lại càng bế tắc hơn khi hàng loạt các vụ kiện cáo giữa chủ đầu tư và khách hàng xảy ra.

Có muôn vàn lí do để cư dân và chủ đầu tư đưa nhau ra tòa. Ảnh internet

Có muôn vàn lí do để cư dân và chủ đầu tư đưa nhau ra tòa như: tiến độ dự án, lãi suất đóng tiền theo tiến độ, phí dịch vụ. Những vụ tranh chấp chung cư đình đám nhất năm 2011 như: Tòa nhà cao nhất Việt Nam Keangnam bị cư dân khởi kiện về phí dịch vụ; Chủ đầu tư và cư dân Golden Westlake kiện nhau về tranh chấp diện tích chung riêng; Làng Việt Kiều Châu Âu bị tố áp lãi suất khủng, và đến khi giao nhà thì chất lượng không đảm bảo; Chủ đầu tư chung cư Quốc Cường 1 và khách mua đưa nhau ra tòa về việc giao nhà chậm nhưng không trả tiền bồi thường cho dân; Chung cư 584 bị cư dân phản đối vì muốn chuyển công năng chung cư thành bệnh viện; Chung cư Phú Mỹ Hưng và cư dân bất đồng về việc đóng tiền sử dụng đấT; Chủ đầu tư dự án Hillstate (Hà Đông) Hà Nội cũng bị tố chủ đầu tư ép khách nhận nhà khi chưa hoàn thiện đầy đủ.

Doanh nghiệp kêu trời vì tiền sử dụng đất

Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được ban hành từ cuối năm 2009. Tuy nhiên, trên thực tế cuối năm 2010 đến nay những quy định trong nghị định trên mới được áp dụng rộng rãi nhiều trong lĩnh vực, dự án bất động sản.

Tiền sử dụng đất tăng cao làm cho thị trường bất động sản thêm trấm lắng. Ảnh internet

Cuối năm 2008 thị trường bất động sản bước vào giai đoạn khó khăn do khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng nổ và những biến động của nền kinh tế trong nước. Bước sang năm 2009, doanh nghiệp cố gắng gom vốn để tiếp tục triển khai hoặc hoàn thiện dự án thì ngay tức thì họ phải đối diện với những quy định về thuế, trả tiền đền bù cao gấp 5 lần.

Thị trường trầm lắng, nhưng không vì vậy mà giá giảm. Bởi vì doanh nghiệp bất động sản là người trực tiếp phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước, song tất cả các chi phí, khoản tăng thêm tất yếu sẽ được chủ đầu tư cộng vào giá thành sản phẩm bất động sản. Như vậy, người chịu thiệt cuối cùng khi nhà nước áp quy định thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường, chính là những khách hàng, những người dân vốn đang khốn đốn vì giá nhà ở tít trên cao.

Nghị quyết 11 siết tín dụng bất động sản, giảm đầu tư công

Ngày 24/02/2011 Chính phủ ban hành Nghị Quyết 11/NQ-CP về một số giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội. Nghị quyết 11 có hai nội dung ảnh hưởng mạnh nhất đến thị trường bất động sản là chính sách về tiền tệ và tài khóa. Đối với chính sách tiền tệ, Chính phủ đặt mục tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng dưới 20%, tổng phương tiện thanh toán từ 15-17%. Thắt chặt tiền tệ đã làm cho lãi suất thị trường tăng vọt, chi phí vốn của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao. Ngoài ra, nguồn tín dụng còn được ưu tiên cho lĩnh vực sản xuất, hạn chế tín dụng vào lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản và chứng khoán.

Nghị Quyết 11/NQ-CP hạn chế nguồn tiền vào bất động sản. Ảnh internet

Đối với chính sách tài khóa Chính phủ tăng thu ngân sách, giảm bội chi ngân sách, rà soát cắt giảm đầu tư công. Với nội dung này nhiều dự án đầu tư của nhà nước bị đình hoãn ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

4 nhóm tín dụng bất động sản thoát khỏi phi sản xuất

Trước việc khó khăn của các ngân hàng và bất động sản do quy định về tỷ lệ tín dụng phi sản xuất quy định bởi Chỉ thị 01, ngày 14/11 NHNN ban hành văn bản số 8844/NHNN-CSTT. Nội dung đáng chú ý của văn bản này là việc loại trừ 4 nhóm tín dụng thuộc lĩnh vực bất động sản ra khỏi rổ tín dụng phi sản xuất theo Thông tư 01.

4 nhóm bất động sản được cho vay vốn, điều này tạo niềm tin rằng thị trường sẽ khởi sắc. Ảnh internet

Theo đó, 4 nhóm bất động sản sau đây được đưa ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất:

Các khoản vay phục vụ tiêu dùng như sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng;

Cho vay để xây dựng nhà để bán, cho thuê hoặc xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế;

Xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở do UBND cấp tỉnh ban hành mà chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp;

Xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1.1.2012 theo nội dung hợp đồng trong hoạt động xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản cũng không bị coi là tín dụng phi sản xuất.