Thị trường bất động sản diễn biến khó lường

Thực tế đã chứng minh, kinh tế thị trường luôn tuân theo một quy luật: dòng vốn chỉ đổ về những nơi nào, lĩnh vực nào có tỷ suất lợi nhuận cao, mang lại giá trị kinh tế lớn. Trong “dòng chảy” của nguồn vốn, có thời điểm bất động sản được coi là lĩnh vực thu hút có sức hấp dẫn nhất. Có thể nói, bất động sản nước ta đã thu hút được một lượng lớn vốn đầu tư, tín dụng và chi phí cơ hội của nền kinh tế. Và một điều không thể không khẳng định rằng: bất động sản trong một thời gian dài mang lại lợi nhuận cao và có sức tăng trưởng liên tục. Tuy nhiên, việc phát triển quá nóng không phản ánh đúng bản chất thực của thị trường của lĩnh vực này đã dẫn tới tình trạng có lúc quả bóng bất động sản bị “xì hơi”. Đó là một thực trạng về diễn biến khó lường của thị trường bất động sản nước ta thời gian qua đã làm ảnh hưởng không nhỏ tới người mua để sử dụng cũng như giới đầu tư.

Với việc ban hành Nghị định 71, Nghị định 79, nghị định về giảm thuế trước bạ và thuế thu nhập, thị trường bất động sản đi vào một chu kỳ tăng trưởng mạnh. Đây là thời kỳ mà rất nhiều doanh nghiệp đã gặt hái thành công trong việc kinh doanh bất động sản. Khi đó, giá cả và giao dịch bất động sản tăng rất mạnh, thậm chí có lúc quá nóng, không phản ánh nhu cầu thực của thị trường. Đứng trước tình hình đó, Nhà nước đã có những chính sách can thiệp kịp thời khi ban hành Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, với những quy định ràng buộc khắt khe về vốn, về năng lực của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản… Tuy nhiên, những động thái này lại làm cho thị trường bất động sản khi ấy ở vào tình trạng kém sôi động. Rồi từ năm 2006 đến đầu năm 2008 thị trường bất động sản đã có sự bùng phát rất mạnh. Số lượng giao dịch tăng lên, giá bất động sản khi ấy bị đẩy lên một cách thiếu kiểm soát. Địa bàn các dự án triển khai rất rộng lớn ở cả ba miền Bắc, Trung, Nam.

Đứng trước thực trạng này, Nhà nước bắt đầu áp dụng các chính sách thắt chặt nguồn vốn đầu tư. Cũng từ năm 2008, tín dụng từ hệ thống ngân hàng đã bị thu hẹp, nguồn vốn đầu tư công bị cắt giảm. Điều này đã ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản đã làm cho thị trường lâm vào tình trạng khó khăn, giao dịch có chiều hướng chững lại. Năm 2009, dưới tác động của những gói kích cầu nền kinh tế, nguồn vốn lại được đổ về lĩnh vực bất động sản, thị trường Hà Nội khi đó có sự phát triển sôi động tuy nhiên không có sự ảnh hưởng mạnh mẽ như trước đây mà chỉ bị “nóng” lên ở địa bàn Hà Nội do có sự xuất hiện của một số dự án đầu tư xây dựng mới ở khu vực này. Năm 2010 cũng có thể được coi là một năm không có gì đột biến, ấn tượng của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cùng với mục tiêu đẩy lùi lạm phát, nhà nước đã có chính sách thắt chặt tài chính, tiền tệ, cắt giảm đầu tư công vào năm 2011 đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trưởng bất động sản nước ta. Đây được coi là thời điểm thị trường bất động sản thực sự suy giảm.

Theo PGS.TS Lê Xuân Bá, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương thì thị trường bất động sản hiện đang chứa đựng những mâu thuẫn gay gắt, cần phải giải quyết. Đó là sự phát triển không đồng đều của thị trường bất động sản giữa các địa bàn. Trong khi thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh suy giảm thì thị trường tại Hà Nội đang có những sự phân khúc nhất định và vẫn biến động tăng; thị trường bất động sản tại Đà Nẵng tăng bất thường. Thậm chí ngay tại địa bàn Hà Nội cũng có sự bùng phát cục bộ trong khi một số địa bàn khác tại khu vực này hầu như không có giao dịch. Trên thị trường lúc này cũng đang có sự phân biệt rõ rệt về sản phẩm. Trong khi đất nền được giao dịch sôi động và tăng giá có lúc thiếu kiểm soát thì thị trường nhà chung cư rơi vào tình trạng “ảm đạm”. Một trong những nút thắt hiện nay là nguồn vốn để phát triển thị trường này đang bị thắt chặt tín dụng theo tinh thần Nghị quyết 11/2011NQ-CP đã gây khó khăn lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên có một thực tế là việc thực hiện thắt chặt tổng cầu thông qua thắt chặt nguồn tín dụng nhưng lại không có các kênh hấp thu tài chính thay thế. Đây có thể coi là một trong những nguyên nhân chính của tình trạng thiếu sôi động của thị trường bất động sản nước ta thời gian vừa qua.

Thực tế này đã chứng minh rằng: sự lên xuống “lỗi nhịp” thời gian qua chưa phản ánh đúng bản chất của thị trường bất động sản nước ta, chưa phản ánh nhu cầu thực sự của người sử dụng mà chỉ phản ánh sức nóng, sức mạnh của giới đầu tư. Chính vì lẽ này, mà có những giai đoạn giá bất động sản có lúc bị đẩy lên một cách quá mức so với nhu cầu thực tế của thị trường gây nên tình trạng mà theo đánh giá của các chuyên gia là phát triển bong bóng và việc “xì hơi” là một hệ quả đương nhiên. Điều đáng nói là không ai khác chính những người mua có nhu cầu sử dụng thực sự lại chính là nạn nhân của việc thổi giá của giới đầu cơ. Họ chính là những người chịu sự thiệt thòi từ việc phát triển thiếu minh bạch của thị trường bất động sản.

Thiết nghĩ, đã đến lúc nhà nước cần phải có chiến lược mới để thị trường bất động sản qua giai đoạn khó khăn và phát triển đúng hướng. Bên cạnh đó, cũng cần có những chế tài đủ mạnh để hạn chế được những tiêu cực từ thị trường bất động sản đối với những trường hợp làm nhiễu loạn thông tin. Và một điều đặc biệt quan trọng lúc này chính là việc minh bạch hoá thông tin về thị trường này là điều vô cùng cần thiết. Có như vậy, mới giúp được thị trường bất động sản phát triển theo đúng bản chất của quy luật cung - cầu.