"Không có chuyện doanh nghiệp BĐS phá sản vì Nghị định 69"

Nghị định 69 ra đời đã khắc phục được nhiều bất cập của thị trường BĐS, tuy nhiên, cũng từ đây đã nảy sinh nhiều vấn đề, nhất là trong việc thu tiền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp địa ốc ở TP Hồ Chí Minh.

Những khó khăn trong việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường đã khiến cho nhiều doanh nghiệp có nguy cơ bị phá sản. Tuy nhiên, trao đổi với báo chí ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý Công sản (Bộ Tài chính) lại khẳng định, không có chuyện doanh nghiệp bị phá sản vì lý do trên được!

* Thưa ông, vừa qua các doanh nghiệp BĐS ở TP Hồ Chí Minh lên tiếng về những vướng mắc trong Nghị đinh 69, cụ thể là việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường khiến cho nhiều doanh nghiệp có thể phá sản. Với tư cách là đại diện của cơ quan quản lý nhà nước, ông có ý kiến gì về việc này?

Ông Phạm Đình Cường: Xung quanh Nghị định 69 về vấn đề thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường đối với các doanh nghiệp trong TP HCM, đứng về phía cơ quan quản lý chúng tôi sẵn sàng đối thoại với các doanh nghiệp để nắm bắt được nguyện vọng của họ để từ đó có sự điều chỉnh cho phù hợp.

Tuy nhiên, vướng mắc về tiền sử dụng đất theo như các doanh nghiệp trong đó nói thì vấn đề này đã được giải quyết cơ bản theo đúng Luật Đất đai. Bởi việc cho thuê đất, giao đất phải theo giá thị trường đã được quy định từ Luật Đất đai chứ không phải từ khi Nghị định 69 ra đời mới có nội dung này.

Ngoài Nghị định 69, hiện nay Bộ Tài chính cũng đang dự thảo 2 Nghị định gồm: Nghị định 142 sửa đổi về thu tiền cho thuê đất và Nghị định 198 sửa đổi về thu tiền sử dụng đất. Hai nghị định này đã được lấy ý kiến rất rộng rãi ở các Bộ, ngành, địa phương và nhất là ở các doanh nghiệp và hiện nay đang trình lên Chính phủ để lấy ý kiến của các thành viên Chính phủ.

* So với Nghị định 69, 2 Nghị định trên có điểm gì mới hơn không thưa ông?

Ông Phạm Đình Cường: Điểm mới trong 2 nghị định này đó là sẽ xử lý một số vấn đề về kỹ thuật để đảm bảo nguyên tắc trong việc giao đất, thu tiền sử dụng đất phải bám theo giá thị trường.

Tuy nhiên, đối với Nghị định 142 về thu tiền cho thuê đất sẽ có nhiều điểm mới, thứ nhất là sẽ nâng giá tiền cho thuê đất lên cao nhằm phù hợp với việc giao đất. Về nguyên tắc, vấn đề cho thuê đất là việc trả tiền dần thì không thể nào ưu đãi hơn việc giao đất và trả tiền trong 1 lần.

Ngoài ra, điểm mới của 2 nghị định này đó là làm rõ nghĩa vụ của các pháp nhân liên quan. Trước đây, khi chúng ta làm luật đất đai vào năm 2003 và các văn bản trước thì chưa nói rõ về nghĩa vụ của liên doanh mà chúng ta chỉ phân định có 2 loại, 1 là nước ngoài hai là trong nước, tuy nhiên trên thực tế thì tên pháp nhân liên doanh lại rất nhiều. Như vậy 2 nghị định này đã xác định rõ nghĩa vụ, quyền lợi và pháp nhân liên quan.

* Nhiều doanh nghiệp kêu rằng, bên cạnh việc đền bù cho người dân theo giá thị trường thì đồng thời họ vẫn bị tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường nữa khiến cho giá đất bị đội lên cao gấp nhiều lần, điều này dẫn đến việc các doanh nghiệp có nguy cơ bị phá sản?

Ông Phạm Đình Cường: Việc doanh nghiệp kêu phá sản là không có căn cứ bởi khi nhà nước giao đất hay cho thuê đất là trên cơ sở tự nguyện của các nhà đầu tư, nếu thấy nghĩa vụ quá cao thì cũng không ai bắt buộc các nhà đầu tư phải làm dự án đó cho nên không có lý do gì để nói doanh nghiệp phải phá sản.

Có nghĩa là khi nhà nước tính tiền sử dụng đất để các doanh nghiệp đóng thuế thì chủ yếu là dựa vào phương pháp tính thu nhập, tức là trên cơ sở tính đầu vào và đầu ra để từ đó tính được giá đất, giá đất là một chi phí đầu vào vì vậy không có cơ sở để nói rằng giá đất đội lên quá cao vượt quá sự chi trả của doanh nghiệp được.

* Tuy nhiên, hiện rất nhiều doanh nghiệp cho rằng, từ khi áp dụng việc đền bù giá đất theo giá thị trường đã khiến cho họ gặp khó khăn hơn, thưa ông?

Ông Phạm Đình Cường: Sở dĩ nói tại sao các nhà đầu tư khi đề cập đến vấn đề đền bù đất theo giá thị trường như trong Nghị định 69 quy định đã gặp khó khăn là vì từ trước tới nay chúng ta chưa áp giá thị trường vào vì vậy, thời điểm đó các doanh nghiệp đã thu được lợi nhuận cao, còn hiện nay khi Nhà nước áp giá cao vào thì nhà đầu tư cảm thấy lợi nhuận của mình đã bị bé lại.

Tôi nghĩ phản ứng này cũng là dễ hiểu, vấn đề bây giờ là phải minh bạch, nghĩa là nhà đầu tư BĐS cũng như nhà đầu tư ở bất kỳ lĩnh vực khác cũng chỉ có lợi nhuận của mình thông qua việc quản lý tốt chứ không phải thông qua việc mua đất với giá rẻ.

Đứng về phía Nhà nước, là cơ quan giúp việc cho Nhà nước thì chúng tôi không đồng ý vấn đề này, nhà đầu tư có thể làm ăn tốt là do chi phí và sự quản lý của mình chứ không phải do mua được giá đất rẻ.

* Theo quy định, đối với các dự án riêng lẻ thì doanh nghiệp tự thoả thuận giá đền bù với người dân. Tuy nhiên việc xác định giá đền bù theo giá thị trường hiện rất khó. Vậy căn cứ vào đâu để doanh nghiệp tính được theo giá thị trường thưa ông?

Ông Phạm Đình Cường: Vấn đề này là do nhà đầu tư phải tính toán khi đặt dự án. Giá thị trường có nhiều phương pháp xác định, có những nơi thị trường sôi động thì ở đó sẽ có 1 khung giao dịch, tuy nhiên ở những nơi giá đất không sôi động, thậm chí không có giao dịch thì cũng sẽ có những phương pháp để tính toán giá đất theo thực tế.

Theo tôi hiện nay do thị trường chưa ổn dịnh nên thường các cơ quan tính bằng cách không có thu nhập.

* Theo phương pháp xác định đó thì hiện nay giá đất đền bù liệu có thấp hơn giá thị trường không?

Phạm Đình Cường: Nhiệm vụ của chúng tôi là phải tính sát theo giá thị trường, nếu chưa sát giá thị trường thì nhiệm vụ quản lý nhà nước của chúng tôi chưa hoàn thành vì luật đất đai 2003 đã nói khi giao đất cho thuê đất phải sát giá thị trường.

Tuy nhiên vấn đề cần nói ở đây là khi đầu ra đã là giá thị trường rồi, trong khi hiện nay giá BĐS của nhà đầu tư bán ra chưa hề có sự kiểm soát của nhà nước, mới chỉ được tính theo chi phí cộng với lợi nhuận của chủ đầu tư để đưa ra giá thành.

Còn giá đầu vào của nhà nước là chúng tôi tính theo cách thị trường sẽ đảm bảo loại trừ các yếu tố đầu cơ thì như vậy các nhà đầu tư vẫn bảo đảm được các chi phí và có lãi. Vì vậy, tuỳ từng dự án, có những dự án phải đầu tư hạ tầng thì phải tính theo cách khác để nhà đầu tư còn có lãi hợp lý.

Nếu để thoả mãn được tất cả yêu cầu của các doanh nghiệp, nhà đầu tư thì sẽ rất khó, tuy nhiên với những quy định và nghị định bổ sung tôi tin chắc rằng dù là các nhà đầu tư BĐS hay bất kỳ 1 lĩnh vực nào đều phải hoạt động có lãi nhưng lãi đó không phải xuất phát từ từ việc mua đất với giá rẻ.

* Việc tính theo giá thị trường có thể sẽ khiến cho giá đất ở Hà Nội và TP HCM bị đội lên rất cao thưa ông?

Phạm Đình Cường: Tôi nghĩ không phải như thế bởi thị trường BĐS có nhiều biến động và nó phụ thuộc vào cung, cầu chứ không phải phụ thuộc vào việc mua đất với giao đất với giá rẻ.

Trên thực tế là nhiều doanh nghiệp đã mua được giá đất rẻ và họ cũng đã phải bán với dự án giá rẻ, vì vậy theo tôi vấn đề là nhà nước phải dùng nhiều biện pháp để làm minh bạch thị trường BĐS.