“Quay vòng vốn nhanh” hấp dẫn đầu tư nhà ở xã hội

Một năm trước, hàng trăm doanh nghiệp đăng ký xin xây dựng nhà ở xã hội, đẩy số dự án lên tới hơn 520 dự án. Tuy nhiên, theo báo cáo mới nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, cả nước hiện mới có 92 dự án nhà ở sinh viên, 34 dự án nhà ở thu nhập thấp, 24 dự án nhà ở công nhân được khởi công. Như vậy mới chỉ một phần ba số dự án đăng ký được khởi công sau một năm cho thấy sự kém hấp dẫn của việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Băn khoăn lớn nhất của doanh nghiệp khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chính là chi phí đầu vào đang tăng cao, trong khi giá bán lại do Nhà nước quy định. Theo tính toán, với mức giá đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khoảng 7 triệu đồng/m2 (dự toán năm 2009), thì so với thực tế giá thành xây lắp hiện nay, doanh nghiệp khó có thể đầu tư xây dựng. Ông Đặng Hoàng Huy, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Bê tông Xuân Mai cho biết, hiện nay, để hoàn thiện 1m² nhà ở có chất lượng vừa, cần từ 10 đến 12 triệu đồng. Như vậy, một căn nhà có diện tích 60 m², giá thành đã lên tới trên dưới 700 triệu đồng, vượt quá khả năng của người có thu nhập thấp, khiến doanh nghiệp khó bán nhà. Tuy nhiên, nếu cố ép để xây nhà với mức giá 6-7 triệu đồng/m² cho vừa túi tiền của người có thu nhập thấp, thì sẽ không đảm bảo chất lượng công trình. Điều cũng khiến doanh nghiệp không mặn mà đầu tư nhà ở xã hội là, cùng một số vốn bỏ ra, nhưng bất động sản thương mại sẽ có lãi lớn hơn so với nhà ở xã hội.

Ông Lê Ngọc Ước

Tuy nhiên ông Lê Ngọc Ước, Phó Giám đốc Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera, đơn vị vừa khởi công hai dự án nhà ở thu nhập thấp, không hoàn toàn nghĩ như vậy.

Ông Ước cho biết, Viglacera đã có những tính toán kỹ trước khi khởi công các dự án này. Về vấn đề giá Viglacera cam kết bán căn hộ với giá dưới 10 triệu đồng/m² nhưng chất lượng vẫn đảm bảo như căn hộ mẫu.

Ông Ước giải thích, với nhà cho người có thu nhập thấp, Viglacera “làm trọn gói từ thiết kế đến thi công, ứng dụng công nghệ xây dựng mới… đến trực tiếp các công trình, không phải qua các khâu trung gian”.

Do vậy, ông khẳng định “với việc tận dụng các nguồn lực, thế mạnh của Tổng Công ty từ khâu thiết kế, thi công…, và đặc biệt là việc đưa vào sử dụng bộ sản phẩm vật liệu cho nhà thu nhập thấp, sẽ giúp hạ giá thành công trình từ 10%-15% mà vẫn đảm bảo chất lượng”.

Ông Ước cho biết thêm, bộ sản phẩm bao gồm tất cả các vật liệu, nguyên phụ liệu cho xây dựng, thiết kế một căn hộ, từ gạch ốp lát granite/ceramic, thiết bị sứ vệ sinh, sen vòi đồng bộ (bao gồm chậu rửa, bàn cầu, vòi chậu rửa, sen tắm…), kính xây dựng và trang trí, đến các phụ kiện inox, xi phông, gương phòng tắm…, với nhiều kiểu dáng, mẫu mã và màu sắc phong phú. Đặc biệt, nằm trong danh mục bộ sản phẩm này, Viglacera còn cung cấp cho nhà đầu tư và các đơn vị thi công dòng sản phẩm gạch bê tông khí chưng áp (là loại gạch không nung) lần đầu tiên được sản xuất tại Việt Nam. Ưu điểm của gạch bê tông khí chưng áp là có trọng lượng nhẹ, cho phép giảm tải trọng toà nhà, nâng cao được khả năng chấn động công trình, trong khi tốc độ thi công nhanh, giảm tiêu hao nhân công. Gạch bê tông khí còn có những ưu điểm nổi bật như tính bảo ôn, cách nhiệt cao, cách âm tốt, chịu nhiệt tốt, khả năng chống thấm ưu việt và gia công dễ dàng…

Tại khởi công tổ hợp công trình xây dựng 1000 căn hộ dành cho người có thu nhập thấp, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Hồng Quân đã đánh giá cao sáng kiến này của Viglacera và cho rằng, việc nghiên cứu và sản xuất đồng bộ các sản phẩm xây dựng công trình dành cho người có thu nhập thấp, chính là chìa khoá giúp doanh nghiệp “đảm bảo yếu tố nhà chất lượng tốt, giá thành rẻ”.

Đứng trên góc độ kinh doanh, ông Ước cũng bác bỏ quan điểm cho rằng đầu tư nhà ở xã hội sẽ không mang lại lợi nhuận cao so với đầu tư khác. Ông Ước cho rằng, đầu tư nhà ở trung và cao cấp đòi hỏi doanh nghiệp phải đầu tư lớn, sô vốn bỏ ra nhiều để kỳ vọng lãi to, nhưng thực tế thời gian qua thị trường trung và cao cấp lại hết sức trầm lắng. Điều này có nghĩa doanh nghiệp đã và sẽ bị tồn đọng vốn. Trong khi đó, đầu tư nhà ở xã hội nhận được nhiều ưu từ Chính phủ, đặc biệt là vấn đề vốn và lãi suất cho vay thấp. Ông giải thích, khi vấn đề vốn được giải tỏa, doanh nghiệp sẽ dễ dàng bảo đảm tiến độ hoàn thành công trình nhanh và thu hồi vốn cũng nhanh. Như vậy, theo ông Ước, chỉ cần bỏ ít vốn nhưng quay vòng nhanh thì lợi nhuận cao không kém, đồng thời lại an toàn.

Căn hộ mẫu của Viglacera

Tuy nhiên cái vướng của doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội như Viglacera lại ở “khâu lập thủ tục, làm hồ sơ xin vay vốn”. Theo quy định để vay được vốn ưu đãi này, doanh nghiệp phải có xác nhận về thời điểm và giá bán. Nhưng giá bán thì Thành phố mới có hướng dẫn và để triển khai được cái phê duyệt giá bán đó thì mất một khoảng thời gian. Điều này làm cản trở “vòng quay vốn” của doanh nghiệp, từ đó tác động lên giá bán căn hộ. Ông Ước nói: “Thời điểm nhận đơn từ quý I/2011. Giá bán chúng tôi cam kết là dưới 10 triệu nhưng cụ thể còn phụ thuộc vào nguồn vốn vay. Nếu chúng tôi vay được vốn sớm thì giá sẽ giảm được một chút và còn phụ thuộc vào nhiều chi tiết khác nữa”.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng đã chỉ trích, việc địa phương can thiệp quá sâu vào việc bán căn hộ của các doanh nghiệp xây dựng, không những làm chậm tiến độ triển khai chính sách hỗ trợ nhà ở cho người dân, mà còn khiến các doanh nghiệp bị đọng vốn.

Tuy nhiên giờ đây, những cản trở này đã dần được tháo gỡ. Ngày 16/8/2010, Hà Nội đã ban hành Quyết định số 34/2010/UBND, trong đó quy định khá cụ thể về điều kiện, tiêu chuẩn đối tượng được mua nhà ở xã hội…Ông Ước đánh giá, Quyết định trên của Hà Nội đã đưa ra các tiêu phù hợp và phân biệt rõ các đối tượng có thu nhập thấp. Nó làm cho những người có mức thu nhập chưa cao có thể tiếp cận về nhà ở và phục vụ các đối tượng thực sự khó khăn về nhà ở. Trên cơ sở đó góp phần thuận lợi cho nhà đầu tư doanh nghiệp đạt được mục đích của mình trong việc hưởng ứng chính sách an sinh xã hội của Chính phủ với những người có thu nhập thấp.

Về phía Hà Nội, mới đây Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cũng cam kết “sẽ tạo điều kiện tối đa trong việc giải phóng mặt bằng, đảm bảo an ninh trên địa bàn để công trình được triển khai thuận lợi và hoàn thành trong thời gian sớm nhất”. Với những tín hiệu tích cực trên hy vọng những người thu nhập thấp sẽ sớm thực hiện được giấc mơ của mình./.

Theo đánh giá của Tổ chuyên gia liên ngành về thị trường bất động sản năm 2009 thì nhu cầu về nhà ở vẫn đứng ở mức cao, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp ở khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho người nghèo khu vực nông thôn. Xuất phát từ nhu cầu thay đổi chỗ ở do tăng thu nhập và di cư tìm việc làm hoặc từ nhu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư đô thị. Chính vì vậy, cho dù diện tích nhà ở bình quân đầu người năm 2009 đã gấp đôi so với năm 1999 nhưng theo ước tính tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội với tổng diện tích nhà ở lên tới 150 triệu m2, (vốn đầu tư tới 300.000 – 400.000 tỷ đồng). Riêng Hà Nội cần 5,5 triệu m2 (tương đương 110.000 căn hộ và 11.000 chỗ ở cho công nhân trong các khu công nghiệp) còn TP.HCM cần khoảng 5 triệu m2 và trên 50.000 chỗ ở cho công nhân thuê. Ngoài ra, hiện nay cả nước có hơn 3 triệu m2 sàn nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100.000 hộ dân. Trong đó, Hà Nội có khoảng 23 khu chung cư cũ có tổng diện tích sàn khoảng 1 triệu m2 với trên 30.000 hộ và 10 khu nhà ở tập thể thấp tầng, TP. HCM có 610 nhà chung cư, tập thể cũ với 33.000 căn hộ tương đương với 1,5 triệu m2. Đặc biệt, trong số đó hiện có hơn 200 nhà chung cư (khoảng 10.000 hộ) đã bị xuống cấp nghiêm trọng cần xây dựng lại.