Thị trường bất động sản Hà Nội sẽ đi về đâu?

“Chiếc bánh” BĐS tiếp tục phình to

Số liệu thống kê của Công ty Tư vấn BĐS CBRE, từ đầu năm đến nay, các dự án chung cư tại Hà Nội không ngừng tung ra thị trường. Đặc biệt ở phân khúc căn hộ cao cấp, ước tính có khoảng trên 20.000 căn hộ, gắn với những cái tên tiêu biểu như Royal City (4.000 căn), Times City (giai đoạn 1 khoảng 4.000 căn), Mandarin Garden (1.000 căn), Golden Palace (1.000 căn), Number One Thang Long (1.000 căn), Splendora (500 căn), Cleve Văn Phú (4.658 căn), Rừng Cọ Ecopark, Golden Land… Và hầu hết các dự án trên đều vấp phải khó khăn trong việc tìm đầu ra cho các sản phẩm của mình.

Nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên theo nhiều nhà đầu tư cũng như các chuyên gia BĐS, chính nhu cầu về BĐS, đặc biệt là nhà chung cư đang sụt giảm và hàng loạt chính sách thắt chặt tín dụng BĐS của Chính phủ.

Ông Vũ Kỳ Anh – Giám đốc Công ty CP Xây dựng TNP chia sẻ: Mặc dù đã có nhiều biện pháp được đưa ra nhằm giải cứu thị trường BĐS nhưng hầu như không mấy phát huy tác dụng. Trong buổi họp báo Chính phủ ngày 24/7 vừa qua, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Đồng Tiến khẳng định, Chính phủ vẫn chủ trương thực hiện chính sách tiền tệ thận trọng, linh hoạt và giữ tăng trưởng tín dụng ở mức không quá 20%, đồng thời kiểm soát tín dụng đối với một số lĩnh vực, trong đó có bất động sản ở mức thấp. Như vậy, các doanh nghiệp tham gia thị trường BĐS sẽ tiếp tục phải đối mặt với những khó khăn về vốn.

Nhìn nhận những khó khăn của thị trường BĐS hiện nay là vậy nhưng ông Vũ Kỳ Anh cũng lạc quan cho rằng: Nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng này là nhà đầu tư hoàn toàn không có cơ sở để đưa ra quyết định cuối cùng. Bởi lẽ nếu đầu tư phải vị trí nằm trong quy hoạch hoặc “dính” tới quy hoạch thì sẽ bị thu hồi và như thế mức độ rủi ro sẽ rất lớn. Nhưng với việc Quy hoạch chung Thủ đô được thông qua, nỗi lo đó được xóa bỏ, người dân sẽ thoải mái hơn trong việc lựa chọn đầu tư, mua sắm loại hàng hóa đặc biệt này. Một trong những yếu tố dẫn đến tình trạng giao dịch BĐS ảm đạm như hiện nay là mặt bằng giá và người tiêu dùng đang dành sự quan tâm đặc biệt đến xu hướng chuyển động về giá của thị trường BĐS trong tương lai.

Việc công bố Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 vào thời điểm này là một tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS. Đây sẽ là “chất kích thích” cho thị trường BĐS, đồng thời cũng góp phần để các doanh nghiệp xây dựng định hướng chiến lược phát triển cho riêng mình. Nhu cầu vốn của nhiều doanh nghiệp BĐS cũng có thể trông chờ vào bản Quy hoạch chung Thủ đô để tháo gỡ. Vì nếu chiếu theo hơn 500 đồ án quy hoạch đã được thông qua, các ngân hàng sẽ xem xét đến những dự án có tính khả thi cao, cơ sở hạ tầng ổn định để cân nhắc cho vay. Điều này có nghĩa, thị trường nhà ở sẽ có thêm nhiều lựa chọn cho người mua khi mà sẽ có nhiều dự án được cởi trói. Nguồn cung trên thị trường sẽ tăng mạnh và chủ đầu tư sẽ giảm giá bán để kích cầu.

Ông Vũ Kỳ Anh giải thích: Bản Quy hoạch chung Thủ đô không chỉ giúp thị trường BĐS thêm công khai, minh bạch mà còn giúp các doanh nghiệp định vị được xu hướng đầu tư. Từ bản đồ quy hoạch chung này, doanh nghiệp sẽ xác định được vị trí nào nên đầu tư vào mảng văn phòng, dịch vụ, vị trí nào cần đầu tư cho phát triển nhà ở… “Yếu tố minh bạch sẽ giúp thị trường BĐS phát triển theo một xu hướng lành mạnh. Nhìn vào tổng thể quy hoạch chung, sẽ giúp người dân hiểu biết hơn về thị trường BĐS. Như vậy, sẽ không phải thông qua kênh môi giới trung gian, người dân sẽ cắt giảm đi những khoản tiền không cần thiết”, ông Vũ Kỳ Anh nhấn mạnh.

Ngoài ra, từ bản Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 có thể thấy việc cấp phép cho các dự án sẽ thuận lợi hơn. Bởi lẽ, trước đây, các sở, ban, ngành không biết bám vào đâu để phê duyệt cho một dự án. Nay khi bản quy hoạch đã được công bố, cơ quan chức năng sẽ lấy đó làm cơ sở để phê duyệt quy hoạch chi tiết cho mỗi dự án. Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp hoàn tất các thủ tục cần thiết một cách nhanh gọn hơn trước rất nhiều.

Cùng chung quan điểm trên, ông Nguyễn Đình Tùng – Giám đốc Công ty TNHH BĐS và Dịch vụ Địa chính REC cho rằng: Việc Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch chung Thủ đô đến 2030, tầm nhìn 2050, cùng với việc quy hoạch phát triển 5 đô thị vệ tinh (Xuân Mai, Hòa Lạc, Phú Xuyên, Sóc Sơn và Sơn Tây), cũng như xây mới các trục giao thông kết nối đô thị trung tâm với đô thị vệ tinh và các trục giao thông nội vùng: Ngọc Hồi – Phú Xuyên, Hà Đông – Xuân Mai, trục Hồ Tây – Ba Vì, Tây Thăng Long, Đỗ Xá – Quan Sơn, trục kinh tế Bắc – Nam, Miếu Môn – Hương Sơn, trục kinh tế phía nam, Lê Văn Lương kéo dài – Chúc Sơn… sẽ là cú hích cho thị trường BĐS nói chung và cụ thể là các giao dịch đất nền thổ cư, đất dự án sinh thái. Chắc chắn lượng giao dịch cũng như giá BĐS sẽ hấp dẫn người mua hơn nhờ nguồn hàng mở rộng kèm theo các loại hình BĐS nhờ quy hoạch chi tiết thủ đô mở rộng được công khai tới từng địa phương.

Còn theo GS.TS Đặng Hùng Võ thì sự kiện này sẽ là một bước chuyển biến tốt cho quy hoạch Hà Nội. Điều đáng bàn là, sau sự kiện mang tính lịch sử của thủ đô, hơn 200 dự án về cơ bản đã tháo bỏ được nút thắt; hàng trăm dự án sẽ bắt tay vào triển khai trong thời gian tới. Không chỉ có vậy, ngoài 200 dự án đã được tháo gỡ, hiện vẫn còn khoảng 500 dự án đang nằm chờ để được thông qua. Nguồn cung được bổ sung đáng kể, kéo theo đó là sức cạnh tranh rất quyết liệt của các chủ đầu tư trong tương lai.

Giá BĐS sẽ đi về đâu?

Trong bối cảnh thị trường BĐS đang khá ảm đạm, các giao dịch thành công là rất thấp thì không ít doanh nghiệp đã chọn giải pháp giảm giá để thu hút người mua. Tuy nhiên, có thể thấy đây chỉ là một biện pháp mang tính nhất thời vì không phải doanh nghiệp nào cũng có thể thực hiện được điều này. Chỉ có những doanh nghiệp đủ mạnh, có tiềm lực tài chính thì mới có thể thực hiện. Về lâu dài, các doanh nghiệp cần phải xây dựng cho mình một chiến lược kinh doanh phù hợp, phải biết “tự lượng sức mình” để cho ra những sản phẩm vừa tầm với xu hướng tiêu dùng trên thị trường BĐS.

Điển hình trong xu hướng này là FLC Landmark Tower (đường Lê Đức Thọ, huyện Từ Liêm) với “chiêu thức” hỗ trợ khách hàng gói tín dụng ưu đãi lên đến 85% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ.

Hay mới đây, Công ty CP Đầu tư & Phát triển Đô thị Việt Hưng (Vihajico) – chủ đầu tư Dự án Khu Đô thị sinh thái Ecopark sẽ mở bán trở lại sản phẩm căn hộ chung cư nằm trong khu căn hộ hiện đại Rừng Cọ và đưa ra một chương trình ưu đãi giá đặc biệt dành cho khách hàng. Theo đó, khách hàng mua căn hộ trong thời gian diễn ra chương trình sẽ được nhận ngay mức chiết khấu 10% trên giá bán. Giá ưu đãi chỉ còn từ 18,5 triệu đồng/m2. Trước đó, vào tháng 4-2011, Vihajico cũng khuấy động thị trường khi áp dụng mức ưu đãi giá lên tới 12%, khi mua căn hộ Rừng Cọ. Đây là mức chiết khấu chưa từng có tại Hà Nội. Hình thức chiết khấu tương tự cũng được áp dụng cho Dự án Times City nằm tại số 458 đường Minh Khai, Hà Nội. Đây là dự án khu căn hộ có quy mô lớn với hàng chục tòa chung cư cao tầng được xây dựng. Dự kiến mỗi tòa cũng vào khoảng 400 căn hộ. Đối với dự án này, Vincom cũng đưa ra những ưu đãi bằng các mức chiết khấu khác nhau thường dao động từ 2-5%.

Một ví dụ khác, nếu như ở thời điểm đầu năm, nhà liền kề – Dự án Vân Canh chào bán 60 triệu đồng/m2 thì nay chỉ còn 40 triệu đồng/m2. Đất nền Dự án Thanh Hà cũng giảm đáng kể, chỉ còn dao động trong khoảng 30 triệu đồng/m2; đất dự án tại Nam An Khánh cũng giảm tới 10 triệu đồng so với đầu năm, hiện chỉ còn 30 triệu đồng/m2… BĐS khu vực phía đông Hà Nội cũng đồng loạt giảm 10 triệu đồng mỗi m2, tùy vị trí; chung cư bình dân chỉ 19-20 triệu đồng/m2. Đất liền kề Khu Đô thị mới Đặng Xá đang chào bán từ 48-50 triệu đồng/m2, chung cư Đặng Xá có giá 16 triệu đồng/m2… nhưng vẫn “đói” khách.

Tuy nhiên, qua khảo sát tại một số sàn giao dịch tại Hà Nội, vài tuần nay lượng giao dịch thành công là rất ít mặc dù lượng khách đến hỏi khá đông nhưng họ không mua.“Đa số các giao dịch thành công chủ yếu là đất thổ cư có diện tích và giá trị vừa phải, còn nhà chung cư thì gần như đóng băng hoàn toàn. Các nhà đầu tư lớn gần như không mặn mà với thị trường lúc này” – một nhân viên sàn giao dịch bất động sản cho biết.

Tâm lý của người mua đã được cởi trói một phần từ bản Quy hoạch chung Thủ đô nhưng vẫn còn tồn tại một khúc mắc khác: Liệu sau Quy hoạch chung Thủ đô, giá BĐS sẽ tăng – giảm ra sao? Cơn lốc giảm giá bao giờ mới dừng?

Nhận định về vấn đề này, ông Vũ Kỳ Anh, Giám đốc Công ty CP Xây dựng TNP cho rằng: Sở dĩ có thực tế này là bởi liên tục trong khoảng 1 năm trở lại đây, đầu ra sản phẩm bất động sản gặp nhiều khó khăn, trong khi không ít chủ đầu tư vì áp lực tài chính đè nặng nên sẽ tung hàng giảm giá ra thị trường để thu hồi vốn. Tuy nhiên, nếu thị trường BĐS tiếp tục giảm giá thì sức ép không hẳn chỉ đổ dồn lên các chủ đầu tư, mà người gánh chịu hậu quả nhiều nhất là các nhà đầu tư thứ cấp. Điều này hoàn toàn có cơ sở, bởi giá BĐS bị đẩy lên quá cao, phần lớn do căn hộ chạy lòng vòng qua rất nhiều nhà đầu tư. Độ “vênh” giữa mức giá gốc chủ đầu tư đưa ra và giá giao dịch trên thị trường hiện còn chênh ở mức khá lớn. Và chừng nào thị trường chưa cân đối được lợi ích giữa chủ đầu tư – nhà phân phối thứ cấp và người tiêu dùng thì giá BĐS sẽ vẫn tiếp tục giảm. Quyền lợi của người tiêu dùng BĐS vì thế sẽ được đảm bảo hơn.

Và mới đây, trong một cuộc trả lời trước báo chí, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã nhiều lần khẳng định rằng, dù thị trường BĐS có giảm giá như hiện nay thì chủ đầu tư vẫn có lãi, giá BĐS bị đẩy lên quá cao chủ yếu do đầu cơ chứ không phải do cung – cầu thực tế của thị trường. Vì thế, ông Nam nhận định, giá nhà, đất đang giảm và sẽ còn giảm tiếp trong thời gian tới.