Thị trường bất động sản: Những “nốt trầm” sau 20 năm nhìn lại

Giống như vàng, bất động sản là một tài sản để tích trữ. Do vậy nó thu hút rất mạnh sự quan tâm và tham gia đầu tư của dân chúng . Ảnh: Minh Nguyệt

Giống như các ngành kinh tế khác, thị trường bất động sản cũng trải qua các thời kỳ khác nhau, có lúc tăng trưởng cao nhưng có khi lại trầm lắng.

Tính từ năm 1992 – 1994, sự gia tăng đột biến nhu cầu nhà ở, đất đai là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường bất động. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Tp.HCM sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây.

Nguyên nhân của cơn sốt này một phần là do đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các bất động sản giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá. Mặt khác, khi Luật đất đai (1993) ra đời, cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ chỗ mua bán bất hợp pháp, phải “núp bóng” dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở ra cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu có nhà đất. Theo đó, đã tạo tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản làm thị trường “sốt” mạnh.

Tuy nhiên đến năm 1995 – 1999, thị trường nhà đất rơi vào giai đoạn trầm lắng khi Nhà nước ban hàng Nghị định 18/1995/NĐ-CP để can thiệp vào cơn sốt nổ ra trước đó. Mặt khác, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ trong nước đã bán tất cả đất đai để trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng. Cũng trong thời gian này đã có không ít nhà đầu cơ lâm vào tình cảnh phá sản.

Bước sáng giai đoạn năm 2001 – 2003, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ quy định sửa đổi Luật Đất đai năm 2001 theo hướng mở rộng thêm quyền năng của người sử dụng và những thay đổi trong chính sách cho người Việt kiều được mua nhà đất đã làm cầu nhà đất gia tăng. Theo ước tính của Viện Kinh tế Tp.HCM, lượng đầu tư này đạt đến khoảng 6 tỷ USD. Tuy nhiên, theo số liệu của Sở Địa chính - Nhà đất (2003) cho thấy trong hơn 6.000ha đất đô thị hóa ở vùng ven thì chỉ có khoảng 10% diện tích có xây dựng hạ tầng, nhà ở. Qua đó, có thể kết luận sơ bộ rằng nhu cầu của thị trường nhà đất trong cơn sốt đất lần thứ hai là nhu cầu ảo và giá bất động sản phần nhiều là giá đầu cơ, chưa phải là giá trị thật. Phân khúc “sốt” mạnh trong thị trường giai đoạn này chính chủ yếu là nhà mặt tiền và đất dự án.

Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt dầu bùng phát tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II/2001 kéo dài đến cuối năm 2003, khi dự thảo Luật đất đai được thông qua, với những quy định mới về kiểm soát cung cấp đất đai và thị trường bất động sản. Nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển.

Tuy nhiên, từ khi Luật Đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ. Trong đó, sự tác động mạnh nhất của Nghị định 181 là việc quy định cấm phân lô bán nền dự án. Với quy định này, thị trường bất động sản đang bùng phát ví như một con ngựa bất kham đã bị chặn đứng lại một cách đột ngột. Đang từ một thị trường "sốt" chuyển sang trạng thái một thị trường "đóng băng" và có nguy cơ đổ vỡ từng bộ phận. Theo đó, đã có số liệu thống kê cho thấy, năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Giai đoạn trầm lắng này kết thúc vào đầu năm 2006.