Thị trường bất động sản: Lạnh nhưng không đóng băng

Trong khó khăn chung

Ấn tượng rõ nét nhất về khó khăn của thị trường là số lượng các nhà đầu tư tham gia thị trường giảm do tác động của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, do sự chấn chỉnh không được đầu tư ngoài ngành của các cơ quan chủ quản đối với các công ty, tổng công ty và do lợi nhuận trung bình của ngành có xu thế giảm… Trong khi đó, sức cầu bị hụt hơi nhiều do nguồn vốn bị thu hẹp. Tăng trưởng dư nợ tín dụng bị rút từ 38% năm 2009 xuống còn 27% vào cuối năm 2010, sang năm 2011, Chính phủ lại rút tiếp 7% tổng dư nợ tín dụng. Tín dụng BĐS và chứng khoán bị siết chặt hơn với quy định dư nợ cho vay phi sản xuất phải điều chỉnh từ trung bình 18,3% xuống 16% vào cuối năm nay.

Việc dư cung của thị trường dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt giữa các dự án, trong khi sức ép từ lãi suất ngân hàng quá cao, hiện trên 20%/năm, nhiều nhà đầu tư vẫn phải hạ giá bán sản phẩm, thậm chí có thể thấp hơn chi phí đầu vào. Dự án Ecopark mới đây thông báo giảm giá 12% căn hộ Rừng Cọ - mức giảm chính thức lớn nhất từ trước đến nay tại Hà Nội, Richland khuyến mại 1 chỗ đậu xe vĩnh viễn và hơn 100 triệu đồng nội thất cho khách hàng… Ông Nguyễn Thành Phương, Chủ tịch HĐQT Công ty liên doanh TNHH Phát triển khu đô thị mới An Khánh, chủ dự án Splendora thừa nhận, do tính toán chưa sát, chưa nắm bắt đầy đủ các yếu tố trên thị trường nên Công ty đã đưa ra mức giá căn hộ Splendora chưa hấp dẫn, dẫn tới lượng tiêu thụ sản phẩm rất chậm.

Nguồn: CBRE

Nhu cầu vẫn lớn ở phân khúc bình dân

Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ước tính tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp với tổng diện tích nhà ở lên tới 150 triệu m2 (vốn đầu tư tới 300.000 - 400.000 tỷ đồng), riêng Hà Nội cần 5,5 triệu m2 (tương đương 110.000 căn hộ và 11.000 chỗ ở cho công nhân trong các khu công nghiệp), TP. HCM cần khoảng 5 triệu m2 và trên 50.000 chỗ ở cho công nhân thuê.

Nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn nhưng do lãi suất vay vốn ngân hàng quá cao nên nhiều người dân không có điều kiện mua nhà ở. Nắm bắt thực trạng này, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các phương án hỗ trợ tài chính và thanh toán đa dạng. CTCP Phát triển hạ tầng kỹ thuật (IJC) áp dụng thanh toán 96 đợt, mỗi tháng thanh toán một lần trong 8 năm.

Dự án TDH Phước Bình cũng hỗ trợ 50% lãi suất cho khác hàng mua trong 9 tháng đầu tiên kể từ ngày ký hợp đồng. Chủ đầu tư là CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH) tính toán rằng, mặt bằng lãi suất cao chỉ kéo dài khoảng 9 tháng nữa, sau đó lãi suất ngân hàng giảm xuống, khách hàng có thể chấp nhận được.

TDH vừa mở bán Chung cư TDH Phước Bình nhưng ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT TDH cho biết, có đối tác còn muốn mua toàn bộ căn hộ của dự án, về cơ bản coi như đã bán hết dự án này; còn dự án Centum Wealth do TDH liên doanh đầu tư đã bán hơn 50% số căn hộ.

Với cơ cấu dân số trẻ, độ tuổi từ 16 đến 50 tuổi chiếm hơn 50%, nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn. Vì vậy, các doanh nghiệp BĐS tin tưởng rằng, thị trường BĐS còn nhiều tiềm năng nếu doanh nghiệp đáp ứng được yêu cầu cạnh tranh về giá cả. Một số chủ đầu tư sở hữu dự án quy mô nhỏ với giá vốn rẻ vẫn tiếp tục đưa hàng ra thị trường. Trong khi các dự án mới khởi công đang xây dựng vẫn túc tắc bán hàng thì nhà chung cư đã hoàn thành lại khó giao dịch, kể cả chung cư giá chỉ 1,2 - 2 tỷ đồng. Lý do là người mua nhà phải trả một cục tiền trong khi đó không thể đem sổ đỏ cầm cố do ngân hàng không có chủ trương cho vay BĐS hoặc một vài dự án ách tắc về thủ tục hoàn công, chưa làm sổ hồng cho người dân. Tại TP. HCM, địa bàn quận 6, trong khi các chung cư mới sắp bàn giao nhà có giá bán là 18 triệu m2 thì chung cư đang sử dụng liền bên giá chỉ có 9 triệu đồng/m2 do chưa có sổ hồng.

Vẫn cao ở phân khúc mặt bằng bán lẻ

Phân khúc mặt bằng bán lẻ (siêu thị, cửa hàng…) được các công ty tư vấn BĐS nhận xét là điểm sáng nhất trong toàn bộ thị trường BĐS. Năm 2010, giá thuê đã tăng khoảng 7% tại khu vực trung tâm TP. HCM, đạt đến mức 130 USD/m2/tháng. Doanh số mặt bằng bán lẻ tăng trưởng trung bình 20 - 25%/năm (2010) và tiếp tục trong các năm sắp tới kéo theo nhu cầu mặt bằng bán lẻ tăng cao ở các thành phố lớn.

Tại TP. HCM, các thương hiệu lớn liên tiếp xuất hiện ở các trung tâm thương mại mới cũng như trung tâm thương mại cũ được làm mới lại như Zen Plaza tại quận 1. Các khách sạn lớn đã mở rộng diện tích bán lẻ như Rex, Sheraton… Các thương hiệu thời trang lớn trên thế giới lần lượt khai trương ở TP. HCM trong một năm qua.

Nằm ngoài các trung tâm thương mại, các thương hiệu hàng hóa bình dân như giày Vascara, Vera, Jockey… đang mở rộng sự hiện diện của mình trên các đường phố lớn… Việt Nam vẫn chứng tỏ mình là thị trường bán lẻ triển vọng nhất trong khu vực. Tại Hà Nội, việc đóng cửa tạm thời Tràng Tiền Plaza trong quý I/2011 đã gây áp lực lên giá thuê tại khu vực này, khiến mức giá chào thuê trung bình tăng 3,9%. Ngoài khu vực trung tâm, giá thuê tiếp tục xu hướng giảm. Trong vòng 1 năm tới, các nhà bán lẻ sẽ có nhiều lựa chọn khi nguồn cung mới rất nhiều như dự án Vincom Mega Mall với diện tích 430.000 m2 hay Ciputra Mall với tổng diện tích sàn đạt 200.000 m2.

Và tăng lên với văn phòng cho thuê

Một tín hiệu đáng mừng của phân khúc văn phòng cho thuê ở TP. HCM là dù giá thuê có giảm đi do nguồn cung tăng lên nhưng nhu cầu thuê lại tăng lên. Tuy nhiên, xu hướng tiết kiệm chi phí làm nhu cầu văn phòng hạng A chững lại. Ngay cả văn phòng có vị trí đẹp là quận 1 cũng không còn là lợi thế ở thời điểm này. Ông Trần Mai Cường, Chủ tịch HĐQT CTCP Chương Dương (CDC) cho biết, tòa nhà văn phòng ở Bến Chương Dương quận 1 cũng đang gặp sức ép giảm giá của khách thuê. CDC dự kiến lãi 20 tỷ đồng từ dịch vụ cho thuê văn phòng nhưng với điều kiện giá thuê không giảm trong năm nay.

Tại Hà Nội, theo thống kê của CBRE, trong năm 2011, hơn 383.000 m2 văn phòng sẽ được đưa vào hoạt động, trong đó, 2/3 đến từ khu vực phía Tây. Sự cạnh tranh gắt gao để thu hút khách hàng mới và khách hàng đáo hạn hợp đồng được dự báo sẽ rất quyết liệt.

Ở phân khúc nào, thị trường như hiện tại cũng đòi hỏi sự năng động thích ứng của nhà đầu tư trước khi chính sách vĩ mô có thay đổi. "Khó khăn của doanh nghiệp này có thể là cơ hội cho những doanh nghiệp khác" là lời khuyên đối với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt và có mong muốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS hiện nay.