Quản lý chung cư: Nhà bên trong, ngóng bên ngoài

Tự quản hay thuê ngoài?

Theo Quyết định 08, những chung cư có tỷ lệ lấp đầy trên 50% sẽ họp bầu Ban quản trị chung cư. Ở đây, BQT ngoài trách nhiệm kiểm tra, giám sát việc bảo trì, quản lý tòa nhà, ký kết hợp đồng với đơn vị quản lý, còn trực tiếp thu hoặc ủy quyền cho doanh nghiệp (DN) quản lý thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư...

Chẳng hạn như trường hợp chung cư The Estella (quận 2, TP.HCM, do Keppel Land làm chủ đầu tư), tháng 10 vừa rồi, BQT chung cư cũng đã được thành lập.

Theo thông tin từ chủ đầu tư, cư dân của dự án này sẽ được thụ hưởng miễn phí các dịch vụ cộng thêm như: hồ bơi, phòng tập thể dục, sân tennis... Ngoài ra, trong năm đầu tiên dự án đi vào hoạt động, chủ đầu tư sẽ hỗ trợ việc tìm khách thuê cho các diện tích thương mại dưới tầng trệt.

Song, những năm tiếp theo, BQT chung cư có trách nhiệm tìm khách thuê cũng như chỉ định công ty quản lý tòa nhà. Đồng thời sẽ mở tài khoản riêng để quản lý 2% phí bảo trì, tiền cho thuê các khu vực thương mại. Toàn bộ số tiền này sẽ được dùng làm quỹ để bảo trì chung cư.

Nói về mô hình "tự quản" tại các tòa chung cư hiện nay, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cho rằng, thông thường, mỗi dự án chung cư có từ 300 - 500 căn hộ thì chỉ có vài chục hộ dân thật sự quan tâm đến quyền và nghĩa vụ của họ, nghĩa là tham gia các buổi họp, hội nghị nhà chung cư để bầu ra BQT, đóng góp ý kiến...; phần còn lại BQT kêu gọi đóng các khoản phí hay hỗ trợ thì họ đóng, không mấy chú ý đến tình hình chung của khu. Do vậy, có nên chăng thuê thêm một công ty hay một đơn vị độc lập để quản lý, vận hành hay giám sát hoạt động của BQT tòa nhà?

Thông thường, BQT chung cư có từ 4 - 6 thành viên, do cư dân bầu ra và một thành viên đại diện cho phía chủ đầu tư (Trưởng BQT là người đại diện cư dân và Phó ban là phía chủ đầu tư).

Trưởng BQT là người điều hành tài chính, tất cả các khoản thu - chi đều có báo cáo đầy đủ bằng sổ sách, chứng từ nhằm tránh trường hợp kê khống. Do đó sẽ rất khó xảy ra trường hợp "tiền chung nhưng giữ túi riêng".

"Còn việc thuê một công ty khác để quản lý về vấn đề tài chính giống như là gia đình mà vợ chồng, con cái phải đi ăn cơm tiệm, mà đã là ăn cơm tiệm thì tốn kém hơn cơm nhà”, ông Đực bày tỏ.

Dẫn chứng từ trường hợp chung cư Thái An, đại diện Công ty Đất Lành cho biết, chung cư này từng thí điểm mô hình thuê đơn vị độc lập quản lý chung cư và kiểm soát tài chính nhưng chỉ tồn tại được 5 - 6 tháng vì chi phí cao hơn "ăn cơm nhà” từ 20 - 30%.

Hơn nữa, đơn vị này quản lý cùng lúc nhiều tòa nhà nên sẽ rất khó để chu toàn cho một công trình. Nếu "tự quản" thì chi phí hằng tháng mà cư dân phải đóng chỉ ở vào khoảng 4.000 đồng/m2, trong khi thuê ngoài thì 6.000 đồng/m2.

Cần có đơn vị trung gian

Trên thực tế, hình thức "tự quản" này không phải ở đâu cũng thành công, bởi không ít tòa nhà, BQT đã thành lập nhưng quyền hành vẫn thuộc về chủ đầu tư.

Điều này từng được minh chứng qua trường hợp của tòa nhà "hiện đại nhất Việt Nam", Keangnam Hanoi Landmark Tower, chủ đầu tư đã không hoàn trả khoản phí bảo trì 2% (trên tổng giá trị mỗi căn hộ được bán ra) về cho quỹ bảo trì chung cư, cũng như tự ý cắt giảm các dịch vụ, tiện ích công cộng sao cho tương ứng với phí 4.000 đồng/m2/tháng theo quy định.

Hoặc cũng có trường hợp từng xảy ra ở một chung cư trên đường Phan Xích Long (quận Phú Nhuận, TP.HCM), nội bộ BQT bất hòa, Trưởng BQT đương nhiệm bị "hất", nhân vật mới lên thay và tự ý cho người nhà đấu thầu nhà giữ xe, tăng giá giữ xe...

Hơn nữa, một điểm đáng nói khác là trong số các nhiệm vụ và quyền hạn của Trưởng BQT được quy định tại Quyết định 08, Trưởng BQT cũng đồng thời là chủ tài khoản tiền gửi ngân hàng của chung cư. Vậy, ai sẽ giám sát tài khoản này? Vì nếu căn cứ theo Quy định, BQT là đơn vị có trách nhiệm kiểm soát việc thu - chi. Cơ chế này thực tế không khả thi.

Theo Luật sư Bùi Quang Hưng, Trưởng Văn phòng Luật sư Bùi Quang Hưng và cộng sự, với một tòa nhà chung cư, tốt nhất phải có một đơn vị chuyên nghiệp để vận hành tòa nhà và quản lý nguồn tài chính (quỹ), thêm nữa, Nhà nước cũng không thể bỏ mặc cho chủ đầu tư tự quản.

Luật sư Bùi Quang Hưng bày tỏ quan điểm, ngày nay, chung cư là hạng mục nhà ở đang phát triển mạnh tại các đô thị, do đó, các cơ quan quản lý nhà nước cần xem xét và ban hành Luật Chung cư.

Trong đó, Phòng Xây dựng của mỗi quận phải có cơ quan quản lý chung cư với một số cán bộ được đào tạo về mặt chuyên môn. Còn về phần quản lý tài chính, cư dân có thể thuê đơn vị độc lập (có thể là công ty kiểm toán).

Hoặc cân nhắc theo hướng chỉ định thuê một công ty quản lý chuyên nghiệp, cư dân sẽ nộp phí cho công ty này, còn BQT chỉ đại diện cho cư dân để làm việc với họ. Dĩ nhiên, đơn vị độc lập này có nhiệm vụ công khai cân đối chi tiêu cho toàn thể người dân trong tòa nhà biết.

Riêng khoản phí bảo trì 2% phải do Phòng Xây dựng của quận quản lý để làm nhiệm vụ bảo trì nhà chung cư; hoặc nếu cần thiết, giao cho ngân hàng giữ tài khoản đó. Ở các quốc gia phát triển, hạng mục nhà chung cư luôn có quy chế cụ thể, có cơ quan nhà nước quản lý chung và đơn vị quản lý tòa nhà chuyên nghiệp, tất cả đều thực thi công việc một cách thống nhất dựa trên luật định.