Thị trường bất động sản: Cơ hội tái cấu trúc theo hướng có lợi cho cộng đồng

Không chỉ mất cân đối cung cầu...

Trong sự khó khăn chung của nền kinh tế, nhất là khi lãi suất gia tăng, thị trường BĐS bị ảnh hưởng nghiêm trọng và hé lộ sự phát triển mất cân đối. Nguyên nhân đầu tiên là các nhà đầu tư triển khai quá nhiều dự án BĐS cao cấp. Khi nền kinh tế tăng trưởng, dòng tiền nóng liên tục đổ vào BĐS cao cấp thì nhà đầu tư, người đầu cơ kiếm lợi nhuận rất cao, cho dù phần lớn số tiền mua nhà là vay ngân hàng. Đó cũng là tình trạng mua bán dự án trên giấy, găm hàng, thổi giá, mua đi bán lại làm cho giá BĐS vượt quá sức tiêu dùng thật của đại bộ phận dân cư. Nhưng trong tình trạng kinh tế bất ổn, dòng tiền vào BĐS bị siết, tiền vay với lãi suất quá cao thì hệ quả nhãn tiền là doanh nghiệp BĐS có thể bị phá sản. Những căn hộ cao cấp dư thừa quá nhiều và giá vượt quá tầm tay đa số người dân trong khi thiếu căn hộ có diện tích nhỏ, cho nên cái khó hiện nay của thị trường BĐS là không có khách mua! Đó là hậu quả của sự mất cân đối cung cầu.

Chính sách tín dụng cũng góp phần vào sự bất ổn định của thị trường BĐS. Chủ đầu tư dựa chủ yếu vào nguồn vốn vay ngân hàng để triển khai dự án, các nhà đầu tư thứ cấp cũng vay mượn ngân hàng để "lướt sóng”. Mối quan hệ ba bên: ngân hàng - chủ đầu tư - nhà đầu tư (và cả đầu cơ) có những lợi ích riêng nhưng tựu trung đều muốn hưởng lợi nhuận thật cao. Khi nguồn cung tiền bị thắt chặt, thị trường BĐS hiển nhiên là chao đảo, cả ngân hàng, chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp đều có thể rơi vào vòng xoáy phá sản. Trường hợp rõ nhất là việc sáp nhập ba ngân hàng mới đây cho thấy việc sử dụng quá nhiều nguồn vốn huy động cho vay BĐS, khi không thu hồi được món vay đã dẫn đến mất thanh khoản. Còn trên thị trường BĐS không quá khó nhìn thấy các dự án bị đình trệ, xin trợ giúp từ Nhà nước.

Thống kê mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, trong 69 công ty hoạt động trong lĩnh vực BĐS đang niêm yết trên thị trường chứng khoán thì doanh thu bình quân giảm gần 40%, lợi nhuận bình quân giảm 70% so với cùng kỳ năm trước. Chẳng hạn, Công ty cổ phần Phát triển BĐS Phát Đạt (PDR), doanh thu chín tháng đầu năm 2011 đạt 119 tỉ đồng, giảm gần 90%, lợi nhuận vỏn vẹn 1,46 tỉ đồng, giảm 99%. Đặc biệt, trong quí III, doanh nghiệp này gần như không bán được một căn hộ nào, doanh thu chỉ có 1 tỉ đồng. Công ty cổ phần Quốc Cường - Gia Lai (QCG) doanh thu đạt 85,99 tỉ đồng, giảm gần 90%, lỗ 9,32 tỉ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước lợi nhuận là 221 tỉ đồng... Trong quí III-2011, Công ty Đầu tư phát triển đô thị và KCN Sông Đà (SJS) lỗ 9,23 tỉ đồng, Công ty Phát triển nhà Thủ Đức (TĐH) lỗ gần 6 tỉ đồng...

Không những thế, theo báo cáo mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tổng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS trong 11 tháng đầu năm chỉ đạt 464 triệu USD, xếp thứ tư về thu hút FDI, là con số thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Trước đó, năm 2008, vốn FDI đổ vào BĐS đạt 23 tỷ USD, năm 2009 đạt 21,48 tỷ USD. Năm 2010, mặc dù khủng hoảng kinh tế toàn cầu nhưng FDI dành cho BĐS vẫn đạt 6,8 tỷ USD.

Tái cấu trúc thị trường BĐS: Việc cấp bách

Sự phục hồi của thị trường BĐS, nếu có, phải chờ các tín hiệu tốt từ kinh tế vĩ mô, như lạm phát, lãi suất cho vay giảm, tín dụng nới lỏng...

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã mở một chút "van tín dụng” khi ban hành văn bản 8844 điều chỉnh danh mục nhóm phi sản xuất đối thị trường BĐS, nhưng động thái này mới giúp cải thiện tình trạng căng thẳng thanh khoản của ngân hàng. Mặt khác, chỉ điều chỉnh nguồn vốn vào các dự án có lợi cho nền kinh tế như khu chế xuất, khu đô thị, các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập trung bình. Điều này cũng đồng nghĩa các dự án căn hộ trung và cao cấp sẽ không nằm trong điều chỉnh nguồn vốn của Nhà nước mà tùy thuộc vào nhu cầu của thị trường, mà thị trường hiện nay chỉ toàn là người bán trong khi người mua chẳng thấy đâu.