Thị trường bất động sản lo đối phó “cá mập“ ngoại

Nhà đầu tư ngoại "nhìn thấy" cơ hội

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối tháng 6, cả nước đã thu hút trên 400 dự án FDI trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) với tổng số vốn đăng ký hơn 42,8 tỷ USD, trong đó, vốn điều lệ của các doanh nghiệp khoảng 11,67 tỷ USD, chiếm 24,2% vốn đầu tư dự án.

Sự xuất hiện của các dự án BĐS có vốn FDI đã góp phần làm thay đổi diện mạo nhiều đô thị, đã biến nhiều bãi biển hoang dã thành những thiên đường nghỉ dưỡng, tập trung nhiều nhất tại khu vực miền Trung như Hyatt Regency Danang Resort and Spa, sân golf Hoà Hải, khu du lịch Furama Villas, VinaCapital, khu nghỉ mát Pulchra, khu đô thị du lịch Đa Phước, VinPearl Land…

Đánh giá về xu hướng FDI vào thị trường BĐS thời gian gần đây, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng, chính sách thắt chặt tài chính để giảm lạm phát cũng dẫn tới hạn chế tiêu dùng trong dân cư, trong đó có nhà ở. Điều này cũng khiến các doanh nghiệp BĐS nước ngoài phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi đổ vốn vào thị trường Việt Nam, nhất là với những doanh nghiệp có quy mô vừa.

Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng, thời điểm thị trường trầm lắng như hiện nay lại là cơ hội tốt cho các doanh nghiệp ngoại mạnh về vốn. Trong bối cảnh khó khăn về vốn, nhiều chủ đầu tư – nhất là các chủ đầu tư "hẻo" vốn – nếu không thể cầm cự nổi qua đợt khó khăn này, sẽ có nhu cầu chuyển nhượng dự án hoặc kêu gọi đối tác tham gia góp vốn.

Bởi vậy, thời gian tới sẽ xuất hiện nhiều hoạt động mua, bán, sáp nhập… trong lĩnh vực BĐS và được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng cả về số lượng lẫn giá trị. "Chính các giao dịch này sẽ góp phần tái cấu trúc, sàng lọc các nhà đầu tư có đủ năng lực để triển khai dự án” – ông Hoàng Hùng – chuyên gia về đầu tư nước ngoài - nói.

Đang đánh đổi tương lai?

Ở một góc độ khác, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng, các dự án BĐS không tạo ra nhiều giá trị gia tăng, không chuyển giao công nghệ cao nhưng lại chiếm dụng rất nhiều đất đai.

Trong khi đó, pháp luật đang “quá thoáng” trong các quy định về mức vốn pháp định, vốn điều lệ hay vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp FDI - chỉ cần thực có tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư, các doanh nghiệp FDI đã có thể tham gia xây dựng và kinh doanh BĐS tại Việt Nam, như dự án Hồ Tràm đầu tư casino, tổ hợp vui chơi giải trí có giá 4,2 tỷ USD tại Vũng Tàu, hay dự án sân golf, khu nghỉ dưỡng Starbay trị giá 1,8 tỷ USD tại Kiên Giang…

Trên thực tế, phần chênh lệch vốn ở những dự án này được huy động chủ yếu từ nguồn vay trong nước thông qua các ngân hàng thương mại hay vốn góp từ các nhà đầu tư thứ cấp. Đó cũng chính là rủi ro lớn không chỉ đối với hệ thống ngân hàng, làm giảm tính thanh khoản của thị trường, mà còn kéo theo nhiều hệ lụy như tình trạng đầu cơ hay bong bóng BĐS.

Để thu hút FDI, nhiều địa phương trên cả nước ra sức “trải thảm đỏ” để khuyến khích các nhà đầu tư ngoại như ưu đãi miễn tiền thuê đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp cùng các thủ tục thẩm định dự án và dễ dàng cấp phép đầu tư. “Điều đó chỉ chứng tỏ các địa phương đang theo đuổi bảng thành tích ngắn hạn đẹp đẽ có tính “nhiệm kỳ” với việc tăng nhanh nguồn thu ngân sách, tạo ra một ít việc làm… nhưng đang che lấp mất những chiến lược quốc gia dài hạn” – ông Trần Đình Thiên - Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam – nhận định.

Thiên đường đầu tư của ai?

Hiện nay, xu hướng mua bán dự án hay sáp nhập doanh nghiệp diễn ra khá phổ biến nhưng chưa mang tính công khai, như thương vụ sang nhượng cổ phần của dự án khu phức hợp Mandarin Garden tại Hà Nội giữa Tập đoàn Hòa Phát và VinaCapital, dự án Blooming Park tại TP.HCM giữa Prudential Vietnam và Vina Development Inc…