Quy định tách thửa: Dân khổ vì "siết" quá chặt

Năm 2002, ông Tô Văn Ng. (ở xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh) mua 2.000m² đất nông nghiệp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó ông xin chuyển mục đích sử dụng 100m² đất để cất nhà ở, số còn lại ông trồng lúa. Giữa năm 2009, ông làm thủ tục tách thành hai thửa để chia cho con ông làm ăn nhưng không được chấp thuận. Nguyên nhân vì số diện tích đất nông nghiệp của ông chỉ còn lại 1.900m². Nếu tách ra sẽ có một thửa dưới 1.000m². Trong khi đó, QĐ 19 quy định, đất nông nghiệp sau khi tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không được nhỏ hơn 1.000m².

Còn bà Nguyễn Thị H. (ở xã An Phú Đông, Q.12) có 1.000m² đất nông nghiệp mua năm 1997. Cuối năm 2009, bà xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở 200m² và làm thủ tục tách thửa số diện tích đất này để cho đứa con lớn ra riêng cất nhà ở. Mặc dù thửa đất của bà nằm trong khu vực quy hoạch sẽ chuyển sang đất phi nông nghiệp và không thuộc khu vực bị thu hồi đất, nhưng hồ sơ của bà H. vẫn không được duyệt. Nguyên nhân vì nếu tách ra, thì số diện tích đất nông nghiệp còn lại không đảm bảo như quy định của QĐ 19. Bà H. bức xúc: “Thật vô lý khi tôi có nhu cầu cất nhà ở chỉ có 200m 2 đất mà phải chuyển tới 1.000m² sang đất ở. Tôi cũng không thể có đủ tiền để chuyển sang đất ở với diện tích lớn như vậy”.

Bức xúc chỗ ở, nhưng không thể tách thửa chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, nhiều hộ dân ở xã Vĩnh Lộc A (H.Bình Chánh) đã liều xây nhà trái phép

Trong khi đó, ông Nguyễn Thanh H. (ở xã Phạm Văn Cội, huyện Củ Chi) có 220m² đất ở cách nay hai năm nhưng chưa cất nhà. Nay ông H. muốn tách ra phân nửa số này để bán nhưng không được giải quyết vì chưa đủ điều kiện tối thiểu để tách thửa. Chính quyền địa phương giải thích, quy định tại huyện Củ Chi, đối với đất ở chưa cất nhà thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đạt tối thiểu 120m². Có nghĩa đất ông H. còn thiếu 20m² mới đạt tiêu chuẩn. Cuối cùng ông H. đành chấp nhận bán một phần miếng đất mất giá gần 30% kèm thỏa thuận với người mua là hai bên sẽ sử dụng chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng nhà ở sau này...

Bức xúc chỗ ở, đánh đu với rủi ro

Nắm được “điểm yếu” của phần lớn người dân có nhu cầu nhà ở thực sự nhưng không có đủ tiền mua những lô đất có diện tích tách thửa lớn, nhiều chủ đất đã lách luật, hình thành một kiểu bán giấy tay mới mà chính quyền rất khó can thiệp. Một số người đã tìm cách thu gom khoảng 500m² – 1.000m² rồi xin chuyển mục đích sử dụng toàn bộ sang đất ở. Sau đó họ xin giấy phép xây dựng nhà ở. Khi cất nhà xong thì chủ đất bắt đầu xây tường ngăn ra thành những căn nhà nhỏ có diện tích trung bình từ 40m² – 44m² với giá bán từ 600 – 800 triệu đồng/căn. Như vậy, đây là những căn nhà có giấy chủ quyền đất ở và giấy phép xây dựng nhưng diện tích căn nhà không đúng quy định tách thửa. Tuy nhiên, vì muốn có chỗ ở nên nhiều hộ dân chấp nhận mua bán giấy tay với chủ đất. Đây là những căn nhà chưa tách thửa nên chủ đất vẫn nắm toàn bộ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất.

Theo các luật sư, mua nhà theo kiểu chủ nhà nắm “phần xác”, chủ đất nắm “phần hồn” tiềm ẩn rủi ro rất cao. Trong trường hợp này, chủ đất hoàn toàn có thể âm thầm bán các căn nhà thêm nhiều lần nữa hoặc chủ đất có thể dùng các căn nhà này thế chấp ngân hàng. Đến hạn họ không trả tiền vay, ngân hàng có thể “siết” các căn nhà này.

Ông Nguyễn Văn Hồng – Phó chủ tịch UBND P.An Phú Đông (Q.12) cho biết: “Theo Nghị định 88/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất: Đất có nguồn gốc mua bán, tặng cho… bằng giấy tay trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật Xây dựng có hiệu lực) thì vẫn được tách thửa để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Dựa vào “kẽ hở” này, nhiều trường hợp mua bán giấy tay rồi thỏa thuận với nhau ký lùi thời điểm mua bán về trước ngày 1/7/2004. Khi giải quyết, phường tiến hành xác minh nguồn gốc đất và phát hiện không đúng thực tế, thế là phát sinh khiếu nại, tố cáo lẫn nhau”.

Ngoài ra, theo ông Hồng, nhiều trường hợp họ là người trong gia đình với nhau, trước đây, cất nhiều căn nhà trên cùng một thửa đất nhưng chưa tách thửa. Nay họ muốn tách thửa ra để tiện mua bán, vay vốn làm ăn nhưng không thực hiện được. Họ phải khổ sở lách luật bằng cách giả vờ kiện tụng lẫn nhau rồi kéo nhau ra tòa để phân chia tài sản. Việc này khiến người dân vừa mất thời gian, vừa tốn tiền án phí.

QĐ 19 “siết” quy định tách thửa là cần thiết để tránh tình trạng chia manh mún đất, nhưng cũng gây khó khăn cho những người có nhu cầu nhà ở chính đáng. Nhiều quận huyện đã kiến nghị tình trạng này để UBND TP điều chỉnh, nhưng đến nay chưa nhận được phản hồi.