Tại sao đất nền ở Hà Nội tăng giá mạnh?

Trong các thời kỳ tăng trưởng mạnh vào các năm 1997, 2003, 2007, hai thị trường bất động sản Hà Nội và TP HCM cùng song hành, thậm chí vai trò đầu tàu nghiêng về TP HCM.

Phải chăng do những triển vọng về quy hoạch (di dời các trường đại học ra ngoại thành), hay thuận lợi về giao thông đô thị (cầu, đường mới) mà giá các dự án đất nền phía Tây và phía Đông Hà Nội tăng vọt? Nếu đúng như thế, tại sao sau khi hoàn thành đại lộ Đông Tây và cầu Phú Mỹ ở TP HCM, giá đất các khu vực liên quan đến hệ thống cầu đường này ở các quận 2, 9, 7 lại chỉ tăng nhẹ với mức thanh khoản thấp? Và tại sao trong đợt tăng giá từ đầu năm 2010 đến nay, hầu như chỉ có phân khúc đất nền chuyển động mạnh, trong khi các phân khúc chung cư và nhà gần như bất động, thậm chí nhiều chung cư cao cấp còn bị giảm giá nhẹ, phải khuyến mãi bằng nhiều cách mà vẫn khó bán?

Có khá nhiều câu hỏi “tại sao” đối với thị trường đất nền Hà Nội trong thời gian qua. Nếu ứng dụng quy luật 4 năm để “hợp thức hóa” thời điểm khởi sắc của thị trường bất động sản Hà Nội thì e là chưa hoàn toàn thuyết phục, vì từ đầu năm 2008 (khi bất động sản trên toàn quốc bắt đầu đóng băng dài hạn) cho đến đầu năm 2010, thời gian mới chỉ đúng 3 năm. Như vậy, có khả năng Hà Nội chỉ là một tâm điểm tăng trưởng cục bộ (cũng như chỉ tăng cục bộ phân khúc đất nền)?

Giả thuyết này có vẻ hợp lý nếu xem xét mối quan hệ hai thị trường bất động sản Hà Nội - TP HCM, nhưng lại có vẻ không ổn nếu xem xét mối quan hệ hai thị trường Hà Nội - Đà Nẵng. Khởi động chậm hơn Hà Nội khoảng 3 tháng, Đà Nẵng nhanh chóng bùng phát đợt sốt nóng đất nền với mức tăng không thua kém gì Hà Nội. Một đặc điểm nữa cũng cần chú ý đến là lượng đầu tư bất động sản của nhà đầu tư Hà Nội vào Đà Nẵng là đáng kể. Như thế, cơn sốt đất nền từ Hà Nội đến Đà Nẵng đã mang tính hệ thống chứ không phải chỉ là một điểm cục bộ. Và một khi sóng tăng giá, dù chỉ thể hiện ở phân khúc đất nền, đã có hệ thống thì cũng có thể hệ thống ấy sẽ được mở rộng…

Theo logic mở rộng hệ thống trên, sóng tăng giá sớm muộn cũng sẽ lan đến TP HCM - khu vực có nguồn cung đất nền cao nhất nước và cũng có đến vài chục phần trăm trong đó thuộc về nhà đầu tư phía Bắc. Và nếu TP HCM được khởi động, làn sóng tăng giá sẽ có thể lan ra cả những khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, thậm chí đến cả các vùng duyên hải như Bà Rịa- Vũng Tàu, Bình Thuận.

Các phân khúc bất động sản khác, kể cả căn hộ cao cấp, vì thế cũng không đến nỗi quá èo uột. Có lẽ giả thuyết này khá dễ được chấp nhận trong xu hướng hiện nay. Cũng bởi, nếu xét theo quy luật 4 năm thì tính đến nay đất nền khu vực phía Nam đã “nằm” đủ thời gian cần thiết và cần phải được “kích hoạt”.

Nhìn lại thời điểm cuối năm 2009, hầu hết dự báo về thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2010 đều không mấy lạc quan.

Trước đó, giới đầu tư địa ốc đã rất hy vọng rằng kịch bản thị trường chứng khoán kích thích thị trường bất động sản như giai đoạn tháng 3/2007 đến đầu năm 2008 sẽ lặp lại. Tuy nhiên ngay cả khi thị trường chứng khoán đã tạo cú tăng trưởng đột biến đến hơn 2 lần so với điểm đáy và đạt đỉnh vào tháng 10/2009, đồ thị của thị trường bất động sản vẫn là một đường đi ngang, thậm chí phân khúc đất nền ở nhiều khu vực còn tiếp tục bị giảm giá. Như vậy, những hy vọng về dòng tiền từ chứng khoán sẽ dịch chuyển mạnh sang địa ốc đã bị dập tắt.

Mặt khác, sau bài học sốt đất năm 2007, nguồn tín dụng cho việc kinh doanh bất động sản đã bị co hẹp đáng kể, đồng thời với việc lãi suất ngân hàng luôn đứng ở mức khá cao càng cản trở động cơ mua bán nhà đất. Trong bối cảnh đó, có chăng đôi chút xáo động chỉ là phân khúc chung cư và nhà giá trung bình, phù hợp với túi tiền của tầng lớp tiêu dùng trung lưu.

Tuy nhiên từ tháng 3/2010, khi một số chuyên gia địa ốc bắt đầu hình dung một năm mờ mịt đối với thị trường nhà đất, thị trường này “bỗng dưng” chuyển động. Mới đầu chỉ là một số dự án đất nền ở phu vực phía Tây Hà Nội. Nhưng chẳng bao lâu, làn sóng tăng giá đất nền lan sang khu vực phía Đông với tỷ lệ tăng trên 50%.

Vào khoảng giữa năm 2010, đã tưởng sóng tăng giá đất nền kết thúc khi thị trường rơi vào cảnh đóng băng và chợ chiều. Nhưng những tháng cuối năm 2010, lại một lần nữa thị trường đất nền bật dậy. Tổng kết năm 2010, người ta phải giật mình: tuy không ồn ào như năm 2007, nhưng mức tăng của đất nền năm 2010 cũng không đến nỗi “tệ”: 2,5-3 lần. Đó quả là một mức lợi nhuận khổng lồ của nhà đầu tư nếu so sánh với các kênh khác như chứng khoán, ngoại tệ và cả với vàng là kênh biến động tương đối lớn trong năm 2010…

Còn cho đến tháng 3/2011, sóng tăng mới thật sự bước vào phân đoạn hoàng kim nhất của nó khi đất ở hầu hết các huyện ngoại thành Hà Nội như Sóc Sơn, Mê Linh đều tăng giá chóng mặt. Cũng nên để tâm đến một hiện tượng xã hội được lặp đi lặp lại qua nhiều thời kỳ sốt đất là đã có một số giáo viên đang tạm “chuyển ngành” sang công việc môi giới bất động sản.

Tất cả những diễn biến trên thị trường bất động sản Hà Nội từ đầu năm 2010 đến nay đã làm rất nhiều người ngạc nhiên, nhất là cái bối cảnh của diễn biến đó không hoàn toàn thuận lợi như sự mô tả vào lúc thị trường trở nên sôi động. Không những không nhận được dòng vốn mạnh từ chứng khoán đổ vào, địa ốc còn bị bất lợi từ chính sách duy trì lãi suất cao của ngân hàng, đồng thời bị thị trường vàng cạnh tranh gay gắt.

Trên bình diện quốc tế, thị trường bất động sản Mỹ và một số quốc gia châu Âu chỉ mới nhấp nhá phục hồi trong 3 quý đầu năm 2010, nhưng sau đó lại từ từ tuột dốc và cho đến tháng 3/2011, thị trường bất động sản Mỹ chỉ còn trên đáy khủng hoảng vài phần trăm - một dấu hiệu đủ để tạm kết luận rằng thị trường quốc gia này đang tiến rất gần tới giai đoạn tái suy thoái.

Vậy có thể lý giải cho sự thăng hoa bất thường của đất nền Hà Nội như thế nào?

So với năm 2007, việc giới đầu cơ chọn đất nền là phân khúc duy nhất để “đánh lên” trong hai năm 2010-2011 cho thấy giới này bị “kẹp hàng” (một thuật ngữ có tính dân gian rất phổ biến trong giới đầu tư chứng khoán) rất lớn trong thị trường bất động sản.

Nếu như trong những năm tới, tình hình kinh tế ổn định và lạm phát không ngoài tầm kiểm soát thì lượng đất nền vừa được “giải phóng” sẽ được thu mua lại sau khi mặt bằng giá của nó đã giảm lại. Ngược lại, nếu kinh tế gặp nhiều bất ổn thì rất nhiều khả năng phân khúc đất nền, vốn ít giá trị sử dụng so với phân khúc căn hộ, sẽ rơi vào cảnh đóng băng giao dịch như đã từng xảy ra trong giai đoạn cuối năm 2003 - giữa 2005, hoặc trong suốt năm 2008. Khi đó, những nhà đầu cơ nào còn bị “kẹp hàng” sẽ khó tìm được lối thoát cho mình.