Thị trường bất động sản: Chung cư cao cấp nhường ngôi

Năm 2007, chung cư cao cấp tại thị trường Hà Nội được giới đầu tư đổ xô mua vào, đến mức "khát" hàng. Nhiều dự án dù chưa khởi công đã bán hết căn hộ. Người đến sau mua lại của người đến trước, chấp nhận chi phần "ăn vênh" lên tới vài triệu đồng mỗi mét vuông. Có những dự án chỉ mới "nhăm nhe" hình thành như khu 81 Láng Hạ, dự án Nam Sông Ðà (các tòa nhà 25 - 32 tầng, nội thất căn hộ cao cấp) dù chưa có giá, chưa công bố thời điểm bán, khách hàng đã gọi điện tới tấp tới chủ đầu tư hỏi mua. Có thể nói, thời điểm đó, Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính thuộc "top 5" về sức hấp dẫn thị trường. Một trong những nguyên nhân là do nhu cầu và tâm lý khách hàng muốn được sở hữu một ngôi nhà bảo đảm về chất lượng không gian sống, nội thất, thiết kế. Vậy là, chung cư cao cấp "lên ngôi".

Thế nhưng, đến năm 2011, phân khúc này rơi vào tình trạng... ế ẩm, và có thể còn tiếp diễn từ một đến hai năm tới. Có nhiều nguyên nhân, song chủ yếu do ảnh hưởng từ lạm phát của nền kinh tế toàn cầu nói chung và Việt Nam nói riêng. Thứ hai là, gần đây, tại những khu được gọi là cao cấp ấy, luôn xảy ra những bất đồng giữa người sử dụng với chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý, vận hành tòa nhà. Các vấn đề nảy sinh khi tại đây chưa có được những quy định rõ ràng, cụ thể về không gian sở hữu chung, riêng; thiếu địa điểm sinh hoạt chung cho cộng đồng. Ðặc biệt, các dịch vụ "chặt chém" quá mức phí quy định của UBND thành phố Hà Nội, càng khiến người dân sống ở các chung cư cao cấp bức xúc. Câu chuyện xảy ra ở các chung cư cao cấp như Keangnam, Ciputra, The Manor,... đều xuất phát từ những bất cập nêu trên.

Ðể kích cầu, tạo tính thanh khoản cho thị trường chung cư cao cấp, vừa qua, nhiều chủ đầu tư thực hiện chính sách giảm giá bằng nhiều hình thức khuyến mại, chiết khấu, tặng quà... Ngay cả các nhà đầu tư thứ cấp sau một thời gian "ôm hàng" cũng bắt đầu ồ ạt bán ra, khiến áp lực nguồn cung phân khúc này ngày càng nặng gánh. Một nhà đầu tư cho hay, thời điểm dự án Keangnam chào bán là lúc thị trường rất sôi động. Nhiều nhà đầu tư mua vào với giá 3.000 USD/m2. Tuy nhiên, sau gần ba năm đầu tư, hiện mỗi mét vuông ở đây đang được chào bán ở mức giá 2.700 USD, thậm chí có người chào bán 2.500 USD/m2 mà cũng không có khách mua.

Tại cuộc Tọa đàm "Nhà ở cho mọi người" được tổ chức cuối tuần qua, nhiều chuyên gia cho biết, giá nhà các năm sau sẽ điều chỉnh giảm là do ngày càng có nhiều doanh nghiệp quan tâm áp dụng công nghệ xây dựng mới, tiết kiệm chi phí, nhằm hạ giá thành các căn hộ. Khi sản phẩm mới có giá thấp, tất yếu các sản phẩm cũ cũng phải hạ giá mới có người mua, vì nhà đầu tư dù nhiều hay ít vốn cũng đều có xu hướng lựa chọn sản phẩm giá rẻ. Bên cạnh đó, nguồn cung thị trường trở nên bão hòa khi có quá nhiều dự án được đồng loạt triển khai. Thêm vào đó, việc ngân hàng siết chặt tín dụng đã khiến nhiều nhà đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp thêm khó khăn vì không có tiền triển khai dự án, hàng không thể bán được.

Năm 2012 sẽ là năm tái cấu trúc thị trường bất động sản do nhiều nhà đầu tư thiếu vốn. Thị trường chung cư cũng sẽ chuyển hướng từ cao cấp sang thấp cấp để hướng đến đối tượng là khách hàng người lao động. Xu hướng này đã được thể hiện rõ cuối năm 2011, khi mức độ giảm giá căn hộ nhiều loại đang ở mức cao. Ðối với các dự án chung cư thuộc phân khúc trung cấp, mức độ giảm sẽ không mạnh do lượng cầu lớn hơn. Với phân khúc bình dân giá rất khó giảm mạnh, vì phân khúc này có mức cầu lớn nhất.