Lãi suất ưu đãi mua nhà 12 tháng lên 7,2–8,5% cũng không thể đảo ngược đà phục hồi của thị trường nhà đất?

Lãi suất vay mua nhà tăng nhẹ, nhưng thị trường nhà đất vẫn giữ đà phục hồi.

Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới

Theo công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mở rộng của một chu kỳ mới, tạo ra nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư. Mức độ hưởng lợi của từng chủ đầu tư sẽ phụ thuộc vào khả năng triển khai dự án trong quá khứ.

Yuanta nhấn mạnh, những nỗ lực tinh giản thủ tục hành chính của Chính phủ đang phát huy hiệu quả. Khung pháp lý đặc biệt đã giúp các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở, giải quyết nút thắt cho 415 dự án với tổng diện tích 3.039 ha. Theo Nghị quyết 171, Hà Nội và TPHCM đang phê duyệt các dự án thí điểm theo từng đợt, giúp nhiều dự án sớm được đưa ra thị trường.

Các quy định mới dự kiến được xem xét vào tháng 12/2025 sẽ tháo gỡ các vướng mắc về bồi thường và xác định tiền sử dụng đất, giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án lớn. Ví dụ, dự án Aqua City đã được cấp phép mở bán khoảng 2.400 căn, trong khi các dự án khác như The Privé của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh, Khu công nghiệp Lê Minh Xuân của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà Khang Điền, Waterpoint Giai đoạn 2 của Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long và Tràng Cát UA của Công ty Cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương đã hoàn tất thanh toán tiền sử dụng đất hoặc các khoản phí bổ sung.

Nguồn cung trên thị trường đang được cải thiện rõ rệt. Trong quý 3/2025, có 32.449 căn từ 79 dự án được phê duyệt mở bán trước, tăng 138% so với quý trước và tăng 52% so với cùng kỳ năm trước về số lượng căn hộ, đồng thời số dự án tăng 44%.

Tính đến 9 tháng đầu năm 2025, tổng cộng 215 dự án với 63.686 căn hộ đã được cấp phép mở bán, ghi nhận 428.336 giao dịch, cho thấy nhu cầu cơ bản vẫn duy trì ổn định.

Lãi suất thế chấp chịu áp lực tăng nhưng khó làm chệch hướng phục hồi thị trường

Theo phân tích của Chứng khoán Yuanta Việt Nam, lãi suất cho vay mua nhà đang chịu áp lực tăng vào những tháng cuối năm, nhưng khó làm gián đoạn quá trình phục hồi tâm lý của thị trường bất động sản.

Cụ thể, lãi suất thế chấp ưu đãi phổ biến trong khoảng 5,5–7,5%/năm cho kỳ hạn 12–36 tháng và nhìn chung vẫn ổn định thời gian qua. Tuy nhiên, sau thông tin về cuộc họp của Ngân hàng Nhà nước vào ngày 20/10/2025, kỳ vọng tăng lãi suất cho vay – bao gồm cả cho vay ký quỹ và cho vay mua nhà – đã gia tăng.

Yuanta Việt Nam cho biết, lãi suất thế chấp cố định 18 tháng tại Vietcombank, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và VietinBank đã tăng từ 6,8%/năm lên khoảng 7,8%/năm. Một số ngân hàng quy mô nhỏ cũng âm thầm nâng lãi suất tiền gửi kỳ hạn từ 12 tháng trở lên từ khoảng 6% lên 7%/năm, phản ánh áp lực huy động vốn cuối năm.

Lãi suất cho vay thế chấp mua nhà ưu đãi 12-36 tháng của các NHTM. Nguồn: Yuanta Việt Nam

Yuanta nhận định đây là xu hướng mùa vụ, thường xuất hiện khi các ngân hàng gần đạt trần tăng trưởng tín dụng và cần điều chỉnh lãi suất trong bối cảnh nguồn cung tín dụng bị thắt chặt.

Dù vậy, lãi suất thế chấp được kỳ vọng sẽ ổn định trở lại sau khi Ngân hàng Nhà nước phân bổ hạn mức tăng trưởng tín dụng mới vào đầu năm tài chính tiếp theo.

Theo Yuanta Việt Nam, việc tăng lãi suất khoảng 0,5–1 điểm phần trăm, tức nâng lãi suất ưu đãi 12 tháng lên vùng 7,2–8,5%/năm, khó có khả năng làm gián đoạn xu hướng phục hồi của thị trường, dựa trên dữ liệu lịch sử từ giai đoạn phục hồi 2014–2018.

Tín dụng phục hồi rõ nét

Bên cạnh đó, tín dụng mua nhà tăng 9,34% tính đến cuối quý 3/2025, nối tiếp mức tăng trưởng 11,94% cả năm 2024, so với mức tăng rất thấp 0,08% trong năm 2023.

Dư nợ cho vay doanh nghiệp bất động sản và dư nợ cho vay mua nhà. Nguồn: Yuanta Việt Nam

Tín dụng đối với doanh nghiệp bất động sản cũng tăng mạnh, phản ánh hoạt động chuẩn bị nguồn cung mới và tái cơ cấu bảng cân đối kế toán: tăng 41% năm 2023, 29% năm 2024 và khoảng 30% tính đến cuối quý 3/2025.

>>> Xem thêm thông tin về lãi suất ngân hàng