Nợ xấu bất động sản, niềm đau chôn giấu

BĐS luôn là tài sản đảm bảo được lựa chọn, nhưng xử lý lại không dễ.

Nợ xấu đang đè nặng lên yêu cầu lành mạnh tài chính và kinh doanh của các tổ chức tín dụng. Gánh nặng đó liên quan đến khối dư nợ bất động sản điều chỉnh cao hơn 1,8 lần (lên 348 nghìn tỷ đồng), nợ xấu bất động sản cao hơn 8,4 lần (lên 56 nghìn tỷ đồng) con số báo cáo.

Theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, từ giữa năm 2010 đến hết năm 2011, hầu hết các tổ chức tín dụng đều tăng mạnh các khoản mục tài sản khác mang bản chất tín dụng. Tổng dư nợ điều chỉnh tăng từ 2.484.780 tỷ đồng lên 2.794.247 tỷ đồng, tương đương 12,45% so với dư nợ báo cáo. Tương tự, dư nợ bất động sản và nợ xấu cũng được điều chỉnh. Sau điều chỉnh, dư nợ bất động sản đạt 348.079 tỷ đồng, gấp khoảng 1,8 lần số báo cáo.

Nợ xấu bất động sản được đánh giá lại đối với từng tổ chức tín dụng trên cơ sở tổ chức đó có cho vay tập trung phát triển dự án bất động sản, cho vay kinh doanh đầu cơ bất động sản, góp vốn vào các công ty liên doanh liên kết, cổ đông hoạt động trong lĩnh vực bất động sản hay tập trung cho vay bán lẻ bất động sản. Nợ xấu bất động sản sau điều chỉnh lên tới 56.770 tỷ đồng, gấp 8,39 lần so với nợ xấu bất động sản báo cáo.

Tài sản đảm bảo bằng bất động sản lâu nay được coi như một nguồn tài sản chính phục vụ cho việc ngân hàng ra quyết định cho vay. Theo một thông lệ của công tác thẩm định tín dụng nói chung và thẩm định tài sản nói riêng, giá trị bất động sản được thẩm định đạt khoảng 65% đến 75% so với thị giá của bất động sản đó tại thời điểm thẩm định và khách hàng được vay tối đa tới 70% của giá trị tài sản sau thẩm định. Điều đó có nghĩa là khách hàng được vay trong khoảng 50% thị giá của bất động sản. Không kể tới các yếu tố khác tác động tới việc định giá và quyết định mức cho vay ở từng hợp đồng cụ thể, với một cơ chế theo thông lệ như vậy, ngân hàng được đảm bảo khoản vay vẫn luôn được duy trì khả năng thu hồi nợ kể cả khi giá trị bất động sản giảm xuống còn 50% so với thị giá vào thời điểm cho vay.

Theo báo cáo quý II năm 2012 của CBRE thì giá đất nền trong các khu đô thị tại khu vực Hà Nội giảm từ 10,42% đối với đất nền liền kề và 12,89% đối với đất nền biệt thự so với quý liền trước. Đặc biệt, có những khu vực, như Mê Linh, có mức giảm giá 30% chỉ trong vòng một quý.

Các khu đô thị có một thời giao dịch sôi động như Văn Khê, Văn Phú, Dương Nội, Vân Canh, Nam An Khánh, Bắc An Khánh..., giá bán từng đạt mức đỉnh 80 - 100 triệu đồng/m2 đất liền kề thì nay chỉ được chào ở mức 30 đến 45 triệu đồng, tức là giá trị tài sản đảm bảo bằng bất động sản có thể giảm tới mức dưới 50% so với thời điểm cao nhất.

Giảm giá là một vấn đề, nhưng hệ trọng hơn là vấn đề thanh khoản khi không có hay rất ít giao dịch được thực hiện. Hàng loạt các văn phòng trung tâm môi giới hay các sàn giao dịch bất động sản dọc tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài nhộn nhịp giai đoạn trước 2011 thì nay đã đóng cửa hay sang nhượng. Giảm giá và thanh khoản kém đã khiến việc ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo trở thành nhiệm vụ khó khăn. Một chuyên viên tín dụng của một ngân hàng thương mại cổ phần có văn phòng ở phố Láng Hạ được giao việc chào bán phát mãi một ngôi nhà 5 tầng, diện tích 42 m2 ở ngõ phố Hoàng Cầu với giá 3,4 tỷ đồng từ đầu năm 2012 đến nay vẫn không thực hiện được.

Xử lý nợ xấu bất động sản thế nào?

Khi mà giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản suy giảm và tính thanh khoản èo uột, làm thế nào để có thể thu hồi nợ xấu bất động sản là một bài toán không dễ và phải giải quyết một cách quyết liệt và nhanh chóng do nỗi đau và ung nhọt của nợ xấu không thể mãi che giấu. Có thể kể ra một vài giải pháp cơ bản như sau:

Một là, việc phát mãi tài sản đảm bảo là bất động sản là một công cụ truyền thống nhất để ngân hàng thu hồi nợ gốc và lãi vay. Một số trở ngại về pháp lý có thể kéo dài thời gian thu hồi nợ, tăng chi phí phát mãi, nhưng về nguyên tắc, việc phát mãi là thực hiện được. Việc phát mãi có thể thực hiện qua đấu giá công khai, nhằm mang đến lợi ích tốt hơn với ngân hàng. Rủi ro đối với ngân hàng là không thu hồi đủ nợ gốc và lãi vay khi giá trị thanh lý tài sản đảm bảo dưới mức cần thu hồi nợ gốc và lãi vay.

Hai là, thu hồi tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho hoạt động kinh doanh hoặc đầu tư của ngân hàng. Một số ngân hàng đã mở phòng giao dịch mới bằng địa điểm của mình (thay vì đi thuê) từ nguồn thu hồi tài sản đảm bảo. Nhược điểm của giải pháp này là giá trị của tài sản thu hồi dưới giá trị cần thu hồi, nhưng được hoán đổi nhằm che giấu sai sót của ngân hàng khi thẩm định tài sản, do đó, việc định giá lại giá trị tài sản thu hồi cần được thực hiện bởi các tổ chức định giá độc lập nhằm đảm bảo tính khách quan của giá trị tài sản thu hồi.

Ba là, chuyển đổi khoản cho vay thành vốn đối với các khoản cho vay tập trung phát triển dự án bất động sản hoặc cho vay kinh doanh đầu cơ bất động sản mà chủ đầu tư bất động sản không có khả năng trả nợ nhưng có thể đàm phán để chuyển giá trị khoản vay thành cổ phần trong công ty của chủ đầu tư. Khi đó, ngân hàng sẽ sở hữu một phần hay toàn bộ công ty đầu tư bất động sản. Việc sở hữu tài sản này nên tách bạch với ngân hàng qua việc thành lập riêng công ty quản lý tài sản của ngân hàng.

Bốn là, chứng khoán hóa tài sản đảm bảo bằng bất động sản như một sản phẩm phái sinh rồi bán cho các tổ chức đầu tư. Giải pháp này phổ biến hơn ở các nước phát triển khi thị trường vốn được hiện đại hóa và có hệ thống quy định luật pháp chặt chẽ ngăn ngừa rủi ro phát sinh từ thị trường thứ cấp của các sản phẩm phái sinh.

Thế nhưng, một trong những rủi ro lớn nhất dẫn đến mất vốn của ngân hàng khi nợ xấu phát sinh từ các khoản cho vay được đảm bảo bằng nhà chung cư đang xây (hay còn gọi là tài sản hình thành trong tương lai) qua hợp đồng 3 bên ký giữa khách hàng, ngân hàng và chủ đầu tư nhà chung cư khi mà dự án bị dừng không triển khai do thiếu vốn. Đối với những trường hợp này, nhà xây dở không có thanh khoản, chủ đầu tư không có tiền để tiếp tục triển khai, ngân hàng thì bối rối chưa có cách xử lý một cách hiệu quả. Đây là một mảng mà các ngân hàng chưa có giải pháp hiệu quả và thuyết phục. Liệu các ngân hàng có thực sự quyết liệt xử lý nợ xấu bất động sản hay dùng các thủ thuật biến hóa tinh vi hơn?