Tái cấu trúc tài chính đầu tư BĐS: Cần tìm lối thoát

Theo các chuyên gia kinh tế, với cấu trúc này, áp lực tài chính lên hệ thống ngân hàng là rất lớn. Ngân hàng thì huy động vốn vay với đặc tính ngắn hạn, trong khi nhu cầu đầu tư cho thị trường BĐS là nhu cầu dài hạn nên thị trường BĐS Việt Nam luôn phải chịu áp lực thanh khoản, xoay dòng vốn đáo hạn ngân hàng. Điều này tạo rủi ro rất lớn cho cả DN, người mua nhà và ngân hàng, chứng minh ngay trong thời điểm hiện nay khi thị trường BĐS bị đóng băng.

Việc tập trung hầu hết nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS thông qua DN càng tạo thêm nhiều rủi ro cho thị trường BĐS. Trong khi khung pháp lý để kiểm soát việc sử dụng vốn của DN còn lỏng thì với kinh nghiệm phát triển BĐS còn ít, năng lực quản lý điều hành kém đã dẫn đến một số DN đầu tư dàn trải, sử dụng tiền của người mua nhà sai mục đích, thiếu kiểm soát… hệ lụy là người mua đang mất lòng tin khi đầu tư. Các quỹ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân trên thị trường chứng khoán, thị trường tài chính cũng không mặn mà đầu tư vào BĐS…

Thực tế, mô hình này không còn phù hợp với quy mô ngày một lớn của thị trường BĐS, luôn tiềm ẩn những nguy cơ cho thị trường BĐS và hệ thống ngân hàng ngay cả trong thời điểm nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư phát triển BĐS còn rất lớn. Vấn đề này cũng đã được Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải - Trưởng ban Chỉ đạo Trung ương về phát triển nhà ở phân tích: Hiện các kênh huy động vốn dài hạn cho thị trường BĐS, phát triển nhà ở chưa có, hệ thống ngân hàng đang phải gánh toàn bộ trọng trách này. Chính vì vậy mà thị trường BĐS cũng như phát triển nhà ở không ổn định, bền vững, phát triển một thời gian là qúa tải, phải dừng. Khi dừng thì phải mất 5 - 10 năm mới hồi phục lại. Thị trường BĐS phải sớm tìm thêm kênh huy động vốn mới.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, để thị trường BĐS phát triển bền vững cần xây dựng hệ thống tài chính riêng, tuy nhiên trước mắt khi còn phụ thuộc vào nguồn tín dụng ngân hàng, chính sách tài chính tiền tệ cần linh hoạt để vừa bảo đảm không tạo ra bong bóng nhưng cũng không thắt chặt gây đình trệ và đóng băng thị trường. Về lâu dài cần hình thành các hình thức quỹ đầu tư BĐS để tạo thêm nguồn vốn cho thị trường đồng thời hỗ trợ cho người có nhu cầu thật về nhà ở được mua nhà. Việc tái cấu trúc tài chính đầu tư cho BĐS theo xu hướng này sẽ là cách thoát hiểm cho thị trường BĐS với quy mô ngày càng lớn của Việt Nam.

Thực tế ở các nước trên thế giới, thu hút vốn đầu tư thông qua hình thức quỹ đầu tư là mô hình hữu hiệu nhất để ổn định nguồn vốn cho phát triển BĐS, nhà ở. Có thể phát triển đa dạng các loại hình cho các đối tượng khác nhau như: Quỹ tiết kiệm nhà ở; Quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS; Quỹ đầu tư thế chấp BĐS… Trong đó đáng lưu ý là quỹ tiết kiệm nhà ở: Đây là hình thức phục vụ người có nhu cầu tích lũy, tiết kiệm hàng tháng để có tiền mua nhà. Nguồn vốn của người tiết kiệm đến sau hỗ trợ người đến trước để tạo lập nhà ở. Người tham gia tiết kiệm được trả lãi và được hoàn trả gốc trong trường hợp đủ điều kiện mua nhà nhưng không muốn mua…

Tuy nhiên, theo các chuyên gia kinh tế, trong điều kiện hiện tại, khi mà việc tái cấu trúc mô hình đầu tư cho BĐS vẫn chưa thực sự được thực thi, còn là hứa hẹn thì cần thực hiện những giải pháp trước mắt để khôi phục lại thị trường BĐS: Trong khi tỷ lệ tín dụng BĐS vẫn tiếp tục phải khống chế để đảm bảo mục tiêu kiềm chế lạm phát thì các ngân hàng cũng cần linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản tín dụng BĐS, phát triển nhà ở; cơ cấu cho vay cần phải phân định hợp lý, cần có sự phân khúc cho vay. Có thể tránh dồn vốn vào phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản kém như chung cư cao cấp, biệt thự… thì những dự án xây dựng KCN, KCX, hạ tầng đô thị; mua nhà để ở, nhà cho người thu nhập thấp, công nhân lao động cần phải được giải quyết, nới rộng cho vay. Ngân hàng cũng cần xem xét cụ thể đối với các dự án đầu tư phát triển BĐS thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế, các dự án đang thực hiện dở dang, cần gấp rút hoàn thiện. Tiếp tục thực hiện và đẩy mạnh các chương trình, dự án nhà ở xã hội cho sinh viên, công nhân lao động tại các KCN, người có thu nhập thấp để giải quyết khó khăn về nhà ở cho người dân. Các DN BĐS cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc bình dân có khả năng thanh toán cao, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường như căn hộ bình dân, tích cực áp dụng KHCN, tiết giảm chi phí để tạo cạnh tranh về giá, về chất lượng…