Những rủi ro và lưu ý khi mua nhà dự án

Luật sư Nguyễn Văn Hậu

Thực tế, trên địa bàn TP.HCM có rất nhiều dự án đắp chiếu nhưng vẫn được chào bán, thậm chí bán với giá rất rẻ. Để bạn đọc có góc nhìn tổng quan hơn trước khi quyết định mua những dự án này, PV CafeLand đã phỏng vấn luật sư Nguyễn Văn Hậu – Uỷ viên Trung ương Hội Luật gia Việt Nam, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM xung quanh vấn đề rủi ro vướng phải khi mua những dự án này.

Thưa luật sư, những rủi ro khi vướng phải những dự án này là gì?

Hiện nay, việc mua nhà dự án, các căn hộ chung cư đắp chiếu tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, đòi hỏi người mua nhà phải tỉnh táo, có kinh nghiệm hoặc cần phải có sự trợ giúp của các chuyên gia tư vấn để việc mua căn hộ, nhà ở được an toàn, hiệu quả.

Có thể thấy rủi ro thường gặp khi mua nhà dự án là chủ đầu tư không đủ năng lực, thời gian giao nhà chậm, tiện ích không đảm bảo, chủ đầu tư không tiến hành thủ tục chuyển nhượng để người mua nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Hiện nay, các tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư liên quan đến các vấn đề nêu trên thường xảy ra rất nhiều. Do đó, khi chuẩn bị mua bán, ký kết hợp đồng mua căn hộ chung cư thì người mua nhà cần phải cẩn trọng, và đặc biệt là cần phải lưu ý nhiều vấn đề.

Cụ thể là những vấn đề nào, thưa luật sư?

Thứ nhất, cần tìm hiểu về tính pháp lý của dự án chung cư:

Khi mua căn hộ, trước hết người mua cần phải biết về tính pháp lý của dự án chung cư mình định mua như đất đã được chuyển mục đích sử dụng là đất ở hay chưa, đã được cấp sổ đỏ chưa, đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, được cấp phép xây dựng, được xây bao nhiêu tầng, bên bán nhà có phải là chủ đầu tư hay không... Để biết được các thông tin này, người mua có thể tìm hiểu tại các Phòng địa chính quận, huyện. Đồng thời, người mua cũng cần xem các căn hộ mẫu để hình dung về căn hộ mà mình định mua.

Thứ hai, về các vấn đề hầm để xe, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

Hiện nay, các tranh chấp về hầm để xe và giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư diễn ra khá phổ biến. Chủ đầu tư khi bán căn hộ thường giữ lại phần bãi giữ xe cho riêng mình để kinh doanh, do đó khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì người mua cần xem bãi giữ xe thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng của chủ đầu tư; nếu thuộc sở hữu riêng thì mức phí dịch vụ là bao nhiêu? Cùng với đó, người mua cũng cần xem xét tới yếu tố giá cả dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư bởi hiện nay nhiều chủ đầu tư thường lợi dụng kẻ hở của pháp luật để đơn phương áp đặt giá dịch vụ một cách bất hợp lý đối với cư dân.

Thứ ba, về thời gian giao căn hộ

Các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện nay ràng buộc rất kỹ nghĩa vụ thanh toán tiền của khách hàng trong hợp đồng lại không nêu thời gian bàn giao căn hộ là khi nào. Nhiều hợp đồng chỉ ghi chung chung “thời gian dự kiến thi công”, “tổng thời gian thi công” hoặc thậm chí có hợp đồng còn không ghi thời gian bàn giao căn hộ. Điều này ảnh hưởng rất lớn tới quyền lợi của người mua nhà, theo đó người mua sẽ thiếu cơ sở để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng tiến độ mà chủ đầu tư đã hứa miệng trước đó. Do đó, khi ký kết hợp đồng, người mua cần đề nghị chủ đầu tư làm rõ thời hạn dự kiến giao nhà, thời điểm giao nhà cụ thể để làm cơ sở áp dụng các biện pháp xử lý vi phạm khi chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ.

Vậy chủ đầu tư sẽ bị xử lý như thế nào trong trường hợp này?

Đây cũng là vấn đề khách hàng cần lưu ý khi ký hợp đồng. Hiện nay, các hợp đồng mua căn hộ chung cư khi quy định về trách nhiệm khi bên mua vi phạm rất nặng, có hợp đồng mức phạt vi phạm lên đến 20% giá trị hợp đồng. Trong khi đó, khi chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ thì hợp đồng lại không đề cập tới, hoặc có đề cập nhưng mới mức phạt rất thấp, thậm chí có trường hợp chủ đầu tư chỉ quy định họ chỉ trả lãi tương đương với lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước công bố tại thời điểm thanh toán - điều này là bất lợi cho người mua nhà, dẫn đến việc chủ đầu tư cố tình chây ỳ thời gian bàn giao căn hộ.

Ông có lời khuyên gì với những khách hàng đang tìm hiểu mua chung cư?

Theo tôi, trước khi mua căn hộ thì người mua cần tìm hiểu uy tín của chủ đầu tư. Hợp đồng thường do chủ đầu tư đưa ra, trong đó chủ đầu tư luôn nắm “phần cán”. Cho nên nói cân nhắc này nọ chứ thực ra khách hàng ít có khả năng khiến chủ đầu tư chỉnh sửa hợp đồng. Do đó, bên cạnh việc thuyết phục chủ đầu tư sửa hợp đồng mẫu lại theo ý của mình thì người mua cũng cần cân nhắc tới uy tín, thương hiệu, sự chuyên nghiệp của chủ đầu tư, chủ đầu tư có nhiều dự án trước đó hay chưa, các dự án đó hiện nay như thế nào? Chủ đầu tư có hay chèn ép cư dân hay không…để quyết định mua nhà tại dự án.

Cảm ơn ông về buổi trò chuyện này!