Cầu nhiều, cung ít, đất nền tách thửa chiếm sóng đầu tư tại Lâm Đồng

Đất nền hấp dẫn giới đầu tư

Kể từ khi xuất hiện thông tin về việc triển khai dự án cao tốc kết nối tỉnh Đồng Nai lên Lâm Đồng, thị trường bất động sản tỉnh Lâm Đồng đã sôi động hẳn lên trước sự xuất hiện của nhiều tập đoàn tên tuổi lớn tìm đến nghiên cứu đầu tư.

Lượng giao dịch nhà đất tại Lâm Đồng đã diễn biến sôi động kéo dài từ năm 2021 sang quý 2-2022.

Tuy nhiên, bước sang quý 3-2022, thị trường giao dịch nhà đất có phần chững lại và giảm so với trước đó, nhưng số lượng giao dịch vẫn đang ở mức cao.

Cụ thể, trong quý 1 và quý 2-2021, tỉnh Lâm Đồng ghi nhận một lượng lớn giao dịch bất động sản, chủ yếu là đất nền, với 24.531 giao dịch thông qua công chứng.

Bước sang quý 2 và quý 3-2021, toàn tỉnh Lâm Đồng ghi nhận lượng giao dịch bất động sản giảm 38% so với quý 1 và quý 2, với 15.101 giao dịch thông qua công chứng.

Tường chừng cơn sốt đất nền tại Lâm Đồng đã đạt đỉnh và bắt đầu sụt giảm, nhưng bước sang quý 1-2022, lượng giao dịch bất động sản tại Lâm Đồng đã bật tăng trở lại như những giai đoạn trước đó, lượng giao dịch chiếm phần lớn vẫn là đất nền.

Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng cho biết trong quý 1 vừa qua, toàn tỉnh Lâm Đồng có 12.467 lô đất nền giao dịch thành công, với tổng số tiền bán ra là 11.911 tỉ đồng.

Chưa dừng lại ở đó, bước sang quý 2-2022, thị trường bất động sản Lâm Đồng một lần nữa dậy sóng khi số lượng giao dịch bất động sản tăng mạnh so với quý 1 trước đó.

Thống kê từ Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng cho biết, trong quý 2/2022, toàn tỉnh Lâm Đồng có 19.669 giao dịch đất nền thành công qua công chứng với hơn 21.283 tỉ đồng. Song song với đó, toàn tỉnh có 1.113 giao dịch nhà ở riêng lẻ thành công qua công chứng.

Bước sang quý 3-2022, thị trường giao dịch bất động sản nhà đất tại Lâm Đồng đã biến động giảm, nhưng số lượng giao dịch vẫn ở mức cao.

Theo đó, quý 3-2022, trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng đã có 8.804 giao dịch đất nền thành công qua công chứng, chứng thực, với tổng giá bán khoảng 9.045 tỉ đồng.

Riêng về phân khúc nhà ở riêng lẻ, trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng có 767 giao dịch thành công qua công chứng, chứng thực, với tổng giá bán khoảng 2.602 tỉ đồng.

Ngoài ra, trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng cũng ghi nhận 21 giao dịch chung cư tại thành phố Đà Lạt, với tổng số tiền bán ra khoảng 22 tỉ đồng.

…nhưng khan hiếm nguồn cung

Số lượng giao dịch đất nền tại tỉnh Lâm Đồng đã diễn biến tăng, giảm bất định xuyên suốt từ năm 2021 đến nay. Tuy nhiên, nhìn chung lượng giao dịch đất nền tại Lâm Đồng vẫn đang neo ở mức khá cao so với các địa phương khác tại khu vực miền Trung – Tây Nguyên.

Mổ xẻ về nguyên nhân khiến thị trường đất nền tại Lâm Đồng sôi động, nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản cho biết, đầu tiên phải kể đến là việc đầu tư dự án cao tốc Dầu Giây – Liên Khương đã kích hoạt làn sóng đầu tư mới tại tỉnh.

Tiếp đến là những lợi thế về vị trí địa lý, điều kiện khí hậu trong lành với không gian sống xanh, cùng với đó là sự phát triển sôi động của lĩnh vực dịch vụ du lịch. Đây chính là xu hướng đầu tư mới của giới đầu tư bất động sản.

Đặc biệt, thị trường nhà đất tại Lâm Đồng hiện có quá ít các dự án mới được cấp phép và đủ điều kiện giao dịch. Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư tăng mạnh dẫn đến việc cho nhà đầu tư không có nhiều lựa chọn.

Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng tách thửa tràn lan, trong đó có hiện tượng lợi dụng chủ trương hiến đất làm đường để phân lô, bán nền diễn ra trong thời gian qua.

Theo tìm hiểu của người viết, nguồn cung các dự án mới được cấp phép tại Lâm Đồng khan hiếm kéo dài từ năm 2021 đến nay, trong khi nhu cầu đầu tư từ thực tiễn thị trường thì rất sôi động.

Tại Báo cáo số 2790/BC-SXD, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng cho biết, trong bối cảnh dịch bệnh năm 2021, nền kinh tế - xã hội gặp nhiều khó khăn, nhất là các ngành nghề thuộc hoạt động dịch vụ, du lịch,… ảnh hưởng đến thu nhập của người dân.

Mặc khác các nguyên vật liệu phục vụ trong xây dựng khan hiếm, tăng giá do chính sách hạn chế đi lại, phần nào làm giảm tiến độ đầu tư xây dựng và ảnh hưởng đến nguồn vốn đầu tư vào bất động sản.

Đồng thời, các nhà đầu tư đang triển khai dự án hoặc có kế hoạch đầu tư phải tạm ngưng, một số dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư và hoàn tất thủ tục pháp lý để triển khai thực hiện dự án đầu tư như giao đất hoặc thuê đất, xin giấy phép xây dựng cũng bị ảnh hưởng tiến độ khiến nguồn cung bất động sản giảm mạnh.

Thống kê từ Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng cho biết thêm, cả năm 2021, toàn tỉnh Lâm Đồng chỉ có 2 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới. Bên cạnh đó, không có dự án, căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Bước sang năm 2022, nguồn cung các dự án mới được cấp phép tại Lâm Đồng có khá hơn, song vẫn rất nhỏ giọt.

Chín tháng đầu năm 2022, Lâm Đồng có vài dự án được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư như, dự án nhà ở Khu dân cư nông thôn mới đô thị xanh tại xã Lộc Châu, thành phố Bảo Lộc; dự án Khu dân cư đồi Thanh Danh; dự án Khu dân cư Bi Đoúp.

Lũy kế đến nay, trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng có 30 dự án nhà ở, khu đô thị đã được chấp thuận chủ trương đầu tư (đã có nhà đầu tư) còn hiệu lực hoạt động. Song song với đó, trên địa bàn tỉnh hiện có 70 dự án du lịch - thương mại - dịch vụ có công trình là căn hộ, biệt thự du lịch.

Dự kiến nguồn cung sẽ tăng

Tỉnh Lâm Đồng vừa có động thái tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho việc hiến đất làm đường và tách thửa đất tại địa phương, qua đó tạo điều kiện cho người dân tiếp tục thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định.

Theo đó, đối với các khu vực, diện tích đã hiến đất mở đường, tách thửa trên địa bàn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn mới thì tiếp tục thực hiện các thủ tục đất đai, xây dựng theo đúng quy định của pháp luật và phù hợp với quy hoạch.

UBND tỉnh Lâm Đồng yêu cầu khi xem xét phải đánh giá hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của địa phương đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu như cấp điện, thoát nước, cấp nước, thu gom rác thải.

Đối với các khu vực, diện tích đã hiến đất mở đường, tách thửa trên địa bàn chưa phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn mới thì tạm dừng các hoạt động mở đường giao thông, phân lô tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, san gạt mặt bằng, đầu tư xây dựng tại các khu vực cho đến khi hoàn thành công tác rà soát, điều chỉnh các đồ án quy hoạch đảm bảo phù hợp và thống nhất giữa các quy hoạch nêu trên.

Ngày 22/9/2022, UBND tỉnh Lâm Đồng yêu cầu việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ hiến đất làm đường, phân lô, tách thửa nhằm mục đích kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh phải đảm bảo các điều kiện có liên quan.

Cụ thể, điều kiện thứ nhất là yêu cầu các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và lập dự án đầu tư trình thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư theo quy định.

Điều kiện thứ hai, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải đảm bảo phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.

Điều kiện thứ ba, việc hình thành các tuyến đường giao thông tại khu vực hiến đất làm đường phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn và quy định hiện hành có liên quan và phải được cấp phép xây dựng theo quy định.

UBND tỉnh Lâm Đồng yêu cầu Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan, đơn vị có liên quan tổng hợp, tham mưu UBND tỉnh xem xét, điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định và phù hợp với tình hình thực tế.

Sở Tài nguyên và Môi trường tăng cường công tác quản lý đất đai, quản lý việc phân lô, tách thửa trên địa bàn tỉnh; việc phân lô, tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất vừa phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất vừa phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng nhằm khắc phục triệt để tình trạng phân lô, bán nền không phù hợp giữa các quy hoạch trong thời gian qua.

Đối với các dự án kinh doanh bất động sản chưa có trong kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021–2025 và hàng năm, UBND các huyện, thành phố chủ động kiểm tra, rà soát.

Qua đó báo cáo Sở Xây dựng về nhu cầu phát triển dự án tại địa phương để tổng hợp, tham mưu UBND tỉnh xem xét điều chỉnh Kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định và phù hợp với tình hình thực tế.