Sắp đến vùng đáy

"Nồi hầm nhừ” của những dự báo

“Melting pot”- nồi hầm nhừ, một khái niệm của văn hoá Mỹ mới du nhập vào Việt Nam, được ví trong lĩnh vực bất động sản không mang sắc thái tự hào như của người Mỹ khi nói về nền văn hóa đa sắc tộc của họ.

Đầu năm nay, cái “nồi hầm nhừ” của thị trường BĐS lại có dịp thể hiện tính đa sắc thái của nó. Sắc thái ấy nằm trong các nhận định và dự báo về thị trường, hầu hết đều ngổn ngang và ủ ê. Ngoại trừ những dự báo khá tích cực cho phân khúc nhà giá rẻ từ 1 - 2 tỷ đồng trở lại, không ai dám đoán chắc về triển vọng cho các phân khúc khác.

Vị chuyên gia hiếm hoi có cái nhìn tương đối lạc quan về thị trường BĐS trong năm 2012 lại là một người nước ngoài, CEO của Hãng tư vấn BĐS CBRE, ông Marc Townsend. Tuy nhiên, Marc đã không lý giải được một cách rõ ràng lý do của những dự báo đi ngược đám đông, ngoài sự giải thích khá mơ hồ về cơ sở lạm phát được kéo giảm.

Nếu chỉ so về tinh thần dự báo, rõ ràng là thị trường năm 2012 có thể tồi tệ hơn nhiều, thậm chí hơn rất nhiều so với năm 2010, 2011. Bởi trong giai đoạn sát Tết năm 2010, bất chấp việc thị trường BĐS vẫn còn nằm trong vùng dư chấn của cơn khủng hoảng kinh tế thế giới một năm trước đó, không khí bình luận lại không đến nỗi quá ảm đạm. Nguồn cơn là gói kích thích kinh tế của Chính phủ trị giá 143.000 tỷ đồng (tương đương 8 tỷ USD), ban hành vào tháng 12/2008. Chỉ sau khi có gói kích cầu, những kiến nghị về phục hồi thị trường BĐS của Bộ Xây dựng mới trở nên có ý nghĩa, giúp cho giá nhà đất Thủ đô hồi phục lại từ vùng đáy của nó, tạo tiền đề cho mặt bằng giá này tăng gấp 2 - 3 lần vào cuối năm 2009. Những dự báo lạc quan của giới phân tích BĐS vào cuối năm 2009 vì thế cũng đã “vô tình” được xác nhận.

Một lần nữa, Bộ Xây dựng lại đưa ra những biện pháp phát triển thị trường BĐS vào cuối năm 2010, càng kích thích cho sức bật của thị trường này. Nhờ vào đà tăng bất ngờ và bất thường của thị trường Hà Nội và Đà Nẵng, hoạt động dự báo của giới chuyên gia đã trở nên sôi nổi, theo chiều hướng lạc quan hơn nhiều vào sát Tết năm 2011. Nhưng Nghị quyết 11 về thắt chặt chi tiêu, đầu tư công và do đó, thắt chặt tín dụng không khác mấy quy định tăng dự trữ bắt buộc của Ngân hàng Nhà nước vào tháng 2/2008 khiến thị trường BĐS năm 2011 lâm vào cảnh đóng băng. Năm 2011 đã trở thành cơn ác mộng đối với giới kinh doanh BĐS. Hầu hết các dự báo lạc quan vì thế mà đổ sông đổ biển. Hiển nhiên, rút kinh nghiệm xương máu của năm 2011, tinh thần dự báo cho năm 2012 lại trở về co cụm, thận trọng.

Sắc thái nào cho “melting pot” năm 2012?

Nếu thị trường BĐS vận động theo tính chu kỳ 3 - 4 năm, thì hoạt động dự báo cũng tương tự như thế. Đặc điểm này càng được củng cố hơn khi thị trường BĐS, trong bối cảnh của hầu hết các thị trường đầu cơ ở Việt Nam, luôn theo quy luật tâm lý đám đông. Những dự báo về triển vọng của thị trường cũng hỗn độn trong cái “nồi hầm nhừ” của vô số thực trạng và giải pháp. Tinh thần dự báo cho năm 2012 đang trở lại trạng thái chán chường, vô vọng như giai đoạn đáy khủng hoảng năm 2008. Đây phải chăng cũng là một dấu hiệu để “bắt đáy”?

Thị trường đầu cơ sinh ra trong sự ảm đạm và phát triển trong hoài nghi. Năm 2011, trải qua hai cơn vật vã đáo hạn thanh toán cho ngân hàng vào giữa năm và cuối năm, doanh nghiệp BĐS đã trở nên kiệt quệ. Cho đến khi phần lớn DN BĐS bên bờ vực phá sản, rất có thể hoạt động đầu cơ bắt đầu hình thành.

Thật ra, những dấu hiệu đầu tiên đã bắt đầu xuất hiện vào quý I/2010 ở thị trường BĐS phía Nam, với mặt bằng giá đất nền đã tạo được thế đi ngang sau đợt lao dốc trầm kha trong thời gian khủng hoảng và hậu khủng hoảng 2008. Từ đó đến nay, bất chấp những chấn động việc bán phá giá của phân khúc căn hộ cao cấp, mặt bằng giá đất nền tại TP.HCM và một số tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, kể cả Long An chỉ đi ngang hoặc tăng mà không giảm tiếp.

Hoạt động gom hàng giá rẻ, hoặc được coi là giá vùng đáy, cũng đã manh nha tại các khu vực này. Sôi động nhất là ở Bình Dương và khu vực quận 2, quận 9 tại TP. HCM. Cũng bởi thế, không mấy ngạc nhiên là trong bối cảnh quá trầm lắng về mật độ giao dịch, giá đất nền ở Thành phố mới Bình Dương hay tại dự án An Phú - An Khánh ở TP. HCM vẫn theo biểu đồ răng cưa hướng lên, đỉnh sau cao hơn đỉnh trước.

Cùng với hoạt động gom hàng giá rẻ là làn sóng M & A BĐS, được xác nhận một cách chắc chắn trong năm 2011. Ngoài những vụ việc thâu tóm, chuyển nhượng dự án đã được công bố, có thể còn những thương vụ kín đáo hơn và được đạo diễn bởi bàn tay của ngân hàng, những ông chủ nợ.

Không phải tự nhiên mà CEO của một doanh nghiệp BĐS đã dự báo làn sóng M/A BĐS có thể kéo dài đến quý III năm nay. Cũng không phải vô cớ mà một số doanh nghiệp BĐS đã được “giải thoát”, nhưng với cái giá đắt đỏ là phải gán nợ cho ngân hàng một phần tài sản của họ, dĩ nhiên với cái giá ít đắt đỏ hơn hẳn. Phải chăng chỉ sau khi việc gom hàng hoàn tất sứ mệnh của nó, quá trình làm nhừ “Melting - pot” mới bắt đầu?