"Hai lần chuyển nhà bằng một lần cháy nhà", câu nói đó luôn đúng khi nhiều thương nhân đã "sạt nghiệp" do phải di chuyển địa điểm. Nhiều người cho rằng nguyên nhân một phần là do thiếu một chế định về hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh trong pháp luật thương mại của Việt Nam.

Bà Nguyễn Nga, Việt kiều Pháp, Giám đốc Công ty CP Ngôi nhà Nghệ thuật, tọa lạc tại số 31 A Văn Miếu. Đây là địa chỉ văn hóa thân quen trong giới nghệ thuật, vì không chỉ là gallery trưng bày và kinh doanh tranh, ảnh nghệ thuật, đó còn là địa điểm giao lưu của nhiều văn nghệ sỹ trong và ngoài nước.


Tuy nhiên, bà Nga đang lo lắng, đứng ngồi không yên vì địa chỉ văn hóa này có khả năng bị "xóa sổ "vì hợp đồng thuê nhà sắp chấm dứt mà không thể tiếp tục gia hạn được như dự kiến ban đầu".


Bà Nga cho biết, với mục tiêu kinh doanh dài hạn, khi ký hợp đồng thuê nhà, bà muốn thuê ít nhất 10 năm bởi bà đã lên kế hoạch quảng bá, xây dựng thương hiệu rất bài bản. Tuy nhiên, cũng như nhiều người cho thuê nhà khác, chủ nhà chỉ đồng ý ký hợp đồng có thời hạn là 5 năm với lời hứa rằng: khi hết thời hạn 5 năm, có thể ký tiếp với mức giá thị trường tại thời điểm ký hợp đồng mới.


Với con mắt của một kiến trúc sư và số tiền đầu tư không nhỏ, căn nhà cũ kỹ đã trở thành một bảo tàng nghệ thuật thu nhỏ và với một kế hoạch marketing bài bản, cửa hàng đã bắt đầu hấp dẫn khách hàng đến thưởng thức nghệ thuật và mua tranh.


Phần thiệt người thuê địa điểm kinh doanh lãnh đủ

5 năm trôi qua nhanh. Khi hợp đồng thuê nhà sắp hết hạn, bà Nga gặp chủ nhà đề xuất ký tiếp hợp đồng. Song, chủ nhà đã đưa ra rất nhiều lý do và điều kiện mà bà Nga khó lòng đáp ứng được. Nhiều khả năng bà phải đi tìm địa điểm khác để kinh doanh.


Bà Nga nói rằng, việc chuyển địa điểm sẽ làm công ty thiệt hại rất lớn. Một trong những lý do bà chọn địa điểm này để đầu tư, quảng bá vì nó gắn với di tích Văn Miếu - Quốc Tử Giám - nơi rất nhiều khách du lịch có văn hóa cao đến thăm quan và ghé lại cửa hàng tranh nghệ thuật của bà. Việc phải chuyển địa điểm khiến bà thực sự lo lắng vì sẽ phải bỏ ra chi phí và công sức làm lại từ đầu, mà chưa biết sau đó có giữ được địa chỉ nữa hay không.


Nỗi lo lắng của bà Nga dường như cũng là nỗi trăn trở của rất nhiều thương nhân, nhất là các các nhà đầu tư nước ngoài, vì hầu hết các hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh ở Việt Nam thường chỉ được ký tối đa 5 năm với mức giá thay đổi trung bình mỗi năm một lần.


Tuy nhiên, vì chưa có một chỉ số cụ thể về mức giá thuê để làm cơ sở so sánh nên nhiều khi bên cho thuê thường đưa ra mức giá mới cao "ngất ngưởng" làm cho bên thuê khó có thể chấp nhận được. Điều đó dẫn đến việc nhiều hợp đồng thuê nhà bị hủy bỏ khi chưa hết thời hạn thuê.


Nhìn chung, trong các vụ việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh, phần thiệt hại thường nghiêng về phía bên thuê. Bởi, địa điểm kinh doanh theo quan niệm của nhiều nước phương Tây là một trong những tài sản vô hình rất quan trọng của thương nhân [1], việc thay đổi địa điểm sẽ làm cho việc kinh doanh gặp rất nhiều bất lợi.


Phần thiệt người thuê địa điểm kinh doanh lãnh đủ

Trong khi đó, khung pháp lý điều chỉnh loại hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh này của chúng ta lại chủ yếu dựa vào chế định hợp đồng thuê nhà trong Bộ luật dân sự 2005. Nhưng, chế định này lại thiên về điều chỉnh hợp đồng thuê nhà ở, đo đó chưa có tính đến đặc thù của việc thuê địa điểm kinh doanh.


Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, nếu phát sinh thiệt hại thì tòa án có thể áp dụng Bộ luật dân sự và Luật Thương mại 2005 để giải quyết thiệt hại xảy ra. Thiệt hại ở đây được coi như thiệt hại trong hợp đồng, vì thế, theo quy định của Bộ luật dân sự, việc đền bù cũng phải được ghi trong hợp đồng. Nếu không, bên bị thiệt không được yêu cầu đền bù mà chỉ được nhận khoản tiền phạt vi phạm. Mức phạt, chiểu theo Bộ luật dân sự, là không hạn chế. Tuy nhiên, nếu áp dụng Luật Thương mại thì mức phạt vi phạm lại bị khống chế ở mức không vượt quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm. Như vậy, bên cho thuê đăng ký kinh doanh bất động sản thì hoàn toàn được lợi trong trường hợp này do hợp đồng được điều chỉnh theo Luật Thương mại.


Ngoài ra, khi khung pháp lý về luật cạnh tranh của chúng ta chưa hoàn thiện, sẽ rất thiệt thòi cho bên thuê nếu sau khi họ rút đi, một người thuê mới (hoặc chính chủ nhà) lại kinh doanh đúng mặt hàng mà bên thuê đã kinh doanh. Họ chẳng mất nhiều thời gian và tiền bạc để quảng bá giới thiệu cửa hàng của mình. Khách hàng nhiều khi quen địa điểm hoặc được người khác giới thiệu sẽ vẫn vào mua mà không để ý nhiều đến việc người bán là ai.


Cổ nhân có câu "an cư lạc nghiệp". Đối với mỗi người dân, có một chỗ ở ổn định là niềm mơ ước, có khi là mục tiêu phấn đấu của cả một đời người. Đối với một thương nhân, địa điểm kinh doanh còn là một trong những tài sản quan trọng cấu thành nên sản nghiệp của họ. Địa điểm kinh doanh là một trong những lợi thế cạnh tranh chiến lược so với các đối thủ khác.


Châm ngôn kinh doanh của phương Tây cũng chỉ ra rằng " hãy cho tôi biết địa điểm kinh doanh của anh ở đâu, tôi sẽ nói anh là ai". Luật Thương mại của Pháp cho phép một thương nhân được quyền thuê địa điểm với thời gian tối thiểu 9 năm vì họ đã nghiên cứu và cho thấy chín năm mới là một thời gian đủ để cho người thuê ổn định và phát triển công việc kinh doanh của mình.


Nếu chỉ quan tâm đến phát triển sản xuất mà không quan tâm chú trọng phát triển thương mại thì nền kinh tế chỉ như một người đi trên đôi chân khập khiễng, không thể đi nhanh được. Hơn nữa, với xu thế chung của các nền kinh tế là chuyển dịch từ tỷ trọng sản xuất sang tỷ trọng thương mại, dịch vụ thì địa điểm kinh doanh ngày càng là mối quan tâm hàng đầu của bất cứ thương nhân nào.


Nếu chúng ta không sớm có một chế định cụ thể về địa điểm kinh doanh hoặc một chế định nào đó tương tự thì sẽ dễ làm nản lòng các thương nhân cũng như nhà đầu tư. Kết quả, nền thương mại của chúng ta sẽ luôn ở trong tình trạng kinh doanh "chụp giật" và manh mún, không có một tầm nhìn chiến lược và một kế hoạch phát triển bền vững dài lâu.


Trong pháp luật thương mại của Pháp cũng như quan niệm tại pháp luật nhiều nước thuộc Liên minh châu Âu (EU), sản nghiệp của một thương nhân bao gồm các tài sản hữu hình (hàng hóa, máy móc trang thiết bị) và các tài sản vô hình (khách hàng, quyền thuê địa điểm kinh doanh, thương hiệu). Sản nghiệp được bảo vệ bằng hàng loạt các chế định khác nhau.

Tuy nhiên luật cũng đưa ra công thức 3 - 6 - 9 có nghĩa là cứ sau mỗi 3 năm, người thuê có quyền xem xét tình hình kinh doanh và có thể chấm dứt hợp đồng thuê. Trong khi đó người cho thuê không được quyền chấm dứt hợp đồng. Kể cả trong trường hợp hết thời hạn 9 năm, người cho thuê không muốn cho thuê nữa mà không đưa ra được lý do chính đáng thì phải bồi thường một khoản tiền cho người thuê. Giá tiền thuê cũng có thể được các bên xem xét điều chỉnh, 3 năm một lần nhưng mỗi lần thay đổi không được vượt qua chỉ số giá thuê nhà do Viện Nghiên cứu Thống kê và Kinh tế (INSEE) công bố







Thạc sĩ Vũ Tính

Theo VEF
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.