Tái cấu trúc nợ bất động sản không phải thuốc chữa bách bệnh

Theo 5 nhà phát triển tư nhân và cố vấn tái cấu trúc tại Trung Quốc, hai rào cản trên có thể ngăn cản sự phục hồi mạnh mẽ về doanh số bán hàng và tính thanh khoản, khiến doanh nghiệp chưa thể bù lại các khoản lỗ vẫn liên tục tăng lên suốt vài năm qua. Thậm chí, tình trạng này có thể kéo theo một vòng tái cấu trúc nợ lần thứ hai tại một số công ty.

Esther Liu, nhà phân tích tại S&P Global Ratings, cho biết: “Hầu hết các thỏa thuận tái cấu trúc nợ hiện nay chỉ là để “câu giờ” cho các nhà phát triển. Khủng hoảng nợ có thể quay trở lại nếu họ không tạo ra được dòng tiền như kỳ vọng”.

Các nhà phát triển tư nhân đã hứng chịu nhiều biến động kể từ giữa năm 2021, sau khi Bắc Kinh siết chặt hạn mức vay nợ và khiến tập đoàn bất động sản lớn thứ hai nước này là China Evergrande rơi vào khủng hoảng. Căng thẳng tài chính sau đó đã lan rộng ra toàn ngành, bởi các công ty bất động sản Trung Quốc thuộc nhóm những tổ chức phát hành trái phiếu có lợi suất cao lớn nhất ở châu Á.

Cuộc khủng hoảng này làm cạn kiệt thanh khoản của các nhà phát triển, dẫn đến chuỗi vỡ nợ liên tiếp. Evergrande và Sunac China là hai trong số ít các công ty đã công bố điều khoản tái cấu trúc nợ nước ngoài cho đến thời điểm hiện tại.

Nhiều doanh nghiệp khác dự kiến ​​sẽ triển khai kế hoạch tương tự trong những tháng tới, bao gồm các điều khoản như kéo dài thời gian đáo hạn, hạ lợi suất trái phiếu định kỳ, và chuyển đổi một số khoản nợ thành vốn chủ sở hữu.

Bằng cách giải phóng bản thân khỏi nghĩa vụ trả nợ trong vài năm đầu, các nhà phát triển có thể có thêm cơ hội để vực dậy hoạt động kinh doanh.

Tuy nhiên, khả năng hồi sinh của họ dường như không chắc chắn vì cả nền kinh tế vĩ mô và lĩnh vực bất động sản tại Trung Quốc đều đang suy yếu. Đầu tư và bán bất động sản giảm mạnh trong tháng 4 vừa qua và tốc độ tăng giá nhà cũng chậm lại trong tháng này.

Các nhà phát triển tư nhân cũng đang lo sợ doanh thu trong tương lai sẽ thấp hơn bởi họ không thể xây dựng dù đã sẵn có quỹ đất khi tình hình tài chính còn bấp bênh.

Theo công ty nghiên cứu CREIS, vào năm 2022, 84% đất đai tại 22 thành phố lớn của Trung Quốc đã thuộc về các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước hoặc được nhà nước hậu thuẫn trong các cuộc đấu giá. Trong 4 tháng đầu năm nay, nhóm này chiếm 14 trong số 20 người mua được nhiều đất đai nhất.

“Ngành công nghiệp này sẽ cần một cuộc tái cấu trúc khác”, giám đốc điều hành cấp cao của một nhà phát triển bất động sản cỡ vừa đã vỡ nợ trái phiếu nước ngoài, cho biết. Lý do ông đưa ra là nguồn lực dành cho nhà đầu tư đang cạn kiệt sau 2 đến 3 năm hoàn thành các dự án hiện có và trả nợ cho các ngân hàng trong nước.

“Để trở lại hoạt động bình thường, các nhà phát triển sẽ cần mua đất. Nhưng nếu có bất kỳ khoản doanh thu nào, liệu chủ nợ sẽ buộc chúng tôi trả tiền ngay hay để chúng tôi mua đất?”, vị giám đốc này nói thêm.

Đòn bẩy vẫn ở mức cao

Các nhà phát triển cho biết khả năng tái cấu trúc thứ hai có thể đến từ việc nhà phát triển vẫn sử dụng đòn bẩy cao sau đợt tái cấu trúc thứ nhất. Nguyên nhân là do các chủ nợ, đặc biệt là các ngân hàng trong nước, vẫn phản đối mạnh mẽ việc cắt lãi để giảm nợ gốc. Thay vào đó, các chủ nợ thích hoán đổi một phần khoản nợ thành vốn chủ sở hữu.

Tuy nhiên, điều này có nghĩa là khoản nợ của công ty sẽ không được hạ xuống mức hợp lý để doanh nghiệp vận hành khỏe mạnh trong tương lai. Bởi nếu chuyển quá nhiều nợ thành vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp có thể đổi chủ hay thay đổi quyền kiểm soát. Cách làm này cũng sẽ làm tăng nguy cơ âm vốn chủ sở hữu của các nhà phát triển.

“Giá bất động sản giảm sẽ tác động tiêu cực đến giá trị vốn chủ sở hữu trên sổ sách, và họ có thể cần phải tái cấu trúc thêm một lần nữa”, John Lam, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản của UBS Trung Quốc, cho biết.

Gần đây, một số công ty đã tham gia tái cấu trúc nợ sau khi gia hạn thời gian trả nợ vào năm ngoái thông qua các thỏa thuận trao đổi trái phiếu. Điều này đã làm tan biến hy vọng rằng một loạt các chính sách hỗ trợ được triển khai vào tháng 11 năm ngoái có thể giúp xoay chuyển thị trường.

Bất chấp tất cả những quan ngại và không chắc chắn, các nhà phát triển và chủ nợ cho biết họ muốn sớm kết thúc giai đoạn tái cấu trúc và khôi phục hoạt động.