Thị trường bất động sản miền Bắc sẽ ổn định

Từ trước đến nay, kinh tế giữa hai miền Nam – Bắc luôn có sự khác biệt. Các dòng sản phẩm bất động sản mới bao giờ cũng xuất phát từ phía Nam, và miền Bắc có độ trễ nhất định. Sự khác biệt thấy rõ nữa là nguồn tiền để chủ đầu tư phía Nam huy động tạo lập bất động sản chủ yếu từ các quỹ tín dụng, tổ chức tài chính, ngân hàng. Còn ở phía Bắc chủ yếu huy động từ khách hàng mua, gia đình, nhóm bạn bè. Hầu hết cách thức huy động vốn của các dự án bất động sản ở Miền Bắc khác miền Nam. Nguồn cung ngoài Bắc cũng ít, nên khi lo đủ giấy tờ cho dự án, thì có thể đã huy động được 70 – 80% lượng vốn cho dự án từ những người mua buôn, những người song hành cùng chủ đầu tư.

Đặc điểm này khiến khi thị trường chững lại và đến giai đoạn đáo hạn ngân hàng, thì doanh nghiệp bất động sản phía Nam sẽ phải giảm giá để bán được hàng, trả lãi ngân hàng, trả nợ, cũng như tái đầu tư. Nhưng ở miền Bắc, việc lệ thuộc kênh tài chính ngân hàng không lớn, nên doanh nghiệp không có áp lực trả nợ nhiều. Vì thế, giá bán bất động sản ở miền Bắc khác với miền Nam. Có chăng chỉ là những biện pháp khuyến khích khách hàng, như kéo dài thời gian đóng tiền, hay khuyến mại các sàn giao dịch tăng thêm diện tích sàn; tặng các gói về nội thất, tặng ô tô, giảm lãi suất vay về không… Nghĩa là không làm mất đi giá trị đầu tư của những người đầu tư ban đầu.

- Và cũng có nhận định, thị trường phía Bắc cung cầu cân bằng hơn phía Nam, thậm chí, cung nhỏ hơn cầu, và giá chưa thể giảm mạnh, thưa Ông?

Trong miền Nam, thủ tục ra đời một dự án tiến độ nhanh. Nhưng ở miền Bắc, mất khá nhiều thời gian để có một quyết định. Và độ trễ về việc cấp phép là yếu tố khiến tạo lập bất động sản ở miền Nam nhanh, nhiều hơn miền Bắc, nhất là nhà ở thương mại. Nguồn cung ít, thì cung cầu mất cân bằng hơn miền Nam. Kể từ khi Hà Tây sáp nhập về Hà Nội, có trên 750 đồ án, dự án đợi để phê duyệt bởi các quy hoạch chung xây dựng vùng thủ đô tầm nhìn 2030 và 2050. Vì độ trễ của các đồ án này, cũng phần nào hạn chế nguồn cung. Do đó, việc bán tháo các căn hộ ở miền Bắc sẽ khó xảy ra.

- Giả sử đến giới hạn chịu đựng của chủ đầu tư, theo Ông, giảm giá bất động sản 30% thì đã đủ về mức hoàn vốn, hay vẫn có lợi cho chủ đầu tư?

Đầu tư vào bất động sản có độ trễ, nên sẽ gặp những rủi ro tiền tệ, chính sách, giá cả… Chỉ chủ đầu tư họ mới biết giá gốc sản phẩm là bao nhiêu, và giảm bao nhiêu là hợp lý. Vì một sản phẩm bất động sản, khi ra đến giá chào bán, thì trong đó cõng rất nhiều các loại chi phí, trong đó có cả những chi phí không thể công khai ra được. Ngoài ra, giá cả còn tùy thuộc vào từng vị trí để quyết định, chứ không thể nói là đồng loạt sản phẩm có thể giảm 20 hay 30%. Trong thế bí như chủ đầu tư phía Nam, thì có lẽ giảm 30% cũng phải giảm để trả nợ. Còn cách của chủ đầu tư miền Bắc là đắt thì bán chơi, rẻ để đấy. Tức là một phần lý do bởi văn hóa kinh doanh ở đây là như vậy. Nhưng dù sao, cũng đến một lúc nào đó thôi, còn cuộc chơi kéo quá dài, thì câu đắt bán chơi, rẻ để đấy thì không phải đặc trưng, chỉ có thể ở một giai đoạn nhất định.

- Nhưng có thể thấy tâm lý chờ đợi xuất hiện ngay cả ở các chủ đầu tư phía Bắc, chứ chưa có cú huých giảm giá sốc. Do đó, có thể nhận định rằng người mua cũng sẽ tiếp tục có tâm lý chờ đợi trong thời gian tới?

Đây là diễn biến tâm lý chung, vì người ta chứng kiến một loạt đại gia hạ giá. Ví dụ ở TP Hồ Chí Minh, có dự án hạ giá từ 21,3 triệu/m2 còn 15,5 triệu/m2. Hay công ty An Tiến hạ giá sản phẩm từ gần 20 triệu xuống còn 14 triệu/m2. Do đó người mua sẽ nghĩ rằng các dự án khác sẽ tiếp tục giảm giá giống các công ty vừa giảm giá. Những người mua buôn, những cá nhân liên quan đến lĩnh vực bất động sản họ sẽ có tâm lý chờ đợi. Nghĩa là chủ đầu tư nào không chịu đựng được nữa thì phải giảm giá. Đây là câu chuyện sòng phẳng. Khi thị trường cao anh lãi rất nhiều. Nhưng khi thị trường xuống thấp, nhiều áp lực tài chính, thì buộc phải để người khác thôn tính.

- Xin cám ơn Ông!