Sắc màu tương phản trong bức tranh bất động sản 2019

Một năm thành phố buồn

Những ngày cuối năm bận rộn, người thì chạy các chỉ tiêu cuối năm, người quay cuồng sắm sửa, thì Thịnh, một nhân viên môi giới bất động sản làm việc cho một doanh nghiệp tại TP.HCM, vẫn miệt mài với những chuyến đi xa. Vùng đất mà nhân viên môi giới đã có bảy năm kinh nghiệm này hay lui tới thường xuyên nhất trong năm là Đồng Nai, Vũng Tàu và xa hơn là Quy Nhơn và Cam Ranh. Sở dĩ Thịnh phải đi xa như vậy là vì không có hàng để bán.

Mặc dù công ty có trụ sở tại TP.HCM, nhưng cả năm nay chỉ tìm được vài dự án quy mô rất nhỏ. Để nuôi quân, lãnh đạo công ty đẩy mạnh chiến lược phát triển ở các tỉnh xa, nơi doanh nghiệp đã có quỹ đất để “lấy ngắn nuôi dài”.

“Di chuyển liên tục cũng vất vả hơn mọi năm nhưng có hàng bán mới có lương, có hoa hồng. Như vậy cũng là may mắn lắm rồi khi thị trường TP.HCM đứng hình như hiện tại. Sản phẩm ít nên cạnh tranh rất gay gắt, có dự án tỷ lệ chọi 1 căn đến 5 sales, có trường hợp còn nhiều hơn nên sales mới không cầm cự được đành phải bỏ nghề”, Thịnh nói.

Không vất vả như Thịnh, nhưng 2019 cũng là một năm thất bát với Khang, trưởng phòng kinh doanh thuộc chi nhánh một doanh nghiệp bất động sản tại quận 3. Năm qua, khó khăn bủa vây các doanh nghiệp ngành địa ốc, công ty của Khang cũng không ngoại lệ.

Không chỉ thiếu hàng để bán, công ty này còn chịu sức ép cắt giảm nhân lực nhằm tránh phát sinh thêm chi phí trong bối cảnh thị trường đang trong giai đoạn khó khăn. Với thành tích bán hàng tốt trong nhiều năm liền, Khang là một trong số các nhân viên còn trụ lại. Chỉ có điều thu nhập của Khang không còn được như trước. Khang phải làm thêm nghề tay trái, bán thêm sản phẩm nhà lẻ bên ngoài để đảm bảo đủ tài chính hàng tháng trả góp căn hộ chung cư mua hồi cuối năm 2017.

Nhiều dự án ở TP.HCM vướng pháp lý không ra hàng kịp hoặc nếu có sản phẩm cũng chỉ nhỏ giọt. Ảnh: Thuận Nguyễn

Dẫn ra những người trong cuộc như Thịnh và Khang để thấy được phần nào bức tranh thị trường bất động sản TP.HCM năm 2019. Là một trong những thị trường sôi động nhất cả nước, thế nhưng năm qua thị trường địa ốc TP.HCM không có nhiều sản phẩm. Các dự án vướng pháp lý không ra hàng kịp hoặc nếu có sản phẩm cũng chỉ nhỏ giọt.

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản thành phố sau giai đoạn “đóng băng” từ năm 2011-2013 đã bắt đầu hồi phục và đi vào chu kỳ tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013, đầu năm 2014 cho đến nay.

Năm 2017, thị trường bất động sản đạt được mức tăng trưởng cao nhất trong năm năm gần đây. Nhưng kể từ đầu năm 2018 đến nay, thanh khoản của thị trường bị sụt giảm mạnh cả về số lượng dự án và số lượng nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền, căn hộ bình dân. Dù từ giữa quý 3-2019 nguồn cung sản phẩm đã có sự cải thiện với 18 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp gần 16.000 căn nhà, trong đó có hơn 15.000 căn hộ chung cư.

Còn theo số liệu thống kê của CBRE Việt Nam, số lượng căn hộ chào bán ra thị trường trong chín tháng năm 2019 cũng tương đương với cùng kỳ năm trước. Nhưng nếu tính trên số lượng dự án, thì con số này giảm chỉ còn phân nửa. Cụ thể, nếu như chín tháng năm 2018 có 38 dự án căn hộ được chào bán trên thị trường, thì trong chín tháng năm 2019 chỉ có 20 dự án.

Phát biểu tại một hội thảo diễn ra vào tháng 11/2019 tại TP.HCM, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, cho biết năm 2019, công tác dự báo của CBRE gặp nhiều khó khăn vì có rất nhiều yếu tố trở ngại đã ảnh hưởng đến việc chào bán của các chủ đầu tư khiến nguồn cung sụt giảm.

Bà Dung cho rằng năm 2019 thị trường bất động sản có rất nhiều khó khăn, từ phía các chủ đầu tư, nhà đầu tư và cả người mua. Tuy nhiên, bong bóng đã không xảy ra, nội lực kinh tế cho đến những yếu tố thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản vẫn còn rất cao trên thị trường. Những yếu tố này sẽ là nền tảng hỗ trợ thị trường ổn định trong năm 2020.

Vùng ven tỏa sáng

Trong khi nguồn cung nhà ở TP.HCM lao dốc thì thị trường vùng ven lại tỏa sáng. Thị trường 2019 được đánh giá là năm mở ra kỷ nguyên “đánh bắt xa bờ” một cách ồ ạt của các doanh nghiệp có trụ sở tại TP.HCM.

Năm qua, nhiều doanh nghiệp trú đóng tại TP.HCM liên tục đổ bộ ra các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai, thậm chí là tiến về các tỉnh thuộc miền Đông Nam Bộ như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước và xa hơn là các tỉnh miền Trung để phát triển dự án và bán hàng. Dù trước đó đã có doanh nghiệp tiến về vùng ven, nhưng làn sóng rời khỏi thị trường sôi động là TP.HCM lần này diễn ra rất mạnh mẽ.

Chẳng hạn như Nam Long, một doanh nghiệp lớn tại thị trường TP.HCM đã âm thầm đầu tư về Long An và Đồng Nai. Ngoài dự án WaterPoint tại Long An, Nam Long đã có thêm các dự án với quỹ đất lớn gồm Nam Long Waterfront 170 ha tại Biên Hòa (Đồng Nai) và Nam Long Đại Phước 45 ha tại Nhơn Trạch (Đồng Nai).

Những doanh nghiệp khác như Hưng Thịnh Corp cũng tích cực trong xu hướng “đi tỉnh” với tổ hợp căn hộ kết hợp thương mại dịch vụ, văn phòng Grand Center Quy Nhơn, Quy Nhon Melody (Bình Định), Vung Tau Pearl (thành phố Vũng Tàu). Dù chưa chính thức công bố, nhưng theo tìm hiểu, doanh nghiệp này cũng đang chuẩn bị thực hiện một dự án căn hộ tại Bình Dương, giáp ranh TP.HCM qua quận Thủ Đức.

Một “ông lớn” khác là Tập đoàn Novaland cũng hiện thực hóa giai đoạn 2 của chiến lược kinh doanh với hai lĩnh vực trọng tâm là bất động sản và dịch vụ du lịch. Tập đoàn đang thực hiện các dự án NovaHills Phan Thiết tại Bình Thuận, NovaBeach tại Cam Ranh, Khánh Hòa và NovaWorld tại Bà Rịa - Vũng Tàu, và gần đây là Aqua City tại Biên Hòa, Đồng Nai. Những doanh nghiệp khác như Đất Xanh, Vạn Xuân cũng đều có các dự án ở Bình Dương như Opal Boulevard, Happy One Bình Dương.

Năm 2019 được đánh giá là năm mở ra kỷ nguyên “đánh bắt xa bờ” một cách ồ ạt của các doanh nghiệp có trụ sở tại TP.HCM. Ảnh: Thuận Nguyễn

Theo giới chuyên môn, đầu tư vào thị trường vùng ven, bên cạnh việc khai thác thế mạnh về quỹ đất rộng, giá còn tương đối thấp thì ở đây thủ tục pháp lý cũng tương đối “dễ thở” hơn. Đặc biệt thời gian qua có nhiều dự án hạ tầng được đầu tư một cách mạnh mẽ và bất động sản nghiễm nhiên hưởng lợi từ các dự án này.

Chuyên gia đầu tư bất động sản, tiến sĩ Sử Ngọc Khương, cho biết với những khó khăn trên thị trường TP.HCM thời gian qua, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven là điều tất yếu đã được dự báo từ trước.

“Với cơ sở hạ tầng được cải thiện, và tương lai khi các tuyến metro, cao tốc đi vào hoạt động, những sản phẩm bất động sản ở vùng giáp ranh TP.HCM phù hợp với những người dân không thể mua được nhà ở tại TP.HCM, họ sẽ mua ở các thành phố vệ tinh”, ông Khương cho biết và nói thêm đây cũng là xu hướng phát triển tất yếu ở các nước trên thế giới. Bên cạnh các thành phố lớn như Tokyo, Bangkok, Bắc Kinh hay Thượng Hải, họ luôn có hệ thống thành phố vệ tinh và nhà ở rất phát triển vì cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng một trong những nhân tố tạo nên sự chuyển biến của thị trường vùng ven thời gian qua chính là sự thay đổi của thị trường TP.HCM.

Trong 3 quý đầu năm 2019, thị trường bất động sản TP.HCM gặp khá nhiều khó khăn về nguồn cung dẫn đến khan hiếm sản phẩm. Với một số nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư nhỏ lẻ có tài chính không dồi dào để mua bất động sản ở khu vực trung tâm, thị trường vùng ven sôi động hơn, chủng loại sản phẩm đa dạng hơn cả từ đất nền, nhà phố cho đến đất dự án.

Chuyên gia này cũng dự báo, Đồng Nai, Bình Dương hay Long An thậm chí là Bình Phước sẽ trở thành những thị trường quyết định nguồn cung lớn năm 2019 cho vùng TP.HCM và xu hướng này còn tiếp diễn trong năm 2020. Trong đó, sản phẩm nhà phố sẽ được ưa chuộng, nhất là các dự án có chủ đầu tư uy tín và pháp lý rõ ràng.

Tuy nhiên, ông Kiệt cũng cho rằng, thị trường vùng ven năm vừa qua cũng chịu tác động lớn từ hệ lụy của những “dự án ma”. Nhiều nhà đầu tư có tâm lý lo ngại về dự án ảo, pháp lý không thể triển khai được cùng nhiều yếu tố khác.

“Trước đây, việc lựa chọn sản phẩm dựa vào vị trí và hạ tầng. Hiện nay xu hướng có thay đổi. Vị trí, pháp lý và uy tín là yếu tố cân nhắc khi đưa ra quyết định đầu tư”, ông Kiệt nói.

Hầu hết giới chuyên gia cho rằng, đi ra vùng ven là hướng phát triển tất yếu và tốt cho thị trường. Điều này cũng phản ánh sự nhanh nhạy và năng động của các doanh nghiệp trong việc nắm bắt cơ hội.

Tuy nhiên, trong cuộc “di cư” ra vùng ven cần thêm nhiều yếu tố để không đi vào vết xe đổ như hơn 10 năm trước đây. Thời điểm đó, hàng loạt các thông tin như xây dựng thành phố mới Bình Dương, thành phố mới Nhơn Trạch (Đồng Nai) kéo theo đó là các dự án ồ ạt mọc lên và thu hút hàng trăm nghìn người vào công cuộc săn đất.

Thực tế dù đã phát triển được vài chục năm nhưng đến nay có không ít dự án nơi đây bị bỏ hoang và trở thành nỗi ám ảnh chưa nguôi với nhiều nhà đầu tư. Dù cục diện thị trường lần này đã thay đổi, thu nhập bình quân đầu người đang tăng, sức mua trên thị trường cũng thay đổi. Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông kết nối với các khu vực về TP.HCM đã nhanh chóng và thuận tiện hơn. Nhưng theo các chuyên gia, doanh nghiệp cần chủ động ngừa rủi ro bằng chiến lược đầu tư bài bản hơn và dài hơi hơn.

Theo Giáo sư - Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP.HCM, ở Việt Nam hiện nay có một sai lầm là nhà đầu tư chỉ đầu tư về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, sau đó bán xong nhà là đi mất. Do đó cần có cơ chế cho nhà đầu tư phải làm trọn gói, làm sao để phát triển khu đô thị như một thành phố và làm cho nó sống được. Tức các dự án chỉ có cây xanh mặt nước không chưa đủ mà phải đáp ứng được nhiều nhu cầu khác như ăn ở, đi lại và chữa bệnh thì mới thu hút được người dân về sống.

“Tạo ra một khu ở không chỉ có phần cứng như nhà ở, công viên, cây xanh, hồ bơi mà còn phải có cả những phần mềm như y tế, giáo dục, an sinh xã hội, an toàn và tất nhiên bao gồm cả việc làm không quá xa và thuận tiện để di chuyển. Tất cả những dịch vụ đi kèm đó phải đầy đủ đến mức mà người ta không cần phải ra khỏi khu mà thỏa mãn được tất cả nhu cầu của mình ở mức trung bình và cao thì người ta không việc gì phải đi nơi khác sinh sống”, Giáo sư Hòa nói.

Bất động sản công nghiệp lên ngôi

Bên cạnh sự phát triển sôi động của thị trường bất động sản các tỉnh, một phân khúc nữa được xem là điểm sáng của thị trường bất động sản năm qua đó là bất động sản công nghiệp. Nhờ chính sách đẩy mạnh phát triển hệ thống hạ tầng tại khu vực ven TP.HCM, đặc biệt là tác động từ thương chiến Mỹ - Trung khiến các doanh nghiệp nước ngoài có xu hướng chuyển dịch đầu tư sang Việt Nam để tận dụng lợi thế về thuế nên giá thuê đất sản xuất tại khu vực này liên tục tăng từ đầu năm.

Bất động sản khu công nghiệp được xem là điểm sáng của thị trường bất động sản năm qua.

Theo JLL, giá thuê đất công nghiệp trung bình ở miền Nam và miền Bắc tại Việt Nam là 95USD/m2 /thời hạn thuê, tăng lần lượt 15,8% và 6,7% so với cùng kỳ năm trước đó.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc Cấp cao thị trường vốn tại Việt Nam của Công ty JLL Việt Nam, cho biết: “Các cuộc chiến thương mại gần đây đã khiến các chuyên gia tin rằng Việt Nam sẽ được hưởng lợi khi các nhà sản xuất đang tìm cách mở rộng dây chuyền cung cấp của họ sang Đông Nam Á”.

Tập đoàn Sharp cũng vừa công bố kế hoạch xây dựng một nhà máy mới tại Việt Nam. Foxcon, nhà cung cấp linh kiện cho tập đoàn Apple đã mở rộng dấu chân tại Việt Nam bằng việc mua lại một nhà máy sản xuất linh kiện nội địa vào tháng 7 vừa qua, sau khi được cấp giấy phép vào tháng 2. Các nhà sản xuất Trung Quốc cũng đang để mắt đến Việt Nam. Theo nghiên cứu từ Nikkei Asian Review, gần 70% trong số 33 công ty Trung Quốc được khảo sát đang có kế hoạch mở rộng ra nước ngoài và cân nhắc chọn Việt Nam làm điểm đến.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tính đến 20/11 đạt gần 31,8 tỉ USD, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó ngành công nghiệp chế biến, chế tạo được cấp phép mới đầu tư nước ngoài lớn nhất với số vốn đăng ký của các dự án đạt 10,33 tỉ USD, chiếm 70,4% tổng vốn đăng ký cấp mới. Bất ổn địa chính trị của nhiều quốc gia trên thế giới chỉ là một phần nguyên nhân của sự gia tăng đầu tư Việt Nam.

Ngoài ra, các hiệp định thương mại tự do như là Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu (EVFTA) chính là những động lực tích cực cho sự tăng trưởng.

Trong khi đó, nhu cầu hàng tiêu dùng trong nước khó có thể giảm do tầng lớp trung lưu gia tăng và lực lượng lao động dồi dào. Nghiên cứu công bố vào tháng 9/2019 của Savills Việt Nam cho biết, Việt Nam hiện có 326 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 95.500 ha. Tổng số lao động làm việc trong các khu kinh tế và đặc khu kinh tế duyên hải là 3,6 triệu lao động.

Trong số đó, 251 khu công nghiệp đã hoạt động với gần 61.000 ha và tỷ lệ lấp đầy khoảng 74%; 75 khu công nghiệp có tổng diện tích 29.300 ha đang trong quá trình xây dựng và đền bù, giải phóng mặt bằng. “Các nhà đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm liên doanh với các nhà phát triển công nghiệp nội địa, hoặc thâu tóm quỹ đất và các tài sản công nghiệp đang hoạt động. Nhu cầu đối với các tài sản công nghiệp là chưa bao giờ giảm nhiệt, từ lâu, các nhà đầu tư đã để mắt đến phân khúc này bởi năng suất làm việc cao và chi phí lao động thấp ở Việt Nam. Và những căng thẳng thương mại gần đây góp phần đẩy nhanh quá trình quyết định di dời của các tập đoàn”, bà Khanh nói.

Tuy nhiên, các công ty đã có mặt tại Việt Nam cũng đưa ra những mối lo ngại trong việc tìm kiếm nguồn lao động tay nghề cao và hàng loạt những yêu cầu trong chuỗi cung ứng có chất lượng tương ứng với nguồn hàng mà họ đã sử dụng ở Trung Quốc. Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng sẽ gặp nhiều thử thách để bắt kịp đà tăng trưởng các doanh nghiệp sản xuất chuyển hướng sang Việt Nam.

“Nhiều dự án hạ tầng tại Việt Nam đang phải đối mặt với sự chậm trễ do quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và dòng vốn. Để thu hút thêm đầu tư nước ngoài, đón đầu những lợi ích của các công ty di chuyển đến đây, Việt Nam sẽ cần cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và quá trình thực hiện các giao dịch xuyên biên giới,” bà Khanh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông John Campbell, tư vấn cấp cao, phòng Dịch vụ công nghiệp của Savills cho rằng, lao động giá rẻ và các ưu đãi đầu tư, đặc biệt là thuế ưu đãi sẽ tiếp tục trở thành những yếu tố thu hút đầu tư nước ngoài hàng đầu vào Việt Nam. Tuy nhiên, nếu muốn chuyển đổi sang ngành công nghiệp giá trị cao, Việt Nam phải tập trung vào chất lượng hơn là số lượng đầu tư.