Thị trường bất động sản: Đã đến lúc phải mở “van” tín dụng?

Kỳ 2: Bất động sản trầm lắng đang gây tình trạng lãng phí

Theo ý kiến của tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa - Phó chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính Quốc gia thì tín dụng bất động sản đóng vai trò khách quan, cần thiết đối với cả chủ đầu tư và những người có nhu cầu về bất động sản. Một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS nước ta phát triển không ổn định là do nguồn vốn tự có của chủ đầu tư thường chiếm tỷ trọng nhỏ. Nguồn vốn huy động từ việc góp vốn cũng không ổn định. Do đó nguồn vốn tín dụng thường chiếm tỷ trọng lớn, ổn định. Tuy nhiên, việc các ngân hàng thương mại đóng vai trò tài trợ vốn cho cả nhà đầu tư khi họ thực hiện dự án và cho cả người có nhu cầu vay vốn mua nhà... đã dẫn đến việc thị trường BĐS nước ta ngày càng phụ thuộc vào tăng trưởng hệ thống tín dụng của khu vực ngân hàng. Thị trường tín dụng nước ta có xu hướng sôi động khi tín dụng được nới lỏng, tốc độ tăng trưởng cao. Nhưng trên toàn hệ thống tín dụng, BĐS là nhóm ngành chiếm 9,94% tổng dư nợ, tính đến 30-6-2011 là 245.000 tỷ đồng, trong đó nợ xấu BĐS chiếm từ 8 - 12%. Tại nhiều ngân hàng thương mại, dư nợ BĐS chiếm tới 30 - 40%, cá biệt tới 50%. Do đó, để hạn chế rủi ro, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra nhiều chính sách hạn chế tín dụng BĐS, phân loại tín dụng BĐS vào tín dụng phi sản xuất, hạn chế tăng trưởng tín dụng BĐS đến thời điểm cuối năm 2011 là 16%, đưa dư nợ BĐS vào danh mục tài sản có hệ số rủi ro tới 250%.

Tuy nhiên, trên thực tế do nguồn vốn chủ yếu vào thị trường BĐS bị chặn lại khiến giao dịch trên thị trường giảm trầm trọng, khiến rủi ro tín dụng BĐS tăng mạnh. So với thời điểm cuối năm 2010, sáu tháng đầu năm 2011 nợ xấu BĐS tăng lên 37%, chiếm 1.766 nghìn tỷ đồng.

Trong khi thị trường BĐS bị hạn chế nguồn vốn, nợ xấu gia tăng thì việc chỉ số lạm phát vẫn ở mức cao, chịu ảnh hưởng từ kinh tế thế giới đã khiến một nguồn vốn lớn trong dân chảy vào thị trường vàng, USD mà không chảy vào ngân hàng. Lượng tiền trong dân, không kể vàng, USD vào hệ thống tín dụng chỉ chiếm khoảng 40% tạo ra sự khan hiếm vốn. Do đó, các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại đua nhau phá trần lãi suất huy động bằng các “chiêu” khuyến mãi đã khiến nguồn vốn không thể đến được khu vực sản xuất mà chạy lòng vòng giữa các ngân hàng, đẩy lãi suất cho vay lên mức 20 - 23%/năm. Với mức lãi suất vay quá cao, hàng hóa, nguyên vật liệu xây dựng tăng giá, nhiều chủ đầu tư chấp nhận tạm ngưng công trình để chờ đợi những tín hiệu tốt hơn. Nhiều người dân có nhu cầu mua nhà cũng bị ảnh hưởng do không thể tiếp cận với nguồn vốn tín dụng trong giai đoạn này.

Thị trường chứng khoán, một trong những kênh hút vốn của các công ty kinh doanh BĐS lúc này cũng không giúp được gì cho các doanh nghiệp đã niêm yết khi chỉ trong sáu tháng đầu năm mà cổ phiếu nhóm ngành BĐS gồm 58 công ty đã giảm từ 50 - 70%... Do vậy, theo tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, trong thời gian tới cần phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng BĐS. Đối với các tín dụng phục vụ xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp... là các hoạt động tạo ra của cải vật chất, gia tăng thực cho nền kinh tế thì không nên cào bằng đối với các tín dụng BĐS phi sản xuất thật sự như: bất động sản nhà ở cao cấp, nghỉ dưỡng...

Cùng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh cũng cho rằng, bất động sản là một thị trường của nhiều ngành hoạt động khác. Khách sạn là BĐS du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất là bất động sản công nghiệp. Trên thị trường chỉ có một số nhóm như: môi giới, định giá, quản lý, bồi thường giải tỏa bất động sản là thuộc nhóm BĐS phi sản xuất. Một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao trong mấy năm vừa qua là do nhiều doanh nghiệp đi vay tiền để thực hiện dự án ngay từ khâu đền bù giải tỏa, đẩy giá bồi thường lên rất cao gây bất lợi cho thị trường.