Những “ông lớn” bất động sản đang sở hữu lượng hàng tồn kho lớn đến mức nào?

Ảnh minh hoạ

Theo báo cáo tài chính gần đây, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn đang định giá hàng tồn kho trên sách kế toàn từ chục nghìn tỷ đến trăm nghìn tỷ đồng.

Dẫn đầu là Novaland (NVL) với lượng hàng tồn kho lên tới 146.611 tỷ đồng, chiếm 62% tổng tài sản. Trong đó, hơn 94% (tương đương 138.439 tỷ đồng) là quỹ đất và các dự án đang xây dựng như NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm và Aqua City. Ngoài ra, 8.484 tỷ đồng là bất động sản đã hoàn thành chờ bàn giao cho khách hàng.

Tiếp đến là Vinhomes (VHM) với hàng tồn kho trị giá 48.723 tỷ đồng, giảm 12% so với cùng kỳ. Phần lớn (37.212 tỷ đồng) là bất động sản đang xây dựng, bao gồm các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3 và Vinhomes Smart City.

Khang Điền (KDH) ghi nhận hàng tồn kho đạt 22.179 tỷ đồng, tăng 18,06% so với đầu năm. Các dự án chính đóng góp vào con số này bao gồm Khu dân cư Tân Tạo (6.858 tỷ đồng), Bình Trưng - Bình Trưng Đông (4.421 tỷ đồng) và Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông (3.662 tỷ đồng)

Đất Xanh Group (DXG) có tổng tài sản đạt gần 29.137 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho chiếm hơn 13.440 tỷ đồng, tập trung vào các dự án như Gem Riverside và Gem Sky World.

DIC Group (DIG) có tổng tài sản đạt 18.535 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho tăng hơn 24% lên 8.154 tỷ đồng, chủ yếu từ các dự án như Khu đô thị sinh thái Đại Phước và Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên.

Hàng tồn kho của Quốc Cường Gia Lai (QCG) giảm 397,8 tỷ đồng so với đầu năm, còn 6.638,1 tỷ đồng, chủ yếu ở các dự án bất động sản dở dang.

TTC Land (SCR), tổng tài sản tăng 11,4% so với đầu năm, đạt 11.846,9 tỷ đồng. Hàng tồn kho ghi nhận 3.451,5 tỷ đồng, chiếm 29,1% tổng tài sản.

Văn Phú - Invest (VPI): Tổng tài sản giảm khoảng 1.400 tỷ đồng so với đầu năm, xuống 11.144 tỷ đồng, chủ yếu do giảm hàng tồn kho. Số dư hàng tồn kho giảm mạnh xuống gần 2.869 tỷ đồng, chủ yếu do dự án The Terra Bắc Giang đã bàn giao sản phẩm.

Hòa Bình (HBC) và Coteccons (CTD) tuy là doanh nghiệp xây dựng, nhưng vẫn đang gánh khối lượng dự án chưa bàn giao rất lớn.

Như vậy, rõ ràng các doanh nghiệp bất động sản đang gánh trên vai khối tài sản đỉnh giá rất lớn, nhưng chưa thể chuyển thành dòng tiền ngay lập tức.

Trước áp lực thanh khoản và tài chính, các doanh nghiệp bất động sản đang triển khai nhiều chiến lược. Trong đó, nhiều doanh nghiệp chấp nhận giảm giá từ 10-30% để đẩy nhanh dòng tiền. Cùng với đó là chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất, thanh toán trả góp dài hạn.

Một số doanh nghiệp bán lại quyền sở hữu dự án hoặc tìm đối tác tài chính. Số khác đang đàm phán với các quỹ đầu tư để huy động vốn.

Mất bao lâu để chuyển thành dòng tiền?

Theo chuyên gia bất động sản, thời gian để thanh khoản số lượng hàng tồn kho này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như sức mua của thị trường, chính sách tài chính, chiến lược bán hàng của doanh nghiệp và tình hình kinh tế vĩ mô.

Tốc độ tiêu thụ phụ thuộc vào sự phục hồi của thị trường. Nếu thị trường bất động sản phục hồi mạnh từ cuối năm 2025 nhờ chính sách kích thích kinh tế và lãi suất giảm, lượng hàng tồn kho có thể được hấp thụ dần trong vòng 2-3 năm.

Trong đó, các dự án hấp dẫn, có vị trí tốt sẽ được tiêu thụ nhanh hơn, trong khi các dự án xa trung tâm hoặc chưa hoàn chỉnh có thể mất nhiều thời gian hơn.

Đối với chiến lược bán hàng của doanh nghiệp, giới quan sát thị trường cho rằng, doanh nghiệp áp dụng chính sách giảm giá sâu (10-30%) có thể đẩy nhanh tốc độ thanh khoản trong vòng 1-2 năm.

Các dự án có hỗ trợ tài chính hấp dẫn như thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất có thể kích thích người mua nhanh hơn.

Xu hướng mua bất động sản từ khách hàng nước ngoài cũng có thể giúp giảm áp lực hàng tồn kho, nhưng phụ thuộc vào chính sách mở cửa cho người nước ngoài mua nhà.

Tuy nhiên, nếu nền kinh tế tiếp tục khó khăn hoặc lãi suất chưa giảm như kỳ vọng, quá trình thanh khoản có thể kéo dài từ 3-5 năm hoặc hơn.

Tóm lại, với điều kiện thuận lợi, phần lớn lượng hàng tồn kho có thể được thanh khoản trong vòng 2-3 năm. Tuy nhiên, nếu thị trường phục hồi chậm hoặc doanh nghiệp không có chiến lược bán hàng hiệu quả, thời gian này có thể kéo dài đến 5 năm hoặc hơn.

Chuyên gia nhận định rằng thị trường bất động sản năm 2025 sẽ bốc lộ từ cuối năm, khi lãi suất giảm và chính sách hỗ trợ tài chính từ Nhà nước phát huy tác dụng. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần linh hoạt và chủ động để giải quyết bài toán thanh khoản nhanh nhất.

Hàng tồn kho lớn là thách thức, nhưng cũng là cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Doanh nghiệp bất động sản cần sốc lại chiến lược để tối ưu hóa nguồn lực và duy trì đà phát triển.