Phía sau bức màn nhung

Hai năm qua, ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh Covid-19 như đào sâu thêm những đau khổ mà chị Phương phải chịu đựng. Đáng lẽ năm nay đã là cái Tết thứ hai gia đình chị được sống trong căn nhà mơ ước nếu chủ đầu tư bàn giao nhà đúng tiến độ. Bây giờ, lúc nào chị cũng thấy ngột ngạt, không chỉ bởi không gian chật hẹp của bốn bức tường nhà trọ, mà còn là những gánh nợ chực chờ sau khi mua nhà.

Hứa thật nhiều, thất hứa cũng thật nhiều

Chị Phương là một trong số gần 500 khách hàng đã đóng tiền để mua căn hộ tại dự án Kingsway Tower (quận Bình Tân, TP.HCM) do Công ty TNHH Siêu Thành làm chủ đầu tư. Theo cam kết trong hợp đồng, dự án sẽ giao nhà vào quý 1/2019. Chị mua căn hộ tại dự án này vì phù hợp với khả năng tài chính của mình. Dự án được quảng cáo rầm rộ, hình ảnh nào nhìn cũng mê ly. Chủ đầu tư hứa chắc nịch sẽ mang đến một không gian sống chất lượng nhất cho người mua. Một ngân hàng lớn cũng được cho là đứng ra bảo lãnh dự án.

Khi ký hợp đồng với chủ đầu tư, chị Phương cũng chỉ đọc qua vài thông tin cơ bản chứ chẳng thể hiểu hết mọi thứ bằng vốn kiến thức của mình. Chị cũng như nhiều khách hàng khác, đặt trọn niềm tin vào chủ đầu tư. “Một dự án to đùng như thế làm gì có chuyện lừa nhau”, chị thầm nghĩ.

Để mua căn hộ này, ngoài số tiền tích luỹ nhiều năm của hai vợ chồng, chị còn phải vay mượn người thân, bạn bè cùng một khoản không nhỏ từ ngân hàng. Áp lực nợ nần rất lớn nhưng lần nào nó cũng được xoa dịu mỗi khi chị nghĩ về cảm giác thoải mái được sống trong chính căn nhà của mình.

Thế nhưng, khi khách hàng đã đóng cho chủ đầu tư phần lớn giá trị căn hộ và dự án cũng xây cơ bản xong phần thô thì bất ngờ “đứng bánh”. Nhà thầu, công nhân lần lượt rút lui sau đó. Chủ đầu tư ban đầu còn gặp gỡ nhưng rồi bỗng dưng “mất tích”.

Kể từ đó đến nay, chị Phương cùng hàng trăm khách hàng đã không biết bao lần cầm băng rôn, đơn cầu cứu đi khắp nơi đòi nhà. Những thông tin ít ỏi mà họ nhận được là dự án ngừng thi công do chủ đầu tư có sai phạm trong xây dựng, bán một căn hộ cho nhiều người…

Dự án Kingways Tower “đắp chiếu” sau khi đã thu tiền của khách hàng (Ảnh T. Phong)

Giữa trưa nắng gay gắt của ngày cuối năm 2021, Quốc lộ 13 xe cộ tấp nập, cuốn bụi mù mịt nhưng hàng chục con người vẫn cầm băng rôn đỏ kín một góc đường. Họ là những khách hàng đã bỏ hàng trăm triệu, hàng tỉ đồng để mua căn hộ tại dự án Roxana Plaza (TP. Thuận An, Bình Dương) nhưng đến nay vẫn chưa nhận được nhà dù thời hạn cam kết bàn giao đã qua từ lâu.

Anh Hoàng, một khách hàng cho biết đã mua căn hộ tại dự án này từ năm 2018 của Công ty cổ phần Naviland. Theo cam kết của chủ đầu tư, dự án sẽ được bàn giao nhà vào cuối tháng 12/2020 hoặc hạn chót là tháng 6/2021. Tuy nhiên, đến những thời hạn trên, chủ đầu tư đã không bàn giao nhà bởi nguyên nhân từ mâu thuẫn nội bộ lãnh đạo.

Tiếp đó, khách hàng tự tìm hiểu và phát hiện ra hàng loạt thông tin động trời khác như công ty ký hợp đồng mua bán với họ chưa phải là chủ đầu tư dự án, quá trình chuyển nhượng dự án chưa được cơ quan chức năng chấp thuận, dự án chưa đủ điều kiện mở bán… Điều đáng nói là những thông tin “mật” này chỉ được khách hàng lật mở khi dự án đã xây dựng cất nóc.

Bán câu chuyện để thu tiền

Trường hợp của Kingways Tower hay Roxana Plaza chỉ là hai trong số rất nhiều dự án bất động sản đang có “vấn đề” trên thị trường hiện nay. Một điểm chung là hầu hết các dự án đều là những bất động sản hình thành trong tương lai. Có dự án chủ đầu tư mới chỉ có tờ giấy chấp thuận đầu tư, nhưng bằng nhiều cách khác nhau họ vẫn rao bán rầm rộ và thu tiền khách hàng khi dự án còn là một khu đất trống.

Bán nhà hình thành trong tương lai là một hình thức đã được pháp luật cho phép ở Việt Nam. Tuy nhiên, có thực hiện đúng mọi quy định pháp luật hay không là một câu hỏi khó trả lời trong thị trường bất động sản muôn hình vạn trạng như hiện nay. Hiếm có chủ đầu tư nào trong các buổi mở bán có thể cung cấp đầy đủ, công khai cho người mua những chứng cứ pháp lý như chấp thuận đầu tư, giấy phép xây dựng, đủ điều kiện huy động vốn, ngân hàng bảo lãnh… cùng một kế hoạch rõ ràng.

Thay vào đó, họ tập trung xây dựng một câu chuyện thật hấp dẫn, thiết kế những hình ảnh thật đẹp, sa bàn lung linh, mời một vài người nổi tiếng đến làm khách hàng “tiên phong” để thu hút người mua. Sẽ chẳng có vấn đề gì nếu các dự án này thực hiện đúng các cám kết, bàn giao nhà đúng tiến độ. Thế nhưng, không ít trong số đó sau khi thu tiền của khách hàng đã chậm tiến độ, thấm chí “chết lâm sàng” nhiều năm. Chủ đầu tư sai phạm bỏ trốn, người mua mất cả chì lẫn chài, còn vị khách hàng nổi tiếng năm xưa không còn xuất hiện.

Chủ đầu tư thất hứa và những lần căng băng rôn đòi nhà của cư dân xảy ra liên tục ( Ảnh Iinternet)

Để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cũng đã có những quy định rất cụ thể. Chẳng hạn, Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định dự án bán nhà hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh mới được bán hàng.

Quy định này như một “tấm khiên” bảo vệ người mua trước tình trạng các chủ đầu tư vẽ dự án lung linh trên nền đất trống rồi huy động vốn mà không biết trước những rủi ro có thể xảy ra. Tuy nhiên, minh bạch thông tin là một vấn đề “hóc búa” với mọi người mua, thậm chí cả những chuyên gia trong lĩnh vực.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia hàng chục năm trong lĩnh vực tài chính ngân hàng chia sẻ, mặc dù có quy định ngân hàng bảo lãnh nhà trong tương lai song trên thực tế từ năm 2015 đến nay không có một con số chính thức nào cho biết đã có bao nhiêu dự án được ngân hàng bảo lãnh và trong số này có bao nhiêu bảo lãnh đã được thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

“Nhiều chủ đầu tư vẫn quảng cáo với khách hàng, cam kết dự án đã có bảo lãnh ngân hàng song tất cả chỉ nằm “trên miệng” chứ người mua rất ít có khả năng kiểm chứng”, ông Hiếu nói.

Và câu chuyện đàng sau các cơn sốt đất

Bất động sản là một trong những lĩnh vực tạo ra giá trị và sự thay đổi lớn lao cho xã hội. Trong bối cảnh của một đất nước đang trong quá trình phát triển thì bất động sản là ngành kinh tế quan trọng, thu hút sự quan tâm đặc biệt. Điều này được thể hiện khá rõ trong cơ cấu đầu tư của những tập đoàn đầu ngành tại Việt Nam hiện nay. Bất động sản là một phần không thể thiếu, thậm chí là “nguồn sống” của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, cái gì cũng có hai mặt. Nếu thị trường bất động sản thật, doanh nghiệp nói thật, làm thật thì sẽ tạo ra giá trị, đổi thay mang đến sự phồn vinh thật sự, bền vững cho mọi chủ thể trong xã hội. Ngược lại, nếu một thị trường mà cái gì cũng ảo, doanh nghiệp ảo, dự án ảo, thông tin ảo, giá ảo… sẽ gây hậu quả khôn lường cho xã hội.

Chẳng hạn, nếu không có những doanh nghiệp bất động sản đủ tâm và tầm thì có lẽ những Hạ Long, Phú Quốc, Nha Trang… chưa thể trở thành điểm sáng trên bản đồ du lịch quốc tế. Những doanh nghiệp này, không chỉ tạo nên giá trị cho nội khu dự án, cho những nhà đầu tư mà còn gánh vác sứ mệnh lột xác diện mạo kinh tế - xã hội của cả một khu vực.

Trong đó, chính người dân địa phương là những người được hưởng lợi nhất. Những dự án bất động sản lớn tạo ra công ăn việc làm, nâng cao dân trí, chất lượng cuộc sống của người dân. Nếu như giá đất lúc trước rẻ như cho, thì nay cao gấp nhiều lần nhưng không hề tăng ảo. Nhờ giá đất tăng, người dân có điều kiện để nâng cấp điều kiện sống, xây một căn nhà tốt hơn, mua một chiếc xe đẹp hơn, đầu tư cho con cái học hành đàng hoàng hơn.

Hiện nay, nhiều vùng đất tiềm năng khác đang được tiếp tục khai phá. Trong đó, những thị trường mới nổi như Hồ Tràm – Bình Châu, Quy Nhơn, Thanh Hoá, Quảng Bình, Cần Thơ… hứa hẹn tạo nên diện mạo mới đầy sống động cho bất động sản Việt Nam.

Bên cạnh những vùng đất may mắn được bất động sản nâng tầm thì cũng có không ít địa phương đang tỏ ra lúng túng khi thị trường nhà đất quá nóng, thậm chí phải đánh đổi những giá trị bản sắc, thương hiệu. Bảo Lộc là một ví dụ.

Trong năm vừa qua, phố núi này được nhắc đến nhiều nhất trên thị trường bất động sản. Thông tin có “ông lớn” đổ về đây xin đầu tư dự án hay các dự án hạ tầng giao thông sắp triển khai khiến Bảo Lộc sôi sục trong cơn sốt đất. Tuy nhiên, trong khi doanh nghiệp lớn chưa thấy lên, đại đô thị đề xuất vẫn nằm trên giấy thì nhiều đồi chè vốn là thương hiệu của vùng đất này đang bị “cạo trọc” không thương tiếc.

Theo kết luận Thanh tra của tỉnh Lâm Đồng, tình trạng bát nháo ở Bảo Lộc vừa qua là do những cá nhân, doanh nghiệp bất động sản nhỏ lẻ “núp bóng” cá nhân dùng thủ thuật hiến đất làm đường nhằm mục đích phân lô, tách thửa đất nông nghiệp trái phép. Dù không được chính quyền phê duyệt nhưng các doanh nghiệp này đã “hô biến” đất nông nghiệp thành các dự án và cho chào bán rầm rộ.

Nếu như trước đây, những phố núi như Đà Lạt, Bảo Lộc khiến du khách đến “chẳng muốn về” bởi loại khí hậu đặc trưng, phong cảnh hữu tình với những rừng thông bạt ngàn, đồi chè xanh ngắt hay những những công trình kiến trúc xưa… thì nay những di sản đó đang dần bị bê tông hoá, hoặc phân lô chằng chịt.

Cơn sốt đất bất ngờ cũng làm cho cuộc sống của người dân địa phương bị đảo lộn. Giá đất tăng cao khiến nhiều người dân quyết định bán đất để xây nhà, tậu xe hơi sau nhiều năm lam lũ trồng chè, cà phê. Cứ như thế, những đồi chè đã nuôi sống nhiều thế hệ người dân Bảo Lộc bị người ta cạo trọc, chia năm xẻ bảy và khoác lên “cái mác” khu đô thị mới.

Đắng cay thay, những khu đô thị ấy chỉ xôm tụ thời gian ngắn người mua người bán tấp nập rồi sau đó nằm im lìm, cỏ mọc um tùm, hoang hoá không thấy cư dân nào về ở. Trong khi đó, người dân địa phương phải đối diện với nguy cơ không còn đất canh tác.

Tự cứu lấy chính mình

Ai ai cũng biết chính sự minh bạch mới là “liều thuốc” đặc trị nhất với những mặt tối của thị trường bất động sản. Nếu như chủ đầu tư nói thật thì những câu chuyện kiểu Kingways Tower, Roxana Plaza sẽ không thể nào xảy ra. Nếu như mọi thông tin đều công khai rõ ràng thì chẳng thể nào có dự án ma kiểu Alibaba hay những cơn sốt đất ảo như ở Hớn Quản (Bình Phước). Nếu như có sự minh bạch thì chẳng ai phải đi tìm câu trả lời khi giá đất Thủ Thiêm cán mốc 2,4 tỉ đồng/m2... Tuy nhiên, không phải ai cũng muốn sự minh bạch, bởi chỉ khi không minh bạch lợi ích cá nhân, lợi ích nhóm của họ mới có thể tồn tại.

Khi những dự án vẫn “đắp chiếu”, sốt đất ảo như cơm bữa, dự án xây gần xong mới phát hiện không phép, thậm chí cả một quả đồi to lồ lộ bị “cạo trọc” khiến dư luận sôi sục mà chính quyền vờ như không biết thì đòi hỏi sự minh mạch là một điều xa xỉ.

Thay vì chờ đợi người khác giúp, hãy tự cứu chính mình. Trong thị trường thật – giả lẫn lộn, người mua nhà để ở hay những nhà đầu tư chân chính cần trang bị cho mình đủ kiến thức để có khả năng “minh định” những chủ đầu tư, những dự án tốt. Tất nhiên, để có được khả năng đó cần một quá trình nỗ lực và trải nghiệm không ngừng.