Sự thật của tồn kho và nợ trong bất động sản

Tồn kho của bất động sản khác với các ngành nghề khác

Nếu chỉ nhìn vào báo cáo tài chính của một doanh nghiệp bất động sản và thấy con số hàng tồn kho là cả ngàn tỷ đồng, nhiều người cho rằng doanh nghiệp đó đang lâm vào khủng hoảng nặng nề. Tuy nhiên, do đặc thù ngành nghề của mình, hàng tồn kho của bất động sản lại có những đặc thù riêng mà không giống như các ngành sản xuất hay tiêu dùng khác.

Theo ông Lê Đạt Chí, Trưởng bộ môn Đầu tư – Tài chính, Đại học Kinh tế TP. HCM thì “Hàng tồn kho của các công ty bất động sản là chi phí đầu tư xây dựng các dự án đang còn dở dang.” Đây là một thực tế. Chẳng hạn, dự án ở quận Tân Phú của Công ty X, khi công bố đã hoàn thành phần móng thì công ty đó đã đầu tư vào đó một khoản tài chính. Và khi thị trường bất động sản đóng băng, chi phí này có thể được xem là “tồn kho”.

“Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì chỉ tiêu “Hàng tồn kho” được ghi nhận trên Bảng cân đối kế toán của Báo cáo tài chính gồm có 2 khoản mục: Hàng hóa (là sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở …) và Chi phí sản phẩm dở dang (là giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng, … của các dự án đang trong giai đoạn triển khai).”, bà Trần Thị Hường, Phó Tổng giám đốc Tài chính của Phát Đạt giải thích.

Có một vấn đề kỹ thuật mà một chuyên gia tài chính (đề nghị không nêu tên) cho rằng: “Những người ngoài ngành tài chính không hiểu rằng Bộ tài chính quy định khá đồng nhất khái niệm hàng tồn kho giữa ngành bất động sản với các ngành nghề khác. Tuy nhiên, bất động sản ‘tồn kho’ lớn nhất mà họ gặp phải chính là đất sạch. Và số tiền thể hiện trên báo cáo tài chính là khá lớn ở mục tồn kho là do chính sự khác biệt này”.

Giải thích kỹ hơn về vấn đề kỹ thuật mà chuyên gia nên trên, bà Hường của Phát Đạt cho rằng: “Hàng hóa được ghi nhận trong trường hợp dự án đã hoàn thành, xây dựng xong, đã đủ điều kiện đưa vào sử dụng nhưng doanh nghiệp chưa bán được.” Và “Chi phí sản phẩm dở dang được ghi nhận trong trường hợp dự án đang ở giai đoạn triển khai, bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí thiết kế dự án, chi phí giám sát và xây dựng của những hạng mục đã hoàn thành”.

Bà Hường cho biết thêm, theo cách tính toán này thì con số tồn kho của Phát Đạt tính đến 31/03/2011 (theo Báo cáo tài chính được công bố) trên Bảng cân đối kế toán là 3,386,433,318,083 đồng. Trong đó bao gồm, hàng hóa là 560,293,888 đồng và chi phí sản phẩm dở dang là 3,385,873,024,195 đồng. Như vậy số hàng tồn kho từ các dự án chưa hoàn thành hoặc đất sạch của Phát Đạt chiếm phần lớn (bao gồm gồm năm dự án: The Everich II, The Everich III, Nhà Bè, Long Thạnh Mỹ và dự án Phan Đình Phùng - Quảng Ngãi) lên đến trên 3 tỷ đồng. Trong khi đó, số tồn kho từ hàng hóa là không đáng kể.

Nợ của doanh nghiệp bất động sản vẫn ở ngưỡng an toàn

Khi nói về đề tài này, ông Chí ở Đại học Kinh tế TP. HCM cho rằng: “Các công ty bất động sản với đặc điểm là sử dụng nợ để thực hiện đầu tư dự án, tỷ lệ nợ này có thể đạt đến mức cao nhất 80% (theo hình thức vay cao nhất mà NHNN cho phép đó là cho vay dự án 80-20). Do đó tỷ lệ nợ của các công ty bất động sản rất lớn.” Đây là một thực tế trong ngành này. Nhìn qua báo cáo tài chính của các công ty bất động sản đã niêm yết trên Sàn giao dịch TP. HCM, con số nợ của hầu hết các doanh nghiệp này đều trên 1000 tỷ đồng.

Theo ông Chí, hiện nay với chính sách thắc chặt tín dụng của chính phủ khi hạn chế cho vay các ngành phi sản xuất, trong đó có bất động sản 22% vào 30/6 và 16% vào cuối năm nay khiến nhiều doanh nghiệp của ngành này lâm vào thế khó.

Tuy nhiên, đảo qua một vòng các doanh nghiệp bất động sản thì họ vẫn cho thấy tín hiệu khá lạc quan.

Một chuyên gia trong ngành (đề nghị không nêu tên) cho rằng: “Những năm về trước các công ty kinh doanh bất động sản đã có mức lãi khá tốt. Do vậy, nếu tình hình khó thì họ vẫn bù đắp được và dùng những chiến lược tiếp thị để kích thị trường lên. Hơn thế, lãi vay sẽ dần dần ổn đinh và hạ xuống trong thời gian tới khiến thị trường sẽ hồi phục dần.”

Khi chúng tôi hỏi về nợ của Công ty Phát Đạt, bà Hường, Phó tổng Giám đốc tài chính cho rằng: “Đến thời điểm này chỉ duy nhất vay Ngân hàng Đông Á với số dư nợ khoảng 500 tỷ đồng. Còn số dư tại 31/3/2011 chưa đến hạn mức 600 tỷ đồng. Đây là con số nằm trong ngưỡng an toàn”.

“Đầu tháng 07 năm 2010 Công ty KPMG (một công ty định giá nổi tiếng trên toàn cầu-PV) đã định giá quỹ đất của tất cả các dự án mà Phát Đạt đang nắm giữ là 5,146 tỷ đồng. Trong đó KPMG đã tính giảm trừ lợi nhuận kỳ vọng của người nhận chuyển nhượng lại các dự án là 20% trên vốn đầu tư. Và hiện nay theo giá trị thực tế của thị trường khoảng 6,000 tỷ đồng.”, bà Hường cho biết thêm. Theo đó, nếu nhìn vào những con số này chúng ta không chỉ thấy sức khỏe tài chính của Phát Đạt bình thường mà cũng đang rất ổn.

Hy vọng kịch bản sáng sủa vào cuối năm

“Thời gian tới có thể chính sách tiền tệ được nới lỏng, văn bản pháp quy về thị trường thế chấp thứ cấp được ban hành, Quỹ đầu tư BĐS ra đời, văn bản pháp lý về quỹ tiết kiệm tương hỗ BĐS được ban hành, thị trường sẽ có những xung lực mới, tuy không bùng phát nhưng có thể đi lên vào cuối năm nay”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng nhận định.

Trong những nỗ lực vượt khó nhằm đón những tín hiệu tích cực cuối năm, nhiều doanh nghiệp đã đưa ra khá nhiều chương trình hỗ trợ lãi suất, khuyến mãi. Dự án Anh Tuấn Apartment tại Nhà Bè do công ty Anh Tuấn làm chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 4%/năm cho khách hàng hay như Dự án Ecolake ở Bình Dương chỉ cần khách thanh toán bằng tiền mặt thành nhiều đợt 30% giá trị căn nhà. Trong khi đó, Phát Đạt cũng đưa ra chương trình “Tích lũy cho cuộc sống sung túc” khi khách hàng chỉ phải thanh toán cho chủ đầu tư khoảng 40 triệu đồng/tháng và chia làm 48 đợt.

Đồng thời trong điều kiện khó khăn chung của thị trường, Công ty Phát Đạt đã điều chỉnh chiến lược đầu tư và kinh doanh, đa dạng hóa sản phảm bất động sản là giải pháp mà Phát Đạt đã lựa chọn. 21000 m2 tương ứng 120 nền biệt thự tại dự án EverRich 3 ở phường Tân Phú (quận 7) sẽ được tung hàng vào cuối năm nay là nguồn thu chính và đảm bảo kế hoạch tài chính cho Phát Đạt.

“Qua khảo sát với những nhà đầu tư, đối tác và các ngân hàng cho thấy, Phát Đạt vẫn đạt được sự tín nhiệm và tin cậy của họ cho dù ngay cả tình hình khó khăn hiện nay”, bà Hường tự tin chia sẻ.