Quản lý, phát triển NƠXH: Năm mới, "bệnh" cũ

Tổng kết ngành xây dựng năm 2013, lãnh đạo Bộ Xây dựng phát đi thông điệp sán lạn về kết quả tích cực, kế hoạch cụ thể phát triển, quản lý thị trường BĐS, trong đó nhấn mạnh vai trò tối quan trọng của NƠXH. Không được nhắc tới rõ rệt trong báo cáo của Bộ này, những "tật xấu" cố hữu của phân khúc thị trường NƠXH vẫn có xu hướng tái phát trong năm 2014.

Từ chậm tiến độ

Năm 2013, bên cạnh số ít các dự án NƠXH, nhà ở cho người thu nhập thấp đáp ứng hiệu quả nhu cầu ở bức thiết tại Thủ đô như Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội), Kiến Hưng, VP6 Linh Đàm, Văn Phú – Victoria, thị trường chứng kiến nhiều trường hợp dự án NƠXH buộc phải "đắp chiếu" vì chủ đầu tư cạn nguồn lực triển khai, duy trì cũng như giải "bài toán" pháp lý.

Một trong những lý do khách quan dẫn tới thảm trạng này là vấn đề doanh nghiệp tạo lập BĐS không thể chủ động nguồn vốn. Thông tư từ các nguồn báo cáo chính thức cho thấy, đến hết tháng 11/2013, ngân hàng cho vay 350 khách hàng, trong đó có 3 doanh nghiệp, với hạn mức cho vay 469,8 tỷ đồng. Cụ thể, NƠXH vay gần 392 tỷ đồng, nhà thương mại khoảng 77,9 tỷ đồng. Còn thực tế, giá trị giải ngân cho NƠXH chỉ đạt hơn 201 tỷ đồng.

Ngân hàng Nhà nước cho biết, tới ngày 11/12/2013, gói 30.000 tỷ đồng đã được các ngân hàng cam kết cho vay đối với 1.256 khách hàng, với tổng số tiền 1.562,1 tỷ đồng. Trong đó với khách hàng doanh nghiệp đã giải ngân 176,07 tỷ đồng. Đồng thời, theo một lãnh đạo NHNN, tốc độ giải ngân phụ thuộc vào tiến độ xây dựng của dự án, cũng như tiến độ đóng tiền của khách hàng (đóng tiền theo tiến độ thi công, theo giai đoạn…).

NƠXH vẫn chưa hoàn toàn chinh phục được niềm tin của khách hàng vì quá nhiều bất cập lâu nay

Nổi cộm trong bức tranh NƠXH chậm tiến độ tại Thủ đô, mới đây nhất là dự án nhà thu nhập thấp tại Khu đô thị Sài Đồng (Công ty CP Xây dựng số 3 Hà Nội làm chủ đầu tư). Bất chấp hai lần sai hẹn bàn giao nhà liên tiếp (lần 2 là vào 31/12/2013), chủ đầu tư bất ngờ "ép ngược" khách hàng trả lãi chậm đóng tiền theo tiến độ hàng chục triệu đồng. Đáng nói, từ tháng 9 tới tháng 12/2013, Hanco3 liên tục gửi "trát" yêu cầu khách đóng tiền lãi, trong khi tới ngày 1/1/2014, hai tòa NO10A và NO12-3 vẫn chưa hoàn thiện và bàn giao tới khách hàng – chủ sở hữu. Sau 2 lần thất hẹn, đầu năm 2014, đại diện Hanco3 tiếp tục "hứa" sẽ bàn giao hoàn thiện cho khách hàng vào 28/12/2013.

Khách hàng, chủ đầu tư cùng rơi vào cảnh "ông chẳng, bà chuộc". Ai cũng có cái lý riêng. Tuy nhiên, xét về khía cạnh thị trường, những chủ đầu tư như Hanco3 đang vô tình tự làm khó mình.

Tới pháp lý, hành xử ngược đời

Liên quan tới chuyện này là dự án NƠXH SDU 143 Trần Phú (Hà Đông, Hà Nội). Bất chấp công trình chưa hoàn thiện móng, chủ đầu tư – Công ty CP Đầu tư Xây dựng & Phát triển Đô thị Sông Đà yêu cầu khách hàng (đủ điều kiện mua theo quy định của Sở Xây dựng Hà Nội) đặt cọc vài chục triệu đồng mới được mua sản phẩm. Về phía khách hàng, vì trót đâm lao phải theo lao, nhiều người đã "ngậm ngùi" đóng tiền theo yêu sách của doanh nghiệp và nuôi hy vọng (!)

Dư luận cũng bức xúc không kém về "chiêu trò" của chủ đầu tư dự án Ricecity Linh Đàm thời gian gần đây. Cụ thể, Công ty CP BIC Việt Nam yêu cầu khách nộp trước 20% giá trị hợp đồng để được chọn căn, tầng (dù dự án đang trong quá trình thi công móng).

Về yếu tố pháp lý, thông thường khách hàng tỏ ra yên tâm khi tìm tới các sản phẩm NƠXH. Tuy vậy, thị trường đang dần chứng kiến những "góc khuất" đằng sau các dự án nhà giá rẻ này. Đơn cử, dự án NƠXH Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) được động thổ từ tháng 5/2013, nhưng đến nay mới chỉ được cấp phép làm móng, còn giai đoạn 2 thì chờ chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.

Là "con chung" của hai "ông lớn" HUD và BIG Việt Nam, dự án đến nay mới chỉ dừng ở giai đoạn khoan ép. Theo đại diện Tổng công ty HUD: dự kiến, tháng 2, 3/2014 làm móng dự án, tuy nhiên còn phụ thuộc vào quyết định giao đất của thành phố. Điều đáng nói, về khả năng chậm tiến độ bàn giao, dự kiến vào năm 2015, nhân vật này khẳng định khá mơ hồ "so với tiến độ cũ thì có thể sẽ bị chậm hơn nhưng không chậm nhiều". Không hiểu "không chậm nhiều" là bao lâu? Chỉ biết rằng theo Sở Xây dựng Hà Nội, dự án mới được cấp phép giai đoạn 1, cấp phép làm móng. Còn giai đoạn 2 chưa được cấp phép, chủ đầu tư vẫn đang hoàn thiện hồ sơ, khi đầy đủ mới được cấp phép.

Thủ tục đầu tư, xét duyệt dự án vốn dĩ đòi hỏi thời gian, công sức khá công phu đối với từng doanh nghiệp. Thêm vào đó, từ ngày 5/1/2014, Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, ngày 14/01/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị chính thức có hiệu lực. Với việc cơ quan hữu quan phân tách rạch ròi các đối tượng dự án buộc phải thu hồi do chậm tiến độ, nhiều khả năng năm 2014 sẽ là năm sóng gió của những chủ đầu tư NƠXH.