Những điểm nhấn của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Luật mới cũng quy định rõ hơn việc mua bán nhà hình thành trong tương lai

Trao đổi với CafeLand, Uỷ viên Trung ương Hội Luật gia, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM - luật sư Nguyễn Văn Hậu; Chuyên gia kinh tế - Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân đã phân tích một số điểm mới quan trọng mà các cá nhân, tổ chức, nhà đầu tư cần lưu ý với hai luật này.

Nhiều điểm mới trong Luật Nhà ở 2014

Luật Nhà ở 2014 gồm 13 Chương với 183 Điều. So với Luật Nhà ở hiện hành có 9 Chương với 153 Điều thì Luật Nhà ở 2014 tăng thêm 4 Chương và 30 Điều. Trong đó, đáng chú ý nhất là việc mở cửa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Bên cạnh đó, các cá nhân, nhà đầu tư cũng cần lưu ý 6 điểm mấu chốt sau:

Thứ nhất, Luật Nhà ở 2014 có những quy định cụ thể bảo đảm công tác phát triển nhà ở phải đúng quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhằm khắc phục tình trạng đầu tư phát triển nhà ở tự phát, phong trào, cơ cấu hàng hóa nhà ở mất cân đối, lệch pha cung - cầu như trong những năm vừa qua. Theo đó, Luật Nhà ở 2014 quy định yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải quy hoạch, xác định rõ quỹ đất cho phát triển đối với từng loại nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư…); đồng thời, yêu cầu các địa phương phải tổ chức lập và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương mình cho từng giai đoạn. Những dự án đầu tư xây dựng nhà ở không có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương thì sẽ không được triển khai thực hiện.

Thứ hai, Luật Nhà ở 2014 bổ sung những quy định nhằm khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội cho thuê với học sinh, công nhân ở các khu công nghiệp, khu vực có trường đại học. Theo đó, khu vực người dân xây nhà ở xã hội phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, người dân không phải lập dự án mà chỉ cần có phương án xây dựng phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng; người dân đăng ký với chính quyền địa phương và tuân thủ về giá bán do chính quyền ban hành (để đảm bảo không được tính giá làm nhà ưu đãi vào giá cho thuê).

Thứ ba, Luật Nhà ở 2014 cũng xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở phù hợp với từng loại giao dịch nhằm tạo điều kiện cho các chủ sở hữu thực hiện đầy đủ các quyền của mình đối với nhà ở.

Thứ tư, Luật Nhà ở 2014 xác định rõ các điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở của các chủ đầu tư dự án để gắn trách nhiệm của các doanh nghiệp này với việc kinh doanh sản phẩm nhà ở, hạn chế tối đa các rủi ro và bảo vệ các quyền lợi của người mua nhà ở.

Thứ năm, Luật Nhà ở 2014 quy định xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở đầy đủ, tin cậy và cập nhật thường xuyên để làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách, lập chương trình, kế hoạch và phân bổ nguồn lực hợp lý cho phát triển nhà ở, tránh việc đầu tư dàn trải, lãng phí, dư thừa sản phẩm nhà ở; đồng thời giúp các chủ đầu tư và người dân khi tham gia thị trường nhà ở có đầy đủ thông tin để đưa ra các chiến lược kinh doanh và cung cấp sản phẩm hợp lý, đáp ứng được nhu cầu của thị trường.

Thứ sáu, Luật Nhà ở 2014 mở rộng đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Theo Chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân, Luật Nhà ở 2014 được thông qua với nhiều điểm tiến bộ sẽ tác động không nhỏ đến thị trường BĐS. Trong đó, điểm tiến bộ nhất phải kể đến là mở cửa cho người nước ngoài mua nhà. Điểm mới này sẽ tác động rất lớn đến thị trường BĐS trong năm tới.

Cùng quan điểm trên, sau khi Quốc hội thông qua Luật Nhà ở 2014, trong báo cáo của Savills cũng cho rằng điều này sẽ tạo thêm tính thanh khoản cho thị trường nhà. Quan trọng hơn, lần sửa đổi luật này sẽ giúp thị trường BĐS Việt Nam trở nên cạnh tranh hơn trong khu vực.

Những điểm tiến bộ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Cũng như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng có nhiều điểm tiến bộ. Luật bao gồm 6 chương, 82 điều với 7 điểm mới cần lưu ý.

Thứ nhất, so với Luật Kinh doanh BĐS hiện hành thì Điều 5 của Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định rất chi tiết các loại BĐS đưa vào kinh doanh bao gồm: 1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; 2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; 3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; 4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Thứ hai, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng trong khi theo quy định hiện tại là 6 tỷ đồng theo Điều 10 của Luật Kinh doanh BĐS 2014. Luật này cũng quy định rõ sau 1 năm kể từ khi Luật có hiệu lực (tức 1/7/2016), nếu doanh nghiệp không bổ sung thêm vốn pháp định thì không thể tiếp tục thị trường kinh doanh BĐS.

Thứ ba, khắc phục những tồn tại của Luật Kinh doanh BĐS 2006, Luật Kinh doanh BĐS 2014 bổ sung nhiều quy định về hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, chẳng hạn như: quy định rõ về điều kiện của BĐS hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh nếu thỏa mãn các điều kiện: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án…

Thứ tư, Luật Kinh doanh BĐS 2014 bổ sung quy định chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ năm, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định rõ tiến độ thanh toán của khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai theo từng giai đoạn. Cụ thể việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Thứ sáu, Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã loại bỏ một số dịch vụ BĐS như định giá, đấu giá, quảng cáo BĐS. Theo đó, từ ngày 1/7/2015, các dịch vụ BĐS được kinh doanh bao gồm các dịch vụ: Môi giới BĐS; sàn giao dịch BĐS; tư vấn BĐS và quản lý BĐS.

Thứ bảy, Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng bổ sung quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Việc bổ sung quy định này nhằm giải quyết các vướng mắc liên quan đến tư cách pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS.

Kết lại vấn đề, luật sư Nguyễn Văn Hậu đánh giá cao những điểm mới trong lần sửa đổi luật lần này. Trong khi đó, chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân tỏ ra lạc quan hơn về tình hình của thị trường BĐS Việt Nam trong năm tới. “Lần sửa đổi luật này đã khắc phục được nhiều điểm thiếu sót của luật cũ. Với những điểm mới nêu trên, tin rằng các nhà đầu tư, các doanh nghiệp và cá nhân chú ý hơn nên hiệu ứng mà lần sửa đổi luật này đem lại sẽ rất rõ rệt. Đó cũng là yếu tố quan trọng trong việc đưa thị trường BĐS qua cơn khủng hoảng”, ông Nhân đúc kết.