Trong thời gian qua, việc thực hiện nghiêm túc các quyết sách của Nghị quyết 11/NQ-CP, trong đó có nội dung giảm tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất nhất là lĩnh vực BĐS, chứng khoán đã có tác dụng tích cực, góp phần làm giảm nguy cơ bùng nổ bong bóng bất động sản, lạm phát giảm dần theo từng tháng.

Kỳ 2: Bất động sản trầm lắng đang gây tình trạng lãng phí


Theo ý kiến của tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa - Phó chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính Quốc gia thì tín dụng bất động sản đóng vai trò khách quan, cần thiết đối với cả chủ đầu tư và những người có nhu cầu về bất động sản. Một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS nước ta phát triển không ổn định là do nguồn vốn tự có của chủ đầu tư thường chiếm tỷ trọng nhỏ. Nguồn vốn huy động từ việc góp vốn cũng không ổn định. Do đó nguồn vốn tín dụng thường chiếm tỷ trọng lớn, ổn định. Tuy nhiên, việc các ngân hàng thương mại đóng vai trò tài trợ vốn cho cả nhà đầu tư khi họ thực hiện dự án và cho cả người có nhu cầu vay vốn mua nhà... đã dẫn đến việc thị trường BĐS nước ta ngày càng phụ thuộc vào tăng trưởng hệ thống tín dụng của khu vực ngân hàng. Thị trường tín dụng nước ta có xu hướng sôi động khi tín dụng được nới lỏng, tốc độ tăng trưởng cao. Nhưng trên toàn hệ thống tín dụng, BĐS là nhóm ngành chiếm 9,94% tổng dư nợ, tính đến 30-6-2011 là 245.000 tỷ đồng, trong đó nợ xấu BĐS chiếm từ 8 - 12%. Tại nhiều ngân hàng thương mại, dư nợ BĐS chiếm tới 30 - 40%, cá biệt tới 50%. Do đó, để hạn chế rủi ro, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra nhiều chính sách hạn chế tín dụng BĐS, phân loại tín dụng BĐS vào tín dụng phi sản xuất, hạn chế tăng trưởng tín dụng BĐS đến thời điểm cuối năm 2011 là 16%, đưa dư nợ BĐS vào danh mục tài sản có hệ số rủi ro tới 250%.




Tuy nhiên, trên thực tế do nguồn vốn chủ yếu vào thị trường BĐS bị chặn lại khiến giao dịch trên thị trường giảm trầm trọng, khiến rủi ro tín dụng BĐS tăng mạnh. So với thời điểm cuối năm 2010, sáu tháng đầu năm 2011 nợ xấu BĐS tăng lên 37%, chiếm 1.766 nghìn tỷ đồng.


Trong khi thị trường BĐS bị hạn chế nguồn vốn, nợ xấu gia tăng thì việc chỉ số lạm phát vẫn ở mức cao, chịu ảnh hưởng từ kinh tế thế giới đã khiến một nguồn vốn lớn trong dân chảy vào thị trường vàng, USD mà không chảy vào ngân hàng. Lượng tiền trong dân, không kể vàng, USD vào hệ thống tín dụng chỉ chiếm khoảng 40% tạo ra sự khan hiếm vốn. Do đó, các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại đua nhau phá trần lãi suất huy động bằng các “chiêu” khuyến mãi đã khiến nguồn vốn không thể đến được khu vực sản xuất mà chạy lòng vòng giữa các ngân hàng, đẩy lãi suất cho vay lên mức 20 - 23%/năm. Với mức lãi suất vay quá cao, hàng hóa, nguyên vật liệu xây dựng tăng giá, nhiều chủ đầu tư chấp nhận tạm ngưng công trình để chờ đợi những tín hiệu tốt hơn. Nhiều người dân có nhu cầu mua nhà cũng bị ảnh hưởng do không thể tiếp cận với nguồn vốn tín dụng trong giai đoạn này.


Thị trường chứng khoán, một trong những kênh hút vốn của các công ty kinh doanh BĐS lúc này cũng không giúp được gì cho các doanh nghiệp đã niêm yết khi chỉ trong sáu tháng đầu năm mà cổ phiếu nhóm ngành BĐS gồm 58 công ty đã giảm từ 50 - 70%... Do vậy, theo tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, trong thời gian tới cần phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng BĐS. Đối với các tín dụng phục vụ xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp... là các hoạt động tạo ra của cải vật chất, gia tăng thực cho nền kinh tế thì không nên cào bằng đối với các tín dụng BĐS phi sản xuất thật sự như: bất động sản nhà ở cao cấp, nghỉ dưỡng...


Cùng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh cũng cho rằng, bất động sản là một thị trường của nhiều ngành hoạt động khác. Khách sạn là BĐS du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất là bất động sản công nghiệp. Trên thị trường chỉ có một số nhóm như: môi giới, định giá, quản lý, bồi thường giải tỏa bất động sản là thuộc nhóm BĐS phi sản xuất. Một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao trong mấy năm vừa qua là do nhiều doanh nghiệp đi vay tiền để thực hiện dự án ngay từ khâu đền bù giải tỏa, đẩy giá bồi thường lên rất cao gây bất lợi cho thị trường.


Việc xếp tất cả các phân khúc trên tín dụng bất động sản vào nhóm phi sản xuất đã kéo theo rất nhiều ngành sản xuất khác như sản xuất vật liệu xây dựng, sắt thép, đồ nội thất, thiết bị điện bị đình đốn, lượng hàng tồn kho cao gây lãng phí chung trên toàn xã hội. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở trung bình, nhà ở giá thấp vẫn là điểm sáng trên một thị trường “phẳng” nhưng nguồn cung chưa đáp ứng được. Nhu cầu của con người là ăn, ở, mặc và giải trí nên việc đưa cả nhà có giá trung bình, giá thấp vào tín dụng phi sản xuất sẽ không làm tăng cung loại nhà này, dẫn đến việc nhà loại trung bình tăng giá, gây thiệt hại đến quyền lợi của dân. Nếu khơi thông được dòng chảy tín dụng vào những dự án mang tính an sinh xã hội thì sẽ góp phần giải quyết vấn đề khan hiếm nhà ở rất bức xúc tại các thành phố lớn. Bên cạnh đó cũng có những ý kiến cho rằng vẫn phải tiếp tục kiểm soát tín dụng bất động sản. Trao đổi với chúng tôi, tiến sĩ Lê Đại Chí - Khoa quản trị doanh nghiệp Đại học Kinh Tế TPHCM - cho biết, trong giá thành của hệ thống bán lẻ thì chi phí mặt bằng đã chiếm tới 50% giá bán nên nếu không kiểm soát thì sẽ làm tăng nguy cơ lạm phát. Kiểm soát thị trường BĐS sẽ có lợi cho cả nền kinh tế, vì nếu không kiểm soát nó sẽ góp phần làm đội lên tất cả các chi phí cho doanh nghiệp, làm cho lạm phát bùng nổ trong tương lai. Thực tế lạm phát cao đã “bào mòn” thu nhập của người dân, làm cho những người có nhu cầu và khả năng mua nhà sẽ ít đi vì phải chi tiêu cho tiêu dùng nhiều hơn. Hiện nay, lạm phát trong quá trình hội nhập không phải chỉ do nền kinh tế trong nước mà do những tác động từ bên ngoài. Giá thép, lương thực thực phẩm, xăng dầu... trên thế giới tăng buộc thị trường trong nước cũng phải tăng chứ không thể bao cấp được. Bất động sản là một ngành tiêu hao vốn lớn, góp phần làm cho nhập siêu lớn nên trong thời gian tới cần phải ưu tiên cho các ngành sản xuất tạo ra của cải vật chất. Tiến sĩ Chí chia sẻ: “Nhiều người cho rằng khi thị trường BĐS trầm lắng sẽ ảnh hưởng đến nhiều ngành khác như sản xuất VLXD, việc làm... nhưng thực tế thì trong nước ta không có thế mạnh về xuất khẩu VLXD mà chủ yếu phải nhập khẩu, vậy tại sao phải phát triển thị trường BĐS để cứu một trong những ngành không phải thế mạnh của mình?”. 
Theo Quang Hà (CA TP)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.