Thị trường bất động sản: Kỳ vọng sẽ khởi sắc?

Những gam màu sáng – tối

Thực hiện tinh thần Nghị quyết 11 của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước ban hành Chỉ thị 01, yêu cầu các Ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam đến 30/6 phải đưa tỷ trọng cho vay phi sản xuất trong đó có chứng khoán và bất động sản về dưới 22%. Đến hết 31/12/2011, tỷ lệ này chỉ còn 16%.

Theo đó, hàng loạt các ngân hàng thương mại phát tín hiệu thắt chặt hơn trong duyệt hồ sơ cũng như giải ngân các hợp đồng tín dụng bất động sản và gấp rút thu hồi các khoản nợ đọng.

Hệ quả từ hành động trên, nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu vốn. Nhiều công trình, dự án đang triển khai bỗng bị ngừng cho vay dẫn tới chậm tiến độ và ảnh hưởng tới tính thanh khoản. Hàng hóa làm ra phải dừng lại ở dạng bán thành phẩm, không giao được cho khách hàng. Nếu không tiếp tục “bơm” thêm vốn, công trình sẽ dừng lại, dự án không được hoàn thiện, không có sản phẩm để bán và doanh nghiệp không thể thu hồi vốn, trong khi nợ cũ vẫn tồn đọng.

Để giải quyết những khúc mắc trên, một số doanh nghiệp khác chọn phương án “cầu cạnh” vào tín dụng đen với lãi suất cao. Riêng một số ít chủ đầu tư tìm lối thoát bằng việc chuyển nhượng dự án, khuyến mãi gián tiếp, rồi trực tiếp nhưng chỉ là giải pháp tình thế bởi tâm lý người dân vẫn trông chờ giá nhà đất sẽ giảm thêm.

Mặc dù những khó khăn mà các doanh nghiệp đã rỏ nhưng chủ trương siết chặt tín dụng với bất động sản của Chính phủ đã góp phần loại bớt các lớp đầu cơ và làm thị trường minh bạch hơn, chứ không phải siết lại với các dự án có tính hiệu quả cao, đáp ứng được nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân.

Trong bối cảnh thiếu vốn, chỉ một số ít doanh nghiệp có khả năng thực hiện dự án đúng tiến độ. Ảnh: Minh Nguyệt

Tín hiệu khởi sắc…

Để giải quyết các nút thắt nói trên, mới đây Ngân hàng Nhà nước đã phát đi thông điệp "cởi" tín dụng bất động sản cho 4 nhóm đối tượng đã giúp các doanh nghiệp có phần dễ thở hơn.

Theo chỉ thị này, người có nhu cầu vay vốn ngân hàng để mua nhà ở sẽ có cơ hội được tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn trước. Tiếp tục yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam báo cáo dư nợ tín dụng bất động sản, song trong văn bản mới ban hành, Ngân hàng Nhà nước chính thức loại 4 nhóm đối tượng ra khỏi tín dụng phi sản xuất.

Các khoản vay phục vụ tiêu dùng như sửa chữa nhà cửa, mua nhà ở có nguồn trả nợ là tiền lương, tiền công sẽ không bị liệt vào tín dụng bất động sản. Vốn vay để hoàn thiện các dự án phát triển nhà ở được bàn giao hoặc đưa vào sử dụng trước 1/1/2012.

Ngoài ra, việc cho vay các dự án nhà để bán, nhà cho thuê hoặc xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế,… cũng không bị coi là tín dụng phi sản xuất. Với văn bản này, 4 nhóm đối tượng trên sẽ không phải áp dụng tỷ lệ tăng trưởng tín dụng 16% từ nay đến hết 31/12.

Trước đó, vào khoảng đầu tháng 8/2011, thị trường bất động sản cũng đón nhận nhiều tin tốt. Cụ thể ngày 18/8 tại Hà Nội, Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia và Quỹ hỗ trợ phát triển quốc tế Ai-len đã tổ chức Hội thảo “Tác động của Thị trường bất động sản lên thị trường tài chính Việt Nam, những khuyến nghị chính sách”. Trong đó có ý kiến đề xuất đưa bất động sản ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất và đồng ý cho triển khai Quỹ tiết kiệm nhà ở. Ngoài ra, hiệu ứng của Thông tư 113 về tính thuế chuyển nhượng trong lĩnh vực bất động sản,… cũng được xem như một luồng gió mới thổi vào thị trường này.

Theo ông Nguyễn Trần Nam - Thứ trưởng Bộ Xây dựng, trong thời gian gần đây Chính phủ đã dùng từ “giảm tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản”, thay vì “giảm dư nợ tín dụng bất động sản”. Đây là điều giới đầu tư mong chờ từ khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 11 về kiểm soát lạm phát.

Do đó, giới trong ngành kỳ vọng rằng, nếu điều này trở thành hiện thực sẽ xuất hiện một lực cung tiền tương đối lớn ra thị trường vào quý IV/2011. Khi đó, nhà đầu tư sẽ dễ dàng hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng. Cùng với tín hiệu nới lỏng tín dụng bất động sản, việc tính thuế chuyển nhượng bất động sản cũng đã được giải quyết.

Theo Thông tư 113 Bộ Tài chính mới ban hành về việc hướng dẫn cách tính thuế đối với hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, kể từ ngày 19/9, việc chuyển nhượng sẽ được áp thuế bằng 2$ trên giá đất. Khi đó, trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng và tờ khai thuế thấp hơn giá đất (giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng) đồng thời không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn thì cơ quan thuế tính thuế 2% trên giá đất.

Trong trường hợp hợp đồng mua bán ký trước thời điểm ngày 7/8/2011, (tức là trước khi Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực) thì kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân là 25% trên thu nhập.

Ngoài ra, vào cuối năm là thời điểm lượng kiều hối đổ vào bất động sản tăng mạnh cũng được xem là tín hiệu tốt đối với thị trường này.

Theo phân tích của giới chuyên gia, mặc dù nền kinh tế gặp nhiều khó khăn nhưng bất động sản Việt Nam vẫn là một trong những thị trường hấp dẫn, đặc biệt đối với những người Việt Nam đang sinh sống ở nước ngoài.

Do đó, từ đầu năm đến nay, lượng kiều hối đổ vào lĩnh vực này lại đang tăng mạnh. Cụ thể, kết quả điều tra 4.000 hộ nhận kiều hối của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia mới đây cho thấy, có tới 52% kiều hối được đầu tư vào bất động sản, còn lại được dùng để gửi tiết kiệm, tiêu dùng.

Giới phân tích nhận định, hiện tượng giảm giá của thị trường bất động sản thời gian qua chỉ là bước lùi tạm thời. Bởi vì, nhu cầu nhà ở của người dân tại các khu đô thị trung tâm Hà Nội và cả Tp.HCM vẫn rất lớn. Theo đó, Việt Nam sở hữu những điều kiện kinh tế vĩ mô thuận lợi có tác động tốt đến thị trường bất động sản. Đó là tỷ lệ đô thị hóa cao, mức độ giàu có gia tăng, khả năng độc lập về nhà cửa cao hơn và tỷ lệ tiêu dùng cao. Những yếu tố này sẽ hỗ trợ tốt cho các sản phẩm bất động sản nào nhắm đến nhóm dân số chiếm đa số trên thị trường.

Thông điệp "mở cửa" đưa bốn nhóm đối tượng ra khỏi rổ phi sản xuất đã góp phần nhen nhóm ngọn lửa hy vọng trên thị trường vốn đã ảm đạm. Ảnh: Minh Nguyệt

… và kỳ vọng

Nhiều ý kiến cho rằng, mặc dù một số khó khăn về tài chính được khắc phục giải quyết, gói giải pháp tài chính đã được nới lỏng, hệ thống ngân hàng đã mở cửa trở lại. Song niềm hy vọng về một sự khởi sắc thị trường bất động sản vẫn còn khá xa. Theo đó, việc mở van tín dụng với một số loại hình vay bất động sản của Ngân hàng Nhà nước chỉ giống một liều thuốc tinh thần, chưa thể giúp thị trường có bước khởi sắc rõ rệt.

“Rất khó đoán thị trường sẽ tốt vào lúc nào bởi điều này tùy thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế”, một chủ đầu tư ở quận 2 (xin giấu tên) cho biết.

Theo lý giải của chủ đầu tư này, khi nền kinh tế được phục hồi, công ăn việc làm được giải quyết, nạn thất nghiệp được đẩy lùi, người lao động có việc làm, có thu nhập, có tích lũy của cải thì sức mua nhà ở trên thị trường sẽ được cải thiện. Tuy nhiên, trong năm tới, thị trường này vẫn không thể khá hơn.

Cùng với quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho hay, hiện tại thị trường bất động sản ảm đạm do giá quá cao, cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp với thu nhập của người tiêu dùng, người mua không còn niềm tin.

Khi được hỏi diễn biến thị trường bất động sản năm 2012, vị Phó giám đốc này cho rằng, khó khăn của thị trường này sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới thậm chí khó khăn hơn năm nay. Tuy nhiên, đây là cơ hội để người mua tiếp cận được giá thực của bất động sản.

Còn theo giới trong ngành, việc ngân hàng mở tín dụng cho một số hạng mục có thể coi là một động thái giúp thị trường có thêm vốn, dù mới chỉ dừng lại ở những trường hợp mua nhà thu nhập thấp và các cá nhân có nhu cầu thực.