Khó khăn bủa vây bất động sản mùa cuối năm

Chủ đầu tư và người mua đều khó

Trong báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2022 mới công bố, Cushman & Wakefield cho biết, chính sách kiểm soát tín dụng có hiệu lực từ đầu tháng 7 năm nay đã phần nào tạo ra rào cản trong việc huy động vốn từ các ngân hàng thương mại, khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn khi triển khai các dự án căn hộ mới.

Theo đó, quý 3 vừa qua, thị trường căn hộ TP.HCM chỉ có 4.100 căn được chào bán, giảm 56% theo quý. Trong đó, căn hộ trung cấp chiếm 75% giỏ hàng, các phân khúc khác lần lượt là bình dân 16%, hạng sang 7%, cao cấp 1% và siêu sang 1%. Tập trung chủ yếu ở khu vực phía đông với 76% so với toàn thị trường, nhờ vào các dự án cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện.

Kiểm soát tín dụng dẫn đến lượng bán và tỷ lệ hấp thụ đều giảm.

Nhu cầu thị trường bắt đầu bị tác động bởi kiểm soát tín dụng và giá bán sơ cấp trung bình không biến động nhiều so với quý trước. Trong khi lượng bán mới và tỷ lệ hấp thụ thấp hơn nhiều so với quý trước.

Cụ thể, quý 3 vừa qua toàn thị trường TP.HCM 4.150 căn hộ được tiêu thụ, giảm 54% so với quý trước. Nhu cầu thị trường chậm lại trong tháng 7 và tháng 8 và bắt đầu phục hồi từ đầu tháng 9. Giá sơ cấp trung bình trong quý này đạt khoảng 2.799 USD trên mỗi m2 (tương đương 66.7 triệu đồng), tăng 1% theo quý.

Ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung mới ghi nhận ở mức 450 căn, tăng gấp đôi so với quý trước. Trong đó, tổng lượng căn được tiêu thụ là 270 căn. Giá sơ cấp trung bình được ghi nhận là 12.300 USD trên mỗi m2 đất (tương đương với 293 triệu đồng), tăng 29,7% theo quý và gần gấp đôi theo năm.

Nhà đầu tư thận trọng

Chia sẻ tại họp báo, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, cho biết dù lượng bán mới và tỷ lệ hấp thụ thấp hơn nhưng giá bán được dự báo sẽ tăng vì chi phí đất và chi phí xây dựng đều tăng. Trong đó, chi phí xây dựng tăng là do giá nguyên vật liệu không ngừng leo thang trong suốt thời gian qua.

Để kích cầu thị trường, các chủ đầu tư cung cấp lịch trình thanh toán linh hoạt hơn cho người mua tại thời điểm tín dụng bị giới hạn và cung cấp đa dạng các chương trình ưu đãi, chiết khấu.

Tuy nhiên, theo bà Trang bất động sản là một sản phẩm đặc thù có giá trị rất cao nên không phải “kích” là người ta sẽ mua được, sản phẩm đó phải có khách hàng đủ khả năng chi trả phù hợp thì cung và cầu mới gặp nhau.

“Nhà đầu tư cá nhân nếu dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng để đầu tư với kỳ vọng lướt sóng thì thời điểm này khó có có cơ hội “lướt nhanh” vì cả thị trường đều đang bị ảnh hưởng. Khàng mua ở thực hiện nay vẫn rất nhiều nhưng họ vẫn ảnh hưởng bởi việc siết room tín dụng. Do đó, các nhà đầu tư đang rất thận trọng chờ xem diễn biến thị trường”, bà Trang nói.

Còn theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp đã trầm lắng từ cuối quý 3. Bước sang quý 4, cả doanh nghiệp và các nhà đầu tư tham gia thị trường vẫn sẽ đối mặt với rất nhiều khó khăn do tín dụng chưa được giải tỏa.

Nhiều tháng qua, thanh khoản thị trường nhà ở đã trầm lắng do bị nghẽn dòng tiền. Thậm chí trên thị trường thứ cấp đã xuất hiện tình trạng giảm giá khi các nhà đầu tư khó khăn về vốn.

Ông Quang dự báo, quý cuối năm thường là mua cao điểm. Nhưng thị trường bất động sản cuối năm có thể đối mặt với cuộc sàng lọc mạnh do diễn biến lãi suất tăng, tín dụng chưa rộng cửa, trong khi tâm lý người tiêu dùng đang trong trạng thái chờ đợi.

Trước đó, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đưa ra cảnh báo thị trường bất động sản hiện nay có dấu hiệu phát triển chậm lại, trầm lắng, doanh nghiệp có dấu hiệu hụt hơi, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu. Bên cạnh đó là trình trạng lệch pha cung cầu khi thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động.