Tái cấu trúc thị trường BĐS: Phải giảm được giá nhà

Giá chung cư: Sẽ phải giảm tiếp

Trong vòng 20 năm kể từ năm 1990 đến nay, thị trường BĐS đã chứng kiến một sự đổi thay chóng mặt. Với 3 cơn “sốt” nhà đất vào các năm 1991-1993, 2001-2003, 2007-2008, giá nhà đất tăng lên hơn 100 lần và hoàn toàn vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung bình tại các TP lớn như Hà Nội hay TPHCM. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, hiện vẫn có tới 1,6 triệu chỗ ở tạm bợ, 500.000 căn hộ nhỏ hơn 15m² tại đô thị.

Còn theo số liệu của Bộ Xây dựng, tổng số người có thu nhập thấp tại đô thị trên cả nước hiện nay là 5,8 triệu và nhu cầu nhà ở 70 triệu m². Dự báo đến năm 2020, con số này lên tới 6,5 triệu người và cần tới 117 triệu m² nhà ở.

Trong khi đó, chính sách nhà ở thu nhập thấp và nhà ở xã hội đang gặp phải những rào cản không nhỏ khi nhà ở xã hội mới chỉ hoàn thành được 1% chỉ tiêu đề ra, nhà ở thu nhập thấp đang bế tắc về vốn, đất lẫn việc bán hàng và bị người dân quay lưng vì giá quá cao.

Điều này tạo ra một nghịch cảnh xót xa ở đô thị khi ngay cạnh những khu nhà người lao động thuê là những biệt thự, nhà liền kề có giá hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng bỏ hoang la liệt, doanh nghiệp tiếp tục đổ xô vào phân khúc cao cấp để mong thu về siêu lợi nhuận.

Chính vì thế, việc kéo giá nhà, đặc biệt là nhà chung cư xuống đúng tầm tay người dân trở thành vấn đề sống còn của việc tái cấu trúc thị trường BĐS trong năm 2012.

Trở lại với vấn đề giá nhà chung cư, cho đến nay mức giá như thế nào được xem là “mức giá thực” vẫn còn khó đoán. Theo một thành viên của Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, để tính giá thành chung cư cần phải tính toán đến nhiều yếu tố như biến động của giá vật liệu xây dựng, vị trí dự án, chi phí dự án, giá đất, quy mô dự án… chưa kể các chi phí “ngầm” trong quá trình thực hiện dự án.

Tuy nhiên, trung bình, một tòa nhà chung cư trung cấp khoảng 20 tầng, chi phí để xây dựng vào khoảng 12-13 triệu đồng/m², có thể dao động lên xuống 1-2 triệu đồng/m². Điều này càng có cơ sở để chứng thực khi cách đây chưa lâu, lãnh đạo của Công ty CTCP Sản xuất - Xuất nhập khẩu Bemes quyết định giảm giá 2 tòa chung cư CT6 Kiến Hưng (Hà Nội) từ 19,5-21,5 triệu đồng/m² xuống còn 16-17,5 triệu đồng/m² và giảm giá dự án căn hộ cao cấp VP3 Linh Đàm từ 31-32 triệu đồng/m² xuống còn 25 triệu đồng/m².

Mặc dù giảm giá tới 600 triệu đồng/căn hộ, chủ đầu tư này vẫn thừa nhận lợi nhuận của dự án chỉ giảm khoảng 20%. Điều này cho thấy một thực tế suốt thời gian dài giá nhà ở đã bị thao túng, đẩy lên đến mức không tưởng và hết sức phi lý. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, giá đất nền tính từ tháng 3-2011 đến thời điểm cuối năm đã giảm 10-18%.

Còn đến tháng 10-2011 giá căn hộ chung cư giảm 3-8% so với cuối năm 2010 và doanh nghiệp đã hết dư địa để giảm. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, giá đất, nhà bắt buộc phải giảm hơn nữa trong năm 2012 bởi nếu không, việc tái cấu trúc coi như thất bại.

Nhà thu nhập thấp: Thay đổi cơ chế?

Từ những con số thực tế này, theo nhiều chuyên gia BĐS, Nhà nước cũng cần tính toán lại việc xây dựng nhà cho người thu nhập thấp. Không chỉ là vấn đề có “chuẩn” hay không có “chuẩn”, có căn hộ mẫu hay không có căn hộ mẫu, việc quản lý phân khúc này cần sự linh hoạt cho doanh nghiệp “thở” nhưng cũng phải khắt khe hơn để giá nhà không trở thành “con ngựa bất kham” như phân khúc thương mại.

Mục tiêu cao nhất của tái cấu trúc thị trường BĐS là phải giảm được giá nhà. Ảnh: LÃ ANH

Rất nhiều dự án nhà cho người thu nhập thấp đã được mở bán, thậm chí có nhiều dự án được mở bán cùng lúc tưởng chừng trở thành cơ hội tốt cho người dân mua nhà, nhưng cuối cùng vẫn chỉ người có thu nhập cao mới mua được.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, 2012 sẽ là một năm “nóng” của vấn đề này. Sự quyết tâm này đã được thể hiện rõ trong chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020, tầm nhìn đến 2030 vừa được Thủ tướng phê duyệt.

Theo đó, việc phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế thị trường mà Nhà nước có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ để người dân có nhà ở, đặc biệt là những đối tượng thu nhập thấp, không có điều kiện thanh toán mua nhà ở theo cơ chế thị trường.

Trên thực tế, Nhà nước đã có các cơ chế khá hợp lý để hỗ trợ người dân và doanh nghiệp trong việc xây dựng nhà cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, sự lúng túng trong quản lý đã khiến những trợ giúp này chưa thật sự hiệu quả.

Điều đáng lo ngại là cơ chế xin-cho - cơ chế mà Hà Nội đã có những bài học kinh nghiệm đắt giá - vẫn lặp lại khi chủ đầu tư là người xét duyệt các trường hợp được mua nhà. Các chuyên gia BĐS đã nhiều lần nêu lên mô hình giám sát bằng chính cộng đồng những người có thu nhập thấp vào quá trình giải quyết nhà ở, tạo động lực từ trong cộng đồng, trực tiếp quyết định sử dụng phần trợ giúp của Nhà nước.

Tuy nhiên, đến nay điều này dường như chưa thể làm được. Một chính sách tốt đẹp đã đi được những bước khá xa từ lúc khởi đầu, nhưng độ thành công vẫn còn hạn chế, tiếp tục chờ đợi những điều chỉnh từ phía cơ quan quản lý trong thời gian tới.

Doanh nghiệp: Tự tái cấu trúc

Những khó khăn đã được dự báo từ trước cùng với những biến đổi trên thị trường BĐS năm 2011 đã khiến nhiều doanh nghiệp bắt buộc phải tự thay đổi để “cứu” mình. Cắt giảm các dự án không tiềm năng, tập trung đầu tư vào một dự án, đẩy mạnh mua bán dự án hoặc chuyển hướng xây các dự án có mức giá vừa phải, diện tích căn hộ nhỏ, khuyến mại cho khách hàng… là cách mà các doanh nghiệp lựa chọn.

Ngay tại thời điểm đầu năm 2012, khác với không khí trầm lắng đợi sau rằm tháng giêng như mọi năm, một số doanh nghiệp đã rục rịch khởi động lại các dự án. Nhiều doanh nghiệp cũng đã ý thức rằng thời kỳ BĐS đỉnh cao, “ăn xổi” gần như đã qua. Sự đào thải dữ dội của các doanh nghiệp, các sàn giao dịch BĐS trong năm 2011 đã trở thành cảnh báo đáng lo ngại khi dự báo chung cho thấy năm 2012 kinh tế còn khó khăn nhiều hơn.

Trong điều kiện hiện nay, doanh nghiệp BĐS bắt buộc phải tái cơ cấu để tồn tại bằng cách tổ chức lại hệ thống, chủ động bố trí lại nguồn nhân lực, cắt giảm chi phí, điều chỉnh phương hướng kinh doanh…

“Khi thị trường BĐS còn ở đỉnh cao, nhiều doanh nghiệp lao vào chạy đua, nhưng do vốn tự có rất ít nên phải đi vay với lãi suất cao để đầu tư hàng loạt dự án. Sản phẩm làm ra không bán được đã khiến áp lực trả nợ tăng cao. Để giải quyết, trước mắt các doanh nghiệp này đã phải chấp nhận hạ giá bán sản phẩm, chuyển nhượng hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư, sáp nhập, mua bán dự án…” - chủ tịch HĐQT một công ty BĐS lớn, thổ lộ.

Về lâu dài, để thị trường BĐS phát triển theo hướng lành mạnh, căn cơ, các doanh nghiệp cần tìm các nguồn vốn khác như từ các tổ chức tài chính, từ khách hàng, phát hành các công cụ nợ… thay vì chỉ trông chờ vào vốn ngân hàng. Đồng thời cần chuyển hướng vào các dự án mà thị trường cần, nguồn cầu cao như dự án tại các vùng ven, nhà thu nhập thấp, dự án có giá thấp…