Những vướng mắc trong cải tạo các chung cư cũ

Chung cư xập xệ giữa phố

Ði ngang góc ngã tư Pasteur - Nguyễn Ðình Chiểu (phường 6, quận 3), ai cũng có thể thấy, bên cạnh những tòa cao ốc hiện đại mới xây dựng là chung cư 148 Nguyễn Ðình Chiểu cao năm tầng hoang tàn, rêu phong và bị đập nham nhở. Mặc dù toàn bộ hộ dân trong chung cư này đã được đền bù và chuyển đi nơi khác nhưng công tác tháo dỡ vẫn chưa thể thực hiện.

Gần đây, tình hình an ninh - trật tự xã hội tại chung cư này rất phức tạp. Một số người dân đến đây xây dựng các công trình phụ, tổ chức buôn bán, sinh hoạt ngay trong khuôn viên chung cư gây lộn xộn, mất vệ sinh công cộng. Ðặc biệt, có một số hộ buôn bán tại các ki-ốt treo móc, bố trí hàng hóa lấn chiếm lòng lề đường, gây mất trật tự và tạo sự nhếch nhác giữa trung tâm thành phố, gây mất mỹ quan đô thị.

Thống kê của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, đến quý I-2013, thành phố có khoảng 1.002 chung cư. Trong đó, có 533 lô chung cư, nhà tập thể được xây dựng từ trước năm 1975 đã xuống cấp trầm trọng cần phải tháo dỡ để cải tạo hoặc xây dựng mới. Riêng khu trung tâm thành phố, có hàng loạt chung cư cũ gây mất mỹ quan từ nhiều năm qua cần phải tháo dỡ khẩn cấp.

Nhìn bên ngoài, bốn lô chung cư Cô Giang (quận 1) cao năm tầng xiêu vẹo, xập xệ vì tuổi tác sử dụng đã hơn 40 năm. Dù đã có quyết định di dời từ hai năm qua, chính quyền địa phương vẫn chưa hoàn thành công tác đền bù giải tỏa nên vẫn còn nhiều hộ dân tiếp tục bám trụ ở chung cư này. Không có nhân viên làm vệ sinh, người dân trong các lô chung cư phải tự thay nhau quét dọn để giữ vệ sinh chung. Nhưng nơi này vẫn gặp không ít thách thức về bảo vệ môi trường và an ninh - trật tự.

Tồn tại lâu năm nhất và để lại nhiều tai tiếng nhất thành phố hiện nay là chung cư 727 Trần Hưng Ðạo. Ðược xây dựng từ trước năm 1975 với độ cao 11 tầng, chung cư này giờ là "khu ổ chuột" đúng nghĩa vì mức độ ẩm thấp, ô nhiễm rác rưởi, tường bê-tông mục nát, rơi rụng đến mức trơ cả lõi sắt thép. Sự tồn tại chung cư này vừa mất mỹ quan vừa gây nguy hiểm cho hơn 150 hộ dân sinh sống trong đó và khu vực lân cận. Dù có thể sập bất cứ lúc nào nhưng hơn mười năm qua, tiến độ di dời, tháo dỡ chung cư này gần như "giẫm chân tại chỗ".

Còn nhiều vướng mắc

Theo kế hoạch từ năm 2011 đến 2015, TP Hồ Chí Minh hoàn thành di dời các hộ dân, tháo dỡ 30 chung cư cũ, hoàn thành xây dựng 30 dự án căn hộ tại những vị trí chung cư cũ. Nhưng đến tháng 3-2013, thành phố mới hoàn thành năm lô chung cư thuộc chương trình cải tạo chung cư xuống cấp với quy mô 526 căn hộ, đồng thời đang tiến hành thi công bốn lô chung cư mới tại vị trí cũ với tổng cộng hơn 2.200 căn hộ và tháo dỡ được 26 lô chung cư khác với tổng số hơn 3.200 hộ phải di dời.

Tình trạng di dời, cải tạo các chung cư cũ không đạt tiến độ có nhiều lý do. Nhưng nguyên nhân phổ biến và nan giải nhất đó là vướng mắc trong khâu đền bù, giải tỏa và khó tìm chủ đầu tư các dự án chung cư mới.

Ở chung cư Cô Giang, hiện còn 300 hộ dân vẫn kiên quyết bám trụ trong những căn nhà dột nát chờ đến khi nào ban đền bù giải tỏa quận 1 đưa ra mức đền bù thỏa đáng. Anh Ngô Thành Vỹ ở lô D cho biết: "Mức đền bù cùng một giá cho ba dạng căn hộ 12 m2, 24 m2 và 36 m2 đang áp dụng hiện nay là không công bằng và gây thiệt thòi cho những hộ có diện tích lớn. Trong khi đó, mức giá đền bù 750 triệu đồng/căn chưa tương xứng với giá đất khu trung tâm thành phố. Ngoài ra, nhà tái định cư ở khu Vĩnh Lộc (huyện Bình Chánh) chất lượng xây dựng quá kém và địa điểm quá xa xôi cho nên người dân khó làm ăn, buôn bán để ổn định cuộc sống nơi ở mới". Tương tự, những người dân ở chung cư 727 phân bua, cực chẳng đã họ mới ở lại trong chung cư tồi tàn này. Phần vì giá đền bù thấp, phần vì giá nhà tái định cư ở đường Nguyễn Chí Thanh lên đến cả tỷ đồng, người dân nghèo ở đây không đủ tiền.

Nếu những lý do trên xem ra có phần chính đáng thì trường hợp chung cư 148 Nguyễn Ðình Chiểu lại là câu chuyện khác. Dù 32/32 hộ dân trong khu chung cư này đã nhận bồi thường và trả lại mặt bằng nhưng chung cư này vẫn chưa được tháo dỡ do vướng một số hộ lấn chiếm phần diện tích sử dụng chung của chung cư. Ngày 17-6-2011, UBND quận 3 đã có công văn thống nhất tiến hành tháo dỡ phần diện tích xây dựng lấn chiếm quanh chung cư 148 Nguyễn Ðình Chiểu nhằm bảo đảm vệ sinh môi trường, mỹ quan đô thị, phòng cháy và chữa cháy khu vực chung cư. Ủy ban giao cho Công ty Dịch vụ công ích quận 3 thông báo cho các hộ dân có phần diện tích lấn chiếm phải thực hiện tháo dỡ, trả lại phần diện tích sử dụng chung cho chung cư trước ngày 10-7-2011. Nhưng sau gần hai năm, chung cư này vẫn chưa được tháo dỡ vì một hộ dân không chịu di dời và muốn nâng tiền đền bù giải tỏa. Cho đến nay, sự thỏa thuận giữa hai bên vẫn chưa ngã ngũ nên chung cư tàn tạ vẫn tiếp tục tồn tại giữa lòng thành phố.

Tình trạng trên sẽ tiếp tục kéo dài nếu như những chính sách về bồi thường, nhất là đơn giá bồi thường, cách thức tính diện tích bồi thường, cũng như chính sách tái định cư về nơi ở mới cho người dân vẫn tồn tại nhiều bất cập. Nếu chính sách bồi thường và tái định cư được điều chỉnh hợp lý và công bằng hơn, công tác vận động người dân sống trong các chung cư, nhà tập thể xuống cấp thực hiện di dời sẽ thuận lợi hơn nhiều.