Thách thức đang chờ doanh nghiệp bất động sản

Bên cạnh những khó khăn về tín dụng, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục đối diện với những rào cản về pháp lý. Ảnh: Thanh Thịnh

Tiếp tục siết tín dụng

Trong Thông tư 22 ban hành vào cuối năm 2019, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung dài hạn.

Cụ thể, từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 30/9/2020, tỷ lệ này vẫn được duy trì ở mức 40% như trong năm 2019, nhưng bắt đầu từ ngày 1/10/2020 đến hết ngày 30/9/2021 sẽ được kéo giảm về 37%. Tiếp đó, từ ngày 1/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022, tỷ lệ này sẽ giảm xuống còn 34% và từ ngày 1/10/2022 giảm chỉ còn 30%.

Không chỉ siết lại hoạt động cho vay để đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng, mục tiêu của thông tư còn nhắm đến việc hạn chế cho vay trong lĩnh vực bất động sản khi hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản tăng từ 150% lên 200%.

Hệ số rủi ro này được áp dụng để tính (mẫu số) trong việc xác định hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng. Hệ số rủi ro càng cao thì CAR càng giảm. Các khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà ở mà số tiền thỏa thuận cho vay, mức cho vay tại hợp đồng tín dụng dưới 1,5 tỉ đồng sẽ có hệ số rủi ro 50%.

Theo giới chuyên gia, việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ của Ngân hàng Nhà nước là động thái phù hợp với bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, điều này sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản vì lĩnh vực này chủ yếu sử dụng nguồn vốn vay dài hạn.

Khoảng hai năm trở lại đây, khi tín dụng cho bất động sản ngày càng thắt chặt, các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh kênh huy động vốn qua phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, mới đây Bộ Tài chính đã lên kế hoạch siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Cụ thể, cơ quan này đã đưa ra Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2018 về phát hành TPDN.

Theo đó, dự thảo nghị định bổ sung điều kiện về giới hạn khối lượng phát hành trái phiếu theo hướng doanh nghiệp phát hành phải đảm bảo dư nợ TPDN phát hành riêng lẻ không vượt quá ba lần vốn chủ sở hữu tại báo cáo tài chính quý gần nhất được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ phát hành trái phiếu với khối lượng lớn tiềm ẩn rủi ro cho cả doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư mua trái phiếu.

Dự thảo cũng bổ sung điều kiện về khoảng cách giữa các đợt phát hành. Theo đó, đợt phát hành sau phải cách đợt phát hành trước tối thiểu 6 tháng và quy định trái phiếu phát hành trong mỗi đợt phát hành phải có cùng điều kiện, điều khoản. Bộ Tài chính cũng đề xuất xuất bổ sung quy định lãi suất phát hành trái phiếu.

Báo cáo phân tích của Chứng khoán VnDirect nhận định việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp nhiều trở ngại trong năm 2020. Nguyên nhân vì ngân hàng hạn chế cung ứng vốn tín dụng cho doanh nghiệp để tuân thủ việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Nhà nước còn tăng cường giám sát hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2020.

Hàng trăm dự án vẫn đang ách tắc

Bên cạnh những khó khăn về tín dụng, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục đối diện với những rào cản về pháp lý khi hàng trăm dự án vẫn chưa thể triển khai vì vướng pháp lý.

Mới đây, một ông lớn trong ngành bất động sản là Novaland đã gửi đơn cầu cứu Bộ trưởng Xây dựng để tìm giải pháp đẩy nhanh tiến độ dự án dự án khu dân cư tại khu đất 30,224ha ở phường Bình Khánh, quận 2 (TP.HCM) chậm triển khai do vướng pháp lý.

Trong văn bản, Novaland cho biết đây là dự án đã đủ điều kiện bán hàng và doanh nghiệp đã bỏ vào đây hơn 6.000 tỉ đồng. Việc cho thực hiện dự án doanh nghiệp sẽ có nguồn thu tiếp tục thực hiện các dự án còn đang dang dở.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc có trụ sở tại quận Bình Thạnh, TP.HCM đánh giá yếu tố pháp lý là một trong những rủi ro tác động rất lớn đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Vị này lấy ví dụ một bệnh viện nằm trong dự án mà doanh nghiệp này đang triển khai. Doanh nghiệp đã đặt máy móc thiết bị từ châu Âu, đội ngũ chuyên gia nước ngoài cũng đã đến dự án khảo sát để lên kế hoạch thực hiện. Thế nhưng công trình này phải tạm hoãn vì những thay đổi về thủ tục pháp lý.

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), từ tháng 10/2015 đến hết năm 2018, có đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng và 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý, cá biệt có một số trường hợp thuộc diện phải thanh tra, điều tra.

HoREA cũng cho biết, 2019 là năm thứ hai liên tiếp thị trường bất động sản và các doanh nghiệp phải đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức. Hàng trăm dự án nhà ở bị “đứng hình” và môi trường kinh doanh vẫn chưa thực sự đảm bảo tính minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh.

“Cùng mặt bằng pháp lý như nhau, nhưng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp tại TP.HCM lại bị vướng, còn tại các địa phương khác lại triển khai bình thường. Các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, xen kẹt đất nhà nước quản lý tương tự nhau, nhưng có một số được phê duyệt đầu tư xây dựng, trong khi nhiều dự án khác lại không, nên chưa đảm bảo tính công bằng”, HoREA cho biết.