Trong năm vừa qua, từ “nợ xấu” không còn được nhắc đến nhiều. Theo báo cáo chính thức của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến cuối tháng 9/2016, tỷ lệ nợ xấu của hệ thống ngân hàng là 2,62%. Tỷ lệ này được xem là không có gì đáng ngại. Song trên thực tế lại không hẳn như vậy. Nếu tính cả các khoản nợ xấu mà Công ty Quản lý tài sản (VAMC) mua vào, tỷ lệ này sẽ là 7%. Đây cũng chỉ là phần nổi của tảng băng chìm. Tỷ lệ nợ xấu thực sự của nền kinh tế có thể cao hơn rất nhiều.

Nợ xấu thường có liên quan “máu thịt” với thị trường bất động sản bởi một phần rất lớn nguồn vốn nằm trong đó, hoặc có tài sản thế chấp là bất động sản. Thị trường bất động sản đã phục hồi khá mạnh trong vài năm trở lại đây là cơ hội tốt để giảm được nợ xấu. Tuy nhiên, việc xử lý nợ xấu lại diễn ra khá chậm chạp làm ảnh hưởng đến sự phục hồi bền vững của thị trường bất động sản.

Nợ xấu bị chôn vùi

Tại TP.HCM - Thành phố năng động và phát triển nhất cả nước, có một tòa nhà sừng sững cao 42 tầng đã phải “đắp chiếu” hơn 5 năm. Hình ảnh giống như những tòa nhà tại Bangkok Thái Lan, Kuala Lumpur Malaysia sau cuộc khủng hoảng tài chính Đông Á năm 1997. Nhiều người cảm thấy xót xa khi một tòa nhà có số vốn đầu tư gần 5.000 tỷ đồng và đã hoàn thành 80% nhưng phải dừng thi công suốt 5 năm.

Tòa nhà với cái tên Saigon One Tower được xây dựng trên diện tích 6.672 m2, cao 42 tầng và 5 tầng hầm với 127.126 m2 sàn, có chiều cao 195m, đứng thứ 3 tại TP.HCM. Ước tính sơ bộ thì chủ đầu tư là Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C có vốn điều lệ khoảng 500 tỷ đồng đã phải bỏ ra gần 5.000 tỷ đồng để đầu tư cho dự án này. Với thời gian đắp chiếu hơn 5 năm thì chỉ tính riêng chi phí tài chính và chi phí vốn thì giá thành tòa nhà này đã tăng thêm hơn 5.000 tỷ đồng.

Tại quận 7, một dự án ngàn tỷ khác cũng đang đắp chiếu dài hạn đó là Kenton Residences. Dự án này nằm ở mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ liền kề khu đô thị Phú Mỹ Hưng và là khu vực rất “hot” suốt thời gian qua. Kenton Residences có diện tích 9,1 ha, gồm 9 tòa tháp cao từ 15-35 tầng, 1.640 căn hộ cao cấp và khu trung tâm mua sắm rộng 20.000 m2. Được khởi công từ năm 2009, đến năm 2011 thì toàn bộ công trình đã ngừng thi công. Đây là dự án do Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên làm chủ đầu tư.

Trên đây chỉ là 2 trong số hàng trăm dự án bất động sản có số vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng “đắp chiếu” suốt nhiều năm trời. Chắc chắn một tỷ lệ rất lớn số vốn “nằm chết” trong các dự án này đều vay từ các ngân hàng. Với mức lãi suất cho vay đầu tư bất động sản từ 11-13% như hiện nay thì chỉ cần sau 5 năm dừng thì công chi phí đầu tư cho dự án sẽ tăng lên gấp đôi. Như vậy, dù có tái khởi công trở lại thì tính một cách đầy đủ, giá thành sản phẩm của những dự án này rất cao.

Dạo quanh một vòng trên thị trường chứng khoán sẽ thấy không ít doanh nghiệp bất động sản đang vật lộn với cảnh dự án của mình bị “đắp chiếu” trong nhiều năm. Một số dấu hiệu để nhận biết những doanh nghiệp này là hàng tồn kho chiếm tỷ lệ rất cao trong tổng tài sản, doanh thu thấp và giá cổ phiếu cũng thường rất thấp. Dù trên báo cáo tài chính không thua lỗ hoặc thua lỗ rất ít nhưng thực chất đây là những doanh nghiệp đang gặp rất nhiều khó khăn. Điển hình trong số đó có thể nhắc tới là Quốc Cường Gia Lai, Đức Long Gia Lai, Hoàng Quân, Phát Đạt, Hoàng Anh Gia Lai…

Theo đúng quy định, nếu một khoản nợ không được trả đúng thời hạn cam kết sau 90 ngày thì được xem là nợ xấu. Nếu một doanh nghiệp có nợ xấu thì toàn bộ số nợ còn lại của doanh nghiệp đó ở mọi kỳ hạn và ở tất cả ngân hàng có thể xem là nợ xấu. Như vậy, với các dự án bất động sản bị “đắp chiếu” trong nhiều năm thì rõ ràng toàn bộ các khoản này được xem là nợ xấu. Và nếu áp dụng “đúng chuẩn” này thì con số nợ xấu sẽ lên rất lớn. Chỉ một vài ví dụ ở trên cũng cho thấy được mức độ nợ xấu đang chôn vùi trong các dự án bất động sản là một con số khổng lồ.

Nguồn lực bị bỏ rơi

Theo báo cáo của NHNN, tính đến tháng 9-2016, tỷ lệ nợ xấu của hệ thống tổ chức tín dụng ở mức 2,62% tổng dư nợ. Ngoài ra, tính đến thời điểm hiện nay VAMC đã mua được 25.062 khoản nợ tại 42 tổ chức tín dụng, với tổng dư nợ gốc 262.054 tỷ đồng. Tổng số nợ được thu hồi đạt 37.983 tỷ đồng, chỉ chiếm 15% dư nợ gốc. Như vậy, tổng nợ xấu hiện nay trong nền kinh tế chiếm khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng, tương đương với khoảng 20 tỷ USD.

Cũng theo NHNN, tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đang ở 426.181 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ khoảng hơn 10%. Như vậy, kể cả con số tuyệt đối hay tương đối thì tín dụng bất động sản cũng chiếm một tỷ lệ khá nhỏ. Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ tín dụng cho bất động sản có thể không phải là những con số này. Các ngân hàng và doanh nghiệp thường “lách” tín dụng bất động sản thông qua việc mua bán trái phiếu. Bên cạnh đó, dòng tiền thường đi lòng vòng qua nhiều khâu trung gian trước khi tới đích là bất động sản. Trong một số vụ án gần đây hay khi một số ngân hàng bị sáp nhập thì con số thực của tín dụng cho vay bất động sản được công bố có tỷ lệ lên tới 60-80%. Ngoài ra, có một tỷ lệ vay khá lớn tín dụng dành cho mục đích là ngoài bất động sản nhưng tài sản đảm bảo là bất động sản. Do đó tín dụng liên quan tới bất động sản là rất lớn.

Việc xử lý nợ xấu diễn ra khá chậm chạp ảnh hưởng đến sự phục hồi của thị trường bất động sản. Nguyên Mạnh 

Với cơ chế mua nợ như hiện nay thì có thể nói, phần lớn trong số nợ 262.054 tỷ đồng mà VAMC đã mua lại có tài sản đảm bảo là bất động sản. Tuy nhiên, sau 3 năm hoạt động VAMC chỉ mới xử lý được khoảng 15% tổng số nợ đã mua lại. Đây là một tỷ lệ rất thấp so với kỳ vọng của nhiều người. Về lý thuyết, tài sản thế chấp bất động sản là một tài sản dễ thu hồi nhất. Suốt gần 3 năm qua bất động sản phục hồi khá tốt nên việc thu hồi này diễn ra dễ hơn. Thế nhưng trên thực tế, việc xử lý nợ xấu lại khá chậm chạp.

Việc một nguồn vốn nằm trong nợ xấu bị chôn vùi đã ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của hệ thống tài chính. Chẳng hạn, trở lại trường hợp của 2 dự án điển hình nhắc đến ở trên, rõ ràng chỉ cần “đả thông” nguồn vốn để tái khởi động 2 dự án này thì một lượng hàng hóa có giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng được đưa vào sử dụng. Vậy nếu 2 dự án này được “xử lý” nhanh thì không những giảm được nợ xấu cho nền kinh tế mà còn đóng góp một phần không nhỏ cho việc phát triển kinh tế xã hội, tạo ra lợi ích lớn cho nền kinh tế khi những căn hộ, văn phòng cho thuê đó được đưa vào sử dụng.

Theo ước tính của các chuyên gia, nợ xấu thực của nền kinh tế có thể lên đến 15%, tức xấp xỉ khoảng 1 triệu tỷ đồng. Nếu nợ xấu này “có thanh khoản” thì hàng loạt dự án bất động sản có thể được hồi sinh, hàng nghìn doanh nghiệp phá sản hoặc được tái cấu trúc hồi sinh dưới một hình thức mới. Như vậy, các nguồn lực của nền kinh tế sẽ được luân chuyển đến nhưng nơi tạo ra giá trị tốt hơn. Trong khi đó, hiện nay nợ xấu bị “đóng băng” dẫn đến các nguồn lực không được sử dụng một cách tối ưu. Điều này tất yếu sẽ gây khó khăn cho nền kinh tế trong dài hạn và tích tụ những rủi ro cho tương lai.

Khơi thông nợ xấu

Nhận định về kinh tế vĩ mô 2017, Tổng giám đốc HSBC Việt Nam Phạm Hồng Hải cho rằng ngân hàng vẫn đặt ra những thách thức cho nền kinh tế với việc nợ xấu. Ông Hải khuyến nghị cần xem xét việc sử dụng ngân sách để xử lý nợ xấu ngân hàng vì các nhà đầu tư nước ngoài sẽ không mạnh dạn tham gia tái cơ cấu ngân hàng nếu họ không có sự hỗ trợ của Chính phủ về vốn và các điều kiện khác. Ngoài ra, Việt Nam cũng nên xem xét việc cho phép các ngân hàng nhỏ, nợ xấu cao và không có ảnh hưởng lớn đến thị trường tài chính được phá sản.

Đề xuất của ông Hải không phải là mới, vì trước đó nhiều chuyên gia đã cảnh báo việc xử lý nợ xấu “không giống ai” của NHNN trong suốt thời gian qua chắc chắn sẽ có rất ít tác dụng. Thực tế đã chứng minh điều này khi số nợ xấu được xử lý một cách thực sự rất ít. Hiện nay, nợ xấu vẫn đang là một gánh nặng rất lớn đối với nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, việc xử lý nợ xấu để tận dụng tối đa các nguồn lực cho nền kinh tế lại là một việc không hề dễ dàng.

Muốn xử lý nợ xấu thì phải có 2 điều kiện “cần” và một điều kiện “đủ”. Điều kiện cần thứ nhất là tiền hay nói cách khác là vốn, thứ 2 là cơ chế hiệu quả. Điều kiện “đủ” là phải có một thị trường mua bán nợ đủ để hấp thu nợ xấu. Xét điều kiện Việt Nam hiện nay điều kiện đầu tiên là “tiền” thì cho đến nay vẫn chưa có một giải pháp nào được đưa ra. Chính phủ luôn khẳng định “không dùng ngân sách xử lý nợ xấu”. Chính sách này được nhiều người ủng hộ với lập luận không dùng tiền thuế của dân để cứu những ông chủ ngân hàng giàu có. Tuy nhiên, một nghịch lý lại được nhiều người chấp nhận là NHNN mua lại những ngân hàng yếu kém với giá 0 đồng, những thực chất là phải bỏ ra hàng chục nghìn tỷ đồng để bù đắp các khoản thua lỗ và nợ xấu của những ngân hàng này.

Về nguyên tắc, không thể xử lý nợ xấu nếu không có nguồn lực tài chính dồi dào. Chỉ có nhà nước mới có đủ nguồn lực về tài chính và quyền lực để có thể xử lý nợ xấu một cách hiệu quả. Cách xử lý nợ xấu của VAMC rất khó thành công bởi không có nguồn tiền để mua nợ xấu theo giá thị trường, không có nguồn nhân lực đủ lớn, đủ tầm để xử lý nợ xấu. VAMC mới chỉ đóng vai trò là “kho chứa nợ” xấu, còn chủ nợ là ngân hàng mới là người thực sự đi xử lý nợ. Do đó, để xử lý nợ xấu thì nhà nước phải dùng tiền thật. Nguồn lực có thể vay mượn từ thị trường vốn, ngân sách hoặc sử dụng số tiền hàng chục nghìn tỷ từ Quỹ hỗ trợ sắp xếp và phát triển doanh nghiệp hiện đang do SCIC quản lý. Cần lưu ý là số tiền bỏ ra này không hẳn sẽ mất đi, thậm chí có thể mang lại lợi nhuận cho nhà nước nếu sử dụng một cách hiệu quả.

Đối với điều kiện cần thứ hai là cơ chế thì hiện vẫn đang có một khoảng trống lớn. Những khuôn khổ pháp lý cho việc xử lý nợ xấu hiện chưa hoàn thiện. Cơ sở pháp lý xử lý tài sản đảm bảo, cơ chế mua bán nợ cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, cơ chế phá sản doanh nghiệp… đều chưa đầy đủ hay hiệu năng bộ phận tư pháp, thực thi pháp luật… đều khá yếu. Nếu không cải thiện được điều kiện cần thứ 2 này thì dù sử dụng rất nhiều tiền thì việc xử lý nợ xấu cũng khó hiệu quả.

Điều kiện đủ là một thị trường mua bán nợ, xử lý nợ phát triển. Đây là điều kiện bên ngoài nhưng nhà nước vẫn có thể tác động thông qua các cơ chế chính sách thúc đẩy cho quá trình này. Chẳng hạn, nhà nước cần có cơ chế khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài tham gia mua bán xử lý nợ, tạo ra môi trường pháp lý minh bạch thúc đẩy thị trường mua bán nợ… Nếu không cải thiện được điều kiện “đủ” này thì việc xử lý nợ xấu cũng khó diễn ra nhanh được.

Như vậy, nợ xấu đang là một gánh nặng đối với nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng. Nếu không có giải pháp hữu hiệu xử lý nợ xấu sẽ dẫn đến các nguồn lực của nền kinh tế không được tận dụng một cách tối ưu, thậm chí những rủi ro nợ xấu có thể tích lũy lại và tạo tiền đề cho một cuộc khủng hoảng lớn trong tương lai. Nợ xấu từ những dự án bất động sản là không hề nhỏ. Nếu không có giải pháp “đủ mạnh” để cắt lỗ, chuyển giao cho chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện một cách hiệu quả thì rất khó có một thị trường bất động sản phát triển bền vững. Hiện cũng có không ít doanh nghiệp bất động sản là những “zoombie” (thây ma) cần phải được tái cấu trúc toàn diện hoặc phá sản.

Tòa nhà với cái tên Saigon One Tower này được xây dựng trên diện tích 6.672 m2, cao 42 tầng và 5 tầng hầm, có 127.126 m2 sàn, có chiều cao 195m, đứng thứ 3 tại TP.HCM. Ước tính sơ bộ thì chủ đầu tư CTCP Địa ốc Sài Gòn M&C có vốn điều lệ khoảng 500 tỷ đồng đã phải bỏ ra gần 5.000 tỷ đồng để đầu tư cho dự án này. Với thời gian đắp chiếu hơn 5 năm thì chỉ tính riêng chi phí tài chính và chi phí vốn thì giá thành tòa nhà này đã tăng thêm hơn 5.000 tỷ đồng.
Theo ước tính của các chuyên gia, nợ xấu thực của nền kinh tế có thể lên đến 15%, tức xấp xỉ khoảng 1 triệu tỷ đồng. Nếu nợ xấu này “có thanh khoản” thì hàng loạt dự án bất động sản có thể được hồi sinh, hàng nghìn doanh nghiệp phá sản hoặc được tái cấu trúc hồi sinh dưới một hình thức mới. Như vậy, các nguồn lực của nền kinh tế sẽ được luân chuyển đến những nơi tạo ra giá trị tốt hơn. Trong khi đó, hiện nay nợ xấu bị “đóng băng” dẫn đến các nguồn lực không được sử dụng một cách tối ưu. Điều này tất yếu sẽ gây khó khăn cho nền kinh tế trong dài hạn và tích tụ những rủi ro cho tương lai.


Hoàng Nam
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

Tên dự án Triệu đồng
Roxana Plaza 980 - 1,411
Lideco Hạ Long 1,068 - 1,575
The Era Premium 1,078 - 2,750
New Da Nang City 699 - 971
SIMCity Premier Homes 2,350 - 2,644
Mermaid Seaview 2,629 - 1,600
Lavila Đông Sài Gòn 6,800 - 7,331
Lavita Charm 1,300 - 2,391
The Coastal Hill 1,400 - 3,119
Lavida Plus 1,749 - 3,201
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.