Quy hoạch lại… chung cư cũ

Trả cho nhà nước

Trong báo cáo Thủ tướng Chính phủ thực trạng chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội và TPHCM mới đây của Bộ Xây dựng, tại 2 TP này có trên 90% chung cư cũ đã xuống cấp, hư hỏng, trong đó gần 25% chung cư ở tình trạng nguy hiểm.

Đáng chú ý, có nhiều khu, lô đã lún hơn 1,2m so với mặt nền ban đầu, kết cấu bị nứt làm giảm khả năng chịu lực của tòa nhà. Bên cạnh đó, việc cơi nới tùy tiện làm tăng tải trọng vượt quá sức chịu đựng so với thiết kế phần lớn tòa nhà và mất mỹ quan đô thị.

Chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5 TPHCM đã xuống cấp trầm trọng. Ảnh: LÃ ANH

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội gửi UBND TP, tính đến tháng 8-2011, trong 11 công trình nhà chung cư xếp hạng D (hạng đặc biệt nguy hiểm) chỉ duy nhất 1 dự án đã hoàn thành là nhà B14 Kim Liên, 10 khu chung cư nguy hiểm khác đều dang dở.

Những vướng mắc, tồn tại của vấn đề đã được mổ xẻ nhiều lần, nhiều chính sách được các cấp có thẩm quyền ban hành, nhưng thực tế vẫn cứ “rối như canh hẹ”. Trong khi đó, gần 2.000 chung cư cũ tại Hà Nội và TPHCM tiếp tục làm xấu bộ mặt kiến trúc đô thị và đang đe dọa đến tính mạng người dân nơi đây.

Theo Bộ Xây dựng chung cư thuộc chủ quyền của dân, nếu dân không tự nguyện xây lại Nhà nước phải có trách nhiệm chứ không phải doanh nghiệp. Để tạo “đòn bẩy” cho vấn đề này, Bộ Xây dựng đang soạn thảo Nghị định về cải tạo chung cư cũ. Theo đó, vai trò chủ đầu tư sẽ thuộc về Nhà nước thay vì các doanh nghiệp.

Người dân sẽ được lựa chọn, chuyển tới khu nhà mới do Nhà nước xây dựng với ưu đãi về diện tích lớn hơn. Khu đất được giải tỏa sẽ được đấu giá hoặc sự dụng làm công trình công cộng hoặc nhà ở xã hội.

Trường hợp người dân tại chung cư cũ không chuyển sang nơi ở mới chỉ nhận được nhà có diện tích như ban đầu sau khi chung cư cũ được Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng mới.

Cần tính toán kỹ

Tuy nhiên, chính sách này gây không ít băn khoăn. Theo chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Thảo, một trong những nguyên nhân chủ yếu của vấn đề là sự “vênh” nhau về lợi ích. Chẳng hạn người dân không muốn di chuyển xa vì muốn hộ khẩu vẫn ở các quận trung tâm, việc cải tạo chung cư cũ rất tốn kém.

Đơn cử để cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ, TP phải bổ sung đến 2.000 tỷ đồng. Số tiền đó có thể xây được một khu đô thị bên ngoài.

Một chuyên gia về quy hoạch cho rằng để tránh lặp lại sai lầm, trong dự thảo nên có sự thận trọng cần thiết, phải có khảo sát đối với người dân tại các chung cư cũ. Một số quy định của dự thảo nghị định còn khá mơ hồ và cần xem xét kỹ.

Thí dụ quy định người dân không đi chỉ nhận được nhà mới tương đương diện tích nhà cũ. Trong khi đó, đa phần căn hộ chung cư cũ chưa cơi nới đều chỉ ở mức 30-45m2 (dưới hoặc bằng mức quy định nhà ở thương mại trong Luật Nhà ở) sẽ khó xây khu chung cư thương mại dạng này.

Còn nếu ở theo kiểu nhà ở xã hội với những tiêu chuẩn riêng chắc chắn người dân từ chối… Đó là chưa kể vấn đề vốn, vì khi doanh nghiệp không còn “đỡ hộ”, Nhà nước sẽ tốn tiền gấp đôi để vừa xây khu đô thị mới (hay mua lại của các doanh nghiệp), vừa chi tiền xây công trình công cộng hoặc nhà ở xã hội.

Ngoài ra, chất lượng nơi ở mới như thế nào vẫn là điều cần bàn, vì chất lượng các dự án nhà tái định cư hoặc nhà ở xã hội từng gây ra nhiều nghi ngại. Theo nhiều chuyên gia, cần triển khai thí điểm trước ở một số khu chung cư cũ mới có thể xác định chính sách này có thật sự mang lại hiệu quả.